刘延谟：地产商一要研究政策二要研究市场

     刘延谟在“2006国家新政・济南楼市产品走势论坛”上致辞

        
    应该说每一项新的政策出台以后，都在社会和我们业内引起很大的震动，应该说这也是正常的情况。这些政策的贯彻和落实，还有一个过程，因为理解的角度不一样，推进起来、执行起来，也各有问题。作为业内呢，有不同的看法，也是很正常的现象。大家可以回忆一下，从90年代初，特别是最近几年，围绕房地产的市场和价格问题，建设部门也好、包括我们发改委也好，都出台了一些政策，或者联合出台了一些政策。这些政策引起一定的作用，但没有从根本上解决问题，因为我一直做这个工作，十几年了，我是这样看的。

    就目前这个新的政策来说，我认为是起到了一定的作用，但不可能从根本上解决问题。什么问题呢？最主要的就是我们的社会在发展，我们的经济在发展，我们的收入在增加，人们的观念在改变。提高生活质量、改变生活条件的需求量很大，市场决定了我们房地产发展的形势和趋势。这是一个基本的东西，离开这个东西是不行的。

    打个比方讲，大家研究的经济适用房，从我开始分管这个工作以来，每年都要研究这个问题。咱不说别的，济南市的经济适用房在哪里？哪里是真正的经济适用房小区？没有吧？政府一再下文件，就是解决不了，啥问题呀？政府没钱。政府要搞城市建设，这个资金缺口很大。所以它没有精力也没有资金来解决这个缺口问题。再一个问题，经济适用房的对象不一样，理解不一样，也解决不了这个问题。规定的无房户、住房困难户，规定的就是这么一些工薪阶层这样的，大家可以想想。一个大学生，进入企业也好、进入我们公务员行业也好，他的工资多少？就按揭来说，他买一套住房，他得多长时间还清，他现在有这个问题呀，没有经济适用房，他不可能买到房子。但是呢，没房的不一定没钱。为什么说这个问题呢？有相当一部分他有外援，地产老板的孩子肯定不缺房子呀，他刚参加工作，他本人没房，他和老爸一块住，自己就可以视为没房，但是他有钱，可以买得起房。厅级干部没房，也可以买经济适用房吗？北京搞经济适用房，搞得一塌糊涂，最大的房子，原来是一个回龙观，搞想一个经济适用房，大部分的房子都被谁买走了，都是有钱人。所以这个政策不可能完全落实，因为它脱离实际，也脱离市场，是不可能的。

    所以我说这个意思是，地产老板们不要害怕，你就是按照你这个市场经济的观点，你去分析、定位，搞你自己的就可以了，完全可以。

    另一个意思呢，打个比方，按这次新政讲呢，90平方的房子要占到70％，能不能做到这一步呀？我觉得不可能能做到这一步，要有这个程序，有一定的比例是可以的，比如说很多中高档小区小户型占30%还算比较合理。你让他倒过来搞到70%，他还能搞吗？肯定搞不下去呀！浆水泉这几个小区能搞得下去吗？搞不下去？阳光100搞不下去，伟东新都也搞不下去，肯定不能这样，你违背了市场，你限制它搞行吗？那是不可能的。但是中小户型这个东西又适合一个特定人群的口味，买不起房我先买这个行，我还买得起。但是从开发商来讲，他肯定不愿意。小户型在同样的小区内，小户型比大户型造价要高。我本来是160个平方，你分成两个80平方，是不是造价上去了？肯定上去了。国家有国家的要求，社会有社会的要求，开发商有开发商的要求。我觉得这个政策必须要处理好国家、群众、开发商三者的需求，处理好了，这样政策才能执行得下去。

    第二个问题是土地问题，土地的供应方式没彻底解决。这次我去北京给我们建设部分管的刘部长、给我们的新上任的会长谈这个事情，他们也是有看法，说土地的供应有很大的问题。说的是招拍挂，但是基本上是以拍卖为主体，没有分清楚哪类土地是招标的、哪类土地是拍卖的，哪类土地是挂牌的。作为政府来说，他愿意拍卖，拍卖的价格越大，获得的利益越大。但是作为开发商来说，你们你们搞不了价格比较低的房子，因为土地价格上来了，你怎么搞？我这么好的一块土地，我本来搞大户型，你叫我搞小户型去，也是个问题。但是小户型需要，确实需要，但是你搞得太多了也不行呀。去年在德州，全国中房协开会的时候，人民银行、国家发改委都去了，我们就在那里探讨这个问题。我们就提出来了，招标的土地就是供应给中低收入家庭住宅的。我说土地要限价、房子也要限价，肯定能赚到钱。拍卖的土地就应该说是商业地产，酒店呀、商场呀，超市、娱乐那样的土地，拍卖得越高越好，因为它的盈利很大啊，这是商业的，这些东西可以拍卖。挂牌的就应该是旧城改造呀，这些难度很大，可以挂牌，有一定的优惠政策。

    目前土地还有一个问题，比如是集体的土地，你又拍卖，你应该是收购过来，国家收购过来变成国有的，再拍卖出去。但是现在不是这样，你先拍卖了，拿了钱再给老百姓。先拿钱，你有钱吗？老百姓有意见，再说从老百姓那儿拿的地十来万块钱，政府拍卖七八十万。你利益分配不行呀。这次我到某地市去见了一个很熟的城区书记，他拉着我的手说，我们祖祖辈辈就靠土地吃饭，结果政府收上去了，一拍卖就卖了七八十万，我们才得了十分之一，你说这合理吗？老百姓会讲这个问题。所以土地的供应方式没有解决，这还是个问题。

    另一个在北京还有另一个事就是说，银行就是按揭提高利率呀，你从根本上还是解决不了问题。该买房子的还是会买，买不起房子的还是不买。现在老百姓都会算这个帐，又是不准买两套房，不准买三套房，根本控制不了。你指的是一户不准买两套还是一个人不准买两套，这个就混了。我可以不给自己买，我给老爸买一套行不行呀？我给孩子买一套行不行呀？我两个孩子一人买一套行不行呀？中国人就是上有政策、下有对策。我现在知道济南人买五套房的人有很多，你逼着人家这样办，很多问题都没有解决。政策偏离了群众，永远不行。

    我总体感觉，小户型还是有市场的。前年的时候青年居易，那是卖得相当好。因为小户型在市场上有一大群的客户需要这样的房子，所以这就归到市场了。你就根据市场的需求，你来定位，就行。也就是结构。我这个开发的结构问题，要解决问题，才能行。相当一部分刚刚参加工作的，他没有这么些钱，就是结婚他买这么一套房子也可以。我住了两年三年以后我再买个大房子，也可以。特别是两室的，七八十个平方的，两室的，结了婚、生了孩子也可以住。就是一厅一室，结婚以后两口子住上三年五年的，不生孩子也很好嘛，所以说这就是有市场。这个市场还应该说是很大的。

    我说就是咱们研究这个政策呢，中国的地产商你不要光看土地，你要看政治。这和国外不一样，国外也是要看政治，我说的研究政治是要看政策、法律和政府的导向，你一定要吃准，是研究这个。第二条要研究好市场，一个城市有一个城市的市场需求。沿海的城市和省会的城市是不一样的，内陆的城市和沿海的城市也不一样。小城市和大城市、中等城市都不一样，地级市和省会城市肯定不一样，地级市和县级城市结构要求肯定不一样的。所以你能抓住这两头，上级的政策、导向你吃透了，市场你抓住了，所以你开发的项目，肯定一定问题没有，这些问题都很重要。

    出来一个政策以后，我也听到过咱们地产老板的满腹牢骚。他说应该怎么办？应该不怎么办？我说你可以研究研究哪些可以办，政策没有规定的就是可以办的，你好好研究。南方以前的一位领导说，同一个政策在某一个地方的把握决定是不一样的，你要按一个模式来办绝对是不行的。说中国南北差距这么大，中央的文件是宏观指导的，微观你怎么办，就要看你了。所以我劝咱们地产老板要好好的研究新政策，不要研究哪些是不准办的，要研究好哪些是可以办的。你像趟水的似，你不要慢慢的走，你大步往前走就可以了。我这么说绝不是要你违反政策，而是你要研究政策哪些是可以办的。政策有规定的，我如果把政策的规定和市场的情况结合起来办。比如说我们90平方的小户型，如果300万平方的都搞90平方的小户型，肯定是不行的，这就是从实际出发，你这个小区很少，以小户型为主，搞一部分大户型、中户型，那肯定没问题。

    福润康成这个肯定没问题，因为你这个小区很小，定位也很好。因为商业、科技、生活，甚至连教育几位一体的这么一个地理位置。这里集中的人群，收入高的多，要求生活品位高的人又多。白领一族比较多，他买一个一室也可以，买个两室也可以，没问题，很适合他。你要换个地方，你搞这些可能就不行了，还可以说和你开发的地理位置、区位至关重要。

    我想开这个会很必要，大家沟通一下。因为研究新的政策谁也不能说百分之百的权威。晚上我和中房协领导通了个话，他就说这个东西研究是研究，执行是执行，干是干，到它落实肯定有一个过程。很多时候，你执行的时候发现很多东西已经变了。大家很好的研究，不要把它框死，一个东西不能框死。咱研究就是不违法、不违政，我怎么按照市场的需求，去干自己的事情，把自己的事情干好，这就是贡献。满足了市场的需求，开发商就是贡献。

    还有一个问题，我给大家透露一下，我们在北京开会研究，准备就是给中央政治局常委提意见，住房问题一个基本的观点，就是这个房价不会掉下来，它只是在某一个区域、某一个城市，房子销售可能不那么景气、不那么火爆、或者空置较多，今后的房价肯定会小幅度上扬，不会掉下来。老百姓可能一看新政策出来，可能持币待购，观望一段时间以后，可能他还会买房子，没问题。相对一个问题就是土地的供应问题，销售中低收入的房子，拍卖的时候，比如说30万，你给我32万我也不卖给你，但是我有一个要求，规划设计有一个要求、材料有什么要求？配套有什么要求？写得清清楚楚，但是肯定让开发商赚着钱，但是会是在10―15％左右。高档的房地产、别墅了，商业地产，拍卖。超过多少钱的，或者3500―4000元以上的，这个是土地拍卖。你建的高档房地产，我土地不限价，房价你卖多少，由市场决定。再一个就是挂牌的，旧城、旧村改造，确实有一定困难，政府要给开发商一定优惠政策，不然没人干。投入大、困难多，净出新问题。

    另一个可能要在税收上，讨论过这个问题，都在讨论。说2000块钱以下的房子，我税收多少？2000―3000价格之间的房子多少？3000―4000的房子多少？6000以上的多少？绝对不是一个价值，房价越高，税收越高。可能是这个趋势，大家都提意见。就是从税收上来鼓励开发商去搞价格比较便宜的房子，但是你得提供土地，你不给我提供土地，我去哪里盖啊，你得给我提供土地。可能会有这样的政策，也不可能一年、两年就出台，反正大家都在研究这个事。

    另一个我告诉大家的消息就是呢，可能今后真正实行土地拍卖、项目拍卖了。现在政府不能经营土地，你政府怎么进入市场呢，你不可能进入市场，就是说我土地储备中心来办，土地储备中心也是代表政府的，你代表政府行使职能是不行的。很可能要走上海这条路，上海这条路子也正在完善。上海就是委托一个代理公司来运作，上海所有的土地都由这个公司来经营，政府授权它进行招标、拍卖、挂牌。它做到这一步，第二步它又做到什么？项目拍卖。我把这个项目做出来，景观设计、各种设计都做好，土地多少钱，我做好这个项目了，开发商买好了以后，你拿到土地使用权以后你就可以开工了。有什么不适合的你可以修改，拿到土地以后你就直接开工了，开发商非常欢迎。另外它这个项目早就定位好了，你是高档的还是低档的，开发商合适你就去投标，不合适就算了。上海已经带好头了，把项目先做出来，人家找的规划设计的都是大公司，国外的公司给它做规划设计，都做好了。如果你觉得不好，可以在规定的范围内调整。今天借这个机会，把这些信息透露透露。

    至于咱们搞的福润康城，我认为是个很好的项目。一个就是定位定得比较准确。第二个呢，我觉得它满足了市场的需求，这是最重要的，满足了市场的需求，满足了人们的需要。也应当符合新政要求，不是小户型嘛！是吧。小户型占得相当不少呀，所以符合新政的要求。符合新政形势的要求，符合市场的要求，也是很好。但是说实在的，咱在这里讲，开发商不愿意推小户型，小户型相对造价高一些，160个平方的房子，我这个大房分成两个户型来做，你当然投入要大一些。但是我们也要有奉献精神，就是少赚点钱。你要算这个帐，我卖得快，资金回笼的快，我再做其他的项目，对你不是有好处吗？打个比喻说，我原来一年卖完，但是我户型半年就卖完了，我赚了钱就做其他项目了，所以也是对开发商有利的。不管怎么样？你只要符合市场的需求，满足人们的需要，你就是好的。什么是好呀？人们需要这个东西，那就是好的。因为这个社会在发展当中，人们的收入，人们的思想观念，人们的需求，都不一样。告诉大家一个问题，有钱的老板有的喜欢住别墅，这是他的思想观念。那有的老板很有钱，但是他就不愿意住别墅，他喜欢住高层的复式，他各有各的理由。人们的观念不一样，所以他的需求就不一样。所以大家要很好的研究。