宋希焕:整个房地产的前景很好

          山东省住宅与住房研究会高级顾问宋希焕在2006济南东部新城发展论坛上致辞


    从长远来讲、从全局上讲，“十五条”将对房地产市场规范化的发展起到很大的推动作用，但是这一个文件，有两个事关房地产市场大局的大事没有涉及到，或者是没有解决，一个是当前，用经济学的话说就是流动性过剩。咱们老百姓说的话就是钱多了银行的钱多了，老百姓钱多了。第二个问题就是政府，或者准确说是一些城市的政府，财政收入在很大的程度上依赖于房地产。

   
    咱先说第一个流动性过剩。这个就是说老百姓钱多了，一个从国内看，改革开放以来，有相当一些人，积累了一些钱。那是从多种途径了，合法经营、诚实劳动取得了相当多的一部分钱。据银行的数字、改革开放初期的时候，咱们银行的储蓄存款五、六万亿，现在是十五万亿，增加了十万亿的银行存款。那这些钱除了有将来教育的消费，还是养老消费啊，等等消费，他要储蓄。中国人习惯是什么呢？有了钱买房买地，现在买地不大可能了，所以就投资买房子，从国际看，你们如果搞人民币国际升值投资的前景也很好。我们05年的外贸顺差是320多亿，06年是1020多亿元。有的经济金融学专家，他们的说法、他们所了解的，实际上05年的顺差是350美元也就是说有670亿美元是通过基金渠道、遗产渠道等等进来的，还有一些是通过进出口、还有外资企业把美元统计起来。他们已经吃到甜头了，美元从不到8块3，涨到现在，他进一美元他挣多少？他们还在继续看好人民币升值。战备国家采取各种措施也在杜绝这个问题，这个渠道多得很。他们进来的钱干什么？主要是买资产、买土地、买房子、买工厂。

    你看香港新世纪房产在贵阳、一下子花十几亿买了将近3000亩地，美国的一个公司在中国买房子就花了1亿5多。新加坡的一个公司也到中国来，这是一些比较大的牌子，一些企业。所以为什么按照一般的中国人，多数人收入水平和房价比来分析，现在房屋价格购房都不大可能了。特别是北京、上海、广州，就是这些资金起到了很大的推动作用。

   
    还有银行的钱，流动性多的是银行的钱。银行的钱存贷市场很大，十几个亿。这是我分析的流动性过剩、钱多了的原因，钱多了要干什么、要买资产。但是要维持到什么程度、维持多久还要看发展。

   
    我再分析第二个问题，就是地方政府或者一个相当数量的城市政府，它的财政收入在相当大的程度上依赖房地产。93年改革之后，国家规定了把土地出让收入全部归给当地政府。现在有一个资料显示，中国有些城市地方财政收入、预算外的收入来自房地产的占到了60％，预算内那一块来自房地产的占到40％。这就是说地方政府很大一块收入来自于房地产。我听济南市土地局的领导同志告诉我，现在他们组织的有关土地方面的收入很多。地方政府对房地产很积极，银行的流动性过剩、银行的钱多了，那地方政府就需要房地产来增加收入，他们就得通过出售土地和房产价格来推动房产。

        我从这两方面分析，整个房地产的前景是很好的。你现在这个价格能拿到地，可能过一段时间之后，你这个价格就拿不到地了。特别是在济南东部的地方更是如此。我过去在建委岗位的时候，管房地产是一项重要任务了，现在也参与一些房地产的管理，我衷心的希望，我们济南市的房地产能发展得更好一些，我们这一次的活动的作用能更加明显一些。