程道平：品质化生活 集约化开发 精细化设计

程道平在“2006国家新政・济南楼市产品走势论坛”上致辞

           近日，山东师范大学房地产系教授程道平在“2006国家新政・济南楼市产品走势论坛”上致辞中说：

        国家今年又出台了房产的新政，这是相对于03、04，连续几年的宏观调控，已经有连续几年的政策的宏观导向。当时这个新政一公布呢，大家认为力度比较大，所以被认为是“重拳”，引起了行业内很大的震动和重视。当天就有记者朋友找我进行讨论，我当时也都做过一定的分析。

        我总体的评价，那是当天晚上，逐条分析评价之后呢。我觉得新政制定的出发点是好的，体现了中央政府以民为本、关心民生这样一个宗旨，但是具体内容上是值得商榷的，有些内容是不好操作的。尤其是大城市和小城市情况也不一样，所以一些具体的政策如果硬性界定，执行起来肯定是有难度的，市场也是不好接受的，存在着不少问题。包括免收营业税两年延长到五年，当时我就说这对于二手房有很大影响，也就是这一条操作起来能够雷厉风行，马上见效，但是这个“效”负面影响比较大，打击投机的同时也压抑了正常的投资和市场的梯度消费。其实它应该考虑到这个影响，新房新政策、老房老政策应该区别开来，现在看这个条款还是比较简单化的。

       新政现在已经执行了快一个月了，全国各地的反应，众说纷纭。执行的力度也不一样，各地方政府有的执行的多一些，有的执行还是在商讨，还是在一个过程中，很难一下子全都到位。刚才刘会长也提到了，执行政策需要一个过程。由此可以说呢，咱们国家房地产的政策，面向未来来看，将来的新政还会不断出现。今年决不是一个终点，将来的新政可能会震动更大。这一次的新政并没有实质上的、很根本的变革，有好多条款是旧调重提，只是以前执行的不很到位，像土地的供应问题。将来的新政可能会有新的变化，集中在土地供应的方式。也包括刚才刘会长提到的，土地的招拍挂以前是土地局操作，以后可能是项目招拍挂。这样就得建项目库，以前济南市建委搞城市规划的时候，就找我说要搞项目库，一部分实行项目招拍挂。所以这是一个热点，还有一部分应该在税收上。关于房地产税收的改革，已经争论了好几年了。目前的税费主要集中在房地产的开发和交易阶段，而在房地产保有阶段的税费几乎为零。这和国外差距很大，国外在房地产的使用过程中，就是在保有过程中的税收是很明显的，这一方面的税源也是很大的。如果要改革和过渡到这一个新的阶段下，对房地产的销售、房价的影响是非常大的。它涉及到房地产的税费进行重新的整合，包括房地产的土地出让金是一次性收取还是按年分摊到购房者的身上，土地出让金是一个很大的变革，所以这一些也会影响房地产市场。

        再一个就是我们的国情，人多地少，中央会从战略角度提出更明确的节地的导向，研究节能省地已经提出两年多了，这个方向是对的。但是在执行过程中，做得是远远不够的。比如说现在新政提到的，倡导多开发中小户型的主张，实际上我觉得这一条新政呢，除了市场需求之外，尤其是大城市。另外国家从战略角度，还包含着节地的意思，中小户型显然是更节地。所以从战略导向，今后如何鼓励大家消费中小户型，可能要从战略角度，可能会进一步的出台政策。比如说像刚才刘会长提到的，对于高档、大面积的住宅是否增加税收，是否在税收方面拉开档次，这样鼓励人们更多的从中小户型消费开始等等。所以将来的新政可能要比今年的新政震动要大得多，因此从这个角度说，对今年的新政，大家要理性的分析，积极的消化，不必要太焦虑。这是我总的一个要表达的想法，和大家交流。

        具体到在这个新政的导向下，也包括基于咱们人多地少、经济又不断发展这样一个基本国情下。对于大城市来说，住宅产品，商品住宅的消费和开发，将来应该是一个什么样的发展趋势？我想谈一下我的理解。

        我进一步形成的想法是这样的。尤其是由于大城市和小城市的差别是比较明显的。越在大城市，地皮越紧张，寸土寸金，可能就更需要提倡小户型，因为土地资源比较紧张。大城市更需要提升现代化的生活品质和多元化的消费的需求，所以我提出的想法呢，是否可以总结为三句，那就是：品质化生活、集约化开发、精细化设计。所谓品质化生活，因为大城市城市化程度显然比小城市要高，生活方式也更加丰富多彩，表现在生活上就是更加追求生活品质，表现在住房上就是不一味的追求大面积，可以在提高品质这个方向上，越来越得到人们的认可。在同样总价款的情况下，面积小一些，可以使得它的品质就更增强一些。它的外面环境和内部的配套、内部的装修、小区的配套，各方面品质的提升会给他的生活带来更好的享受。这种品质的享受比面积多出二十个平方、三十个平方这种宽松的享受，这两者的比较，对于未来的城市来说，市场的需求会转向更加重视品质的享受。这是我的一个基本看法，所以是品质化生活。

        第二就是集约化开发。集约化开发就意味着更加节地，要提高地块的开发强度，这样才能符合节约省地的要求，符合我们国家的战略化需求。要节能省地，首先要在大城市提倡集约化的开发，集约化的开发首先要表现在政府的规划导向，规划的控制指标、包括容积率、包括建筑的密度，相应的规划管理上要做改进。同时，开发企业的理念也要向这个方向转变，所以在大城市呢，将来会更多的出现，或者说政府也会转变观念，更多的来规划引导，多开发高层、小高层住宅，这样才能提高容积率。多层住宅是1.5，变成高层或者小高层的话容积率就能够变成3，这样就提高了容积率。同时高层小高层也有利于提高住宅的品质，这样它和紧凑型、中小型的住宅导向就相吻合。在总价款不提高的情况下，就可以提高升值的品质，这样就寄希望于集约化开发。

        第三句话就是精细化了，在生活品质的提高的要求下，就需要精细化的设计，而不能是把外地的楼盘照搬到这里来了。要精打细算，对套型每一寸面积都要精心设计，不要浪费。现在有的大房子里面，设计师没有精心设计，有的三四平米明显就可以看出是浪费了。精细化的设计，这就要求开发商舍得花设计费，不要在这个小事上太吝啬钱。设计费，当然国家有一定的标准，只有舍得在这方面投入，才能聘到好的设计机构、高水平的设计师，设计出高水平的方案。在这个环节上，省下的那点不见得是合算的。可以省钱的环节，应该是在工程的造价，在造价的预算上，这些是很有潜力可挖的。有一些造价是偏高的，他为了增强安全系数，实际上是花了很多冤枉钱。这就要求开发商转变观念，追求精细化的设计，不要觉得房子在某个阶段比较好卖，所以就赶快拷贝、克隆一个已经发生的楼盘成功的户型，就照搬、赶快上市。所以在这个环节上，寄希望于开发商首先要做精细化的产品，这样才能推出精致的住宅产品，这样在于起到“引领精致”生活的一种作用。

        所以在这三个层面，这三句话的观点呢，如果要想实施、实现，同样还需要政府的配合。那就是政府对房地产产品开发、管理，要从规划管理首先要转变观念。现在政府尤其是规划管理，对于地块开发、对于容积率的管理上，往往定得还是上限，就是不超过多少。没能与时俱进、转变观念，应该也定出下限，不低于多少。

        同时对于社会各界转变生活方式方面，媒体界也需要积极的组织栏目、组织活动，积极、正确的引导社会消费，就是在现代城市的生活方式，表现在多元化的方式上。引导消费者能够对住宅产品要形成梯级消费，年轻人不要在新婚阶段就要追求一百平米的房子，要求双方父母都得赞助，然后买到一个称心如意的房子。子女提出了要求，父母又不好拒绝，所以造成了一个人买房子，全家集资。全家集不了资呢，就贷款，所以造成了一些负债“负翁”。所以要提倡理性消费，要提倡住宅的梯级消费，可以先根据自己的经济力量先购买小户型，以后购买力增强了再换大户型的，这还存在着消费观念的转变。为什么国外合理的房价比，家庭收入与房价的比例，所以房价是家庭年收入的4―6倍是合理的。国内的学者也有简单的引用这个4―6倍的关系，说国内的比例高了，是10倍多了，说高了，有泡沫了。但是我认为倒不是这样，因为现在国内的购买力不是他单纯自己的购买力，而是几家何合资的购买力，无形当中就提高了。

        所以在开发商、设计师、购房者，这几个方面都需要转变观念。要推动转变观念，当然媒体界是义不容辞的，需要在转变观念上要发挥主导作用，推动开发商和消费者协同一致的转变观念。光一方转变观念了，整个系统实施就会有困难。这是我要表达的第二层意思。

        第三层意思呢，就是进一步关于房地产产品未来的发展，结合今年新政的导向，以及今年若干年咱们基本国情的形势下，房地产的产品，特别是在中小城市户型的产品，这种小户型的市场是存在的。当然现在定的比例，90平米以下的住宅要占到七成，落实到每个城市是有困难的。尤其是在小城市，小城市的商品住宅反而需要100平米以上的反而是多一些。

        在小城市、县级市买一套房子不是一个人的事，是一家人的事。既然要买房子，那就是他有一定的经济实力，住惯了农村的小院落，你让他住小房子很不适应，所以一般是120―130这样的需求比较大。所以不同的城市、不同的地区，有不同的特点，政策一刀切是不可以的。

        大城市表现就不同了，大城市对于中小户型的需求比较大。在这种情况下，中小户型的产品如何更好的来设计，使房型更符合需要，更有利于提高生活的品质，这就成为一个很值得大家现在探讨的问题。应该说，济南是属于特大城市了，在济南我们探讨房地产产品的设计，尤其是中小户型的产品，我觉得是很合适的。目前由于新政导向中小户型，当然这也是符合市场需要的。所以做中小户型的产品是能获得地方政府支持的，同时在现实的市场当中，现在中小户型的项目总体上来说是偏少的。购房者相当多的，尤其是年轻一点的购买者，还是愿意先考虑中小户型，这个需求是客观存在的。市场上这种产品又比较少，所以现在就很需要开发商能够积极的考虑，在项目当中能够推出这种中小户型的产品，使它能够更好的满足这个市场的需要。当然政府方面，也会做出一些努力，把中小户型与中低价位，就是购房的总价款，中低规模的这样价款结合起来，对中小户型的供地会做出一些姿态，这些都是相联系的。

        作为我们开发商来说，如果市场新政对中小户型力度进一步加大的话，那我们现在讨论中小户型的产品就更有意义。这一点呢，对咱们房地产产品的设计，这样也就提出了更高的要求。一方面确实是有这个客观需求，对中小户型的客观需求。另一方面呢，如果说政府在审批项目的时候，进一步要加大执行新政的力度，那我们在项目的设计当中，又想保留一些大户型，超过90平米、100多平米的大户型，应该怎么办？这个也可以考虑适当有对策的。那就是建筑师要动脑筋了，从楼宇设计的平面来说，相邻的两套房子分开是两个小户型，合起来能不能是一个大户型，销售的时候分两个房产证。复式的时候，能不能结合上下分成两个户型，办两个房产证，这个都是可以在设计上动脑筋的。所以我们对于新产品的探讨，既符合了新政的要求，又满足了市场的需要，这完全是可以同步的。这是从产品的设计上，从房型上来考虑。

        另外从提升中小户型的品质来说，因为这个导向使更多的人关注中小户型了，那么就会对中小户型的品质提出更高的要求。那咱们的建筑师以及室内装修它的标准，对这个也要加强研究。在购房者逐步转变观念的时候，追求品质的时候，而不再过多的追求住房面积的时候，这些品质哪些是需要改进的，从设计到装修都有很多值得研究的。目前现状当中，咱们的北方，尤其是山东的房地产产品户型的设计上，确实和南方相比有很大差距。南方110平米可以设计到三室两厅，而且让人感觉非常舒服。而在济南很多楼盘130平米做3室还让人觉得很多功能没有，不完善，这些差距是很大的，需要设计上的投入，需要建筑师、设计师要更加用心，这样才能够做出好的产品。

        我看到这个福润康城项目，推出的中小户型占的比例，符合现在新政的要求，大部分户型是中小户型。主力户型的面积，有90平米的经济型的三室，还有110平米的舒适型的三室。这些单从面积来说，和过去很多楼盘同样功能上来看，建筑面积上已经下降了，已经更紧凑、更人性化了。如果室内设计上能更改进，装修上更讲究，我想在济南市扩大中小户型的项目，在这样的项目中是带了个好头。希望咱们福润康城项目，能够在新政的形势下，能够在济南率先把中小户型这样的项目做好，能够起个表率作用！