程道平：东部新城的商机

    东部新城是一个什么概念？在济南市的总体规划当中，推出了“大济南”的发展框架。这个“大济南”已经扩展成了一个东西带状的发展格局。在新的格局当中，把绕城高速公路所围合的部分称为主城区，机场高速公路以东称为东部地区，西部是京福高速以西称为西部地区。就济南来说，高新区是济南市的东部，新开发区的一片从这里向东，接近章丘，是高新区的新区，也可以理解为高新区的东区。

        我主要给大家交流两个问题：一个是东部主城区的发展前景，第二是可能形成的未来新都心的商机。

    
  （一）东部主城区的发展前景

       
    一是高新区的强劲拉动作用。

      
    我们经过研究发现有这样的规律。一方面是高新区诞生于新经济时代，就是以知识经济为主的时代，高新区在我国发展是国家的战略决策，它极大的推动了我们国家城市经济当中的技术含量的升级。同时，也使得城市的扩展有了更集中的场所，所以高新区昭示了我国城市经济发展的新方向。在这样的背景下，高新技术产业就主导了高新区的发展。经过近几年的发展来看，高新区当中吸引了越来越多的总部经济机构，使得高新区成为城市发展的基地。当然也有以知识型服务业为主的发展。

   
    第二个方面，就是在快速城市化时代的高新区，它的发展规律有三个发展阶段，一个是房地产的先导阶段，一般是近城起步，就是发展为房地产土地开发。第二个阶段是产业分区阶段，就是发展为了近郊产业园。进一步再发展第三个阶段呢，是中央商务区的发展阶段，这是由于前面的充分发展，就需要有更多的空间进行商务办公、交易活动、以及相应的商业、服务业的设施，所以就孵化了商务中心的建设。

   
    另外，高新区的发展还有三大转变规律。

   
    第一个规律由单一的产业园向现代城区转变。因为它的发展经过了空间集聚、产业集聚、人才集聚、融合发展的过程，逐步由单一的产业园区向多功能的综合性现代城区转变。它包括了居住功能、行政办公、商务办公、商服业、工业等多种功能，不是单一的产业园了。

   
    第二个规律是产业结构向高精尖方向发展。已经由最初的简单加工型工业和生产制造业，转变为以电子信息、汽车、机电一体化、生物医药、新材料等格局特色的高精尖产业为主导的产业结构新格局。

   
    第三个规律是发展空间的滚动拓展。由于产业不断的引进、升级、所以空间不够用了，就进一步的向外扩，不断的分期滚动，向外扩展。

   
    我在这里给大家展示一个图，济南市的高新区空间拓展是“三级跳”。第一跳是从山大路跳到二环路以东，第二是从二环东路跳到中心区，第三跳是不久前政府批准的高新区东区的扩展。这样就是说空间拓展的步伐越来越快，反映了高新区快速发展的规律。

   
    二、我们分析在新的规划框架下，城市的功能进行了重新的组合安排，在高新区中心区的区域范围内和附近，高级的城市功能向主力聚集，这里会形成四大中心，已经动工的有奥体中心和市政务中心，在经十路以南的两个位置，现在正在加快建设。在经十路以北，还有为省级政务中心预留的空间，这个将在未来合适的时候启用。因为大家知道，在济南的古城区，有省政府、省人大、省政协等高级的办公场所，实际上对城市功能来说是不合适的，应该是外迁的。那么往哪迁呢？就往高新区中心区临近的西侧，这就是三个中心了。在高新区多年发展的基础上，在我们现在所在的位置，就是工业南路的两侧，按照济南市总体规划和高新区规划都是把这里看好形成商务区，目前咱们高新区管委会批的是东城CBD。这样四大中心合在一起，将形成一个强大的合力。这是很多大城市当中所难以预料的这样一种组合，所以对济南来说这是一个重要的试点，我们必须充分的重视这样一种空间规划组合。

   
    三、高新区（中心区）发展定位。我个人非常看好这个定位，从整体定位来说，我认为是总部经济核心，同时经过努力它将成为济南的新都心。有刚才这样的“四心聚合”，肯定会出现非凡的发展，这里将发展成为济南的新都心。原有的都心应该是济南的老城区，大家一般认为是济南的泉城广场为中心的地带。现在作为东部主城区的最有希望的高级功能组合区，这里很可能发展成为济南未来的新都心。

   
    四、如果我们这样定位的话，在东部主城区将会形成一个什么样的局面呢？我个人认为应该有东部的雄心，就是“大济南”中心商务区有可能形成。所以我个人的看法是，这将是一个具有国际化、现代化水准的集会议交流、文化休闲、商业娱乐、商务办公和高档居住于一体的商务中心区，如果东城CBD建设得好，就可以成为一个具有国际化、现代化水准的集会议交流、文化休闲、商业娱乐、商务办公和高档居住于一体的商务中心区。从国内外的发展经验来看，城市的商务中心区是多功能的。我之所以这样提，是基于有这样三方面的原因：第一，刚才我们说到了新都心的地位。第二是有高新区管委会他们的努力，他们发展的意识很强。第三是城市规划的空缺。因为新一轮的规划方案里，没有明确的提济南市的CBD在哪里。上一轮1998年的时候还提过，济南的CBD要在济南商埠区，但是后来在实施过程当中，遇到了一些困难，没有真正的实施。这一轮新的总体规划，没有明确的提济南的中央商务区，因此这就给不同区域的发展留下了余地，如果这个区域在这里发展得好，主客观的努力配合得好，就有可能成为将来的“大济南”的中心商务区。这是我个人的看法。

   
   （二）新都心的商机。谈四个方面：第一是发展城市的价值。城市价值非常重要。就政府来说，它希望不断的提升城市价值，增强城市的竞争力。就投资商来说，城市价值是投资的重要决策依据。城市价值是城市在一定时期和一定区域范围内产生的各种贡献的总和，它包括了经济、政治、文化、社会和生态价值等。

   
    城市价值的本质是城市所具有的效率优势。也就是说高效率就能够提升城市价值。城市功能是城市价值的具体化表现。城市功能建设是增加城市价值的关键环节。我们济南新都心有多项功能在这里组合，必将极大的提升该区的城市价值。

   
    第二个方面，已有的产业基地。在这个区域内，城市的会展业，被称为江北第一展的我们的会展中心，它拉动力强、潜力大，能够拉动酒店、餐饮、交通、旅游、购物等行业的大发展。另外一个就是软件业，我们齐鲁软件园要打造成中国软件的基地。还有就是总部经济的基地。总部经济的概念，济南高新区管委会非常的重视，并且规划了多个建设计划，所以这样一些发展的基础，为东部主城区、东部新城的发展，为进一步的寻找发展的机遇奠定了基本的基础。

   
    第三个方面，就是急补空缺产业。

       
        1、发展现代知识型产业。在中心商务区当中，在现在的知识经济时代，知识型的产业是必不可少的。包括知识生产业、知识传播业、知识应用业。另外还有个性化知识型产业，它附加了很多文化的价值，像传统的服装服饰、室内装修、珠宝加工、艺术品制造等等。当然我们正在开的文博会，也带动了相关的文化产业发展，这和知识型的文化产业，尤其是个性化的文化产业有很多是重合的。

   
        2、是商贸服务业，这是搞活商务之本。商贸服务业的构成当中有一般商贸服务业和高级商贸服务业。一般的包括普通的商业店铺、小餐馆、小型购物百货等等。而高级的商服业包括星级酒店、大型购物中心、高级休闲场馆、娱乐健身场馆等等。现在我们高新区还是空白，应该说商机很多。