恰值九部委15条新政出台没几天,话题自然就绕不开政策层面。此次新政堪称自“121文件”以来规模最大、操作性最强、影响最广的一次,在关于诸多问题的看法上,地产大佬内部头一回出现了分歧。
一个月吵架三个月改规划
今地产:九部委15条新政有2条已经开始执行了,诸位也消化得差不多了吧?
甲君:看来政府这回是动真格的了,新政策有点连根拔的狠劲儿,从产品供应、税收、信贷、土地、数据统计、信息建设等多个层面加强管制。换句话说,强行给房地产行业洗了一把牌,市场也由过去的运气型、公关型、资源型向市场化、专业化和集约化转变。
乙君:所有的政策中杀伤力最大的还是两个70%的硬规定,这一条也将是引起争议最大的一条。这一条留给市场的余地最小,很多项目直接受到冲击。就以龙岗来说,招商依山郡、公元大地、振业城等很多项目的后期还没有拿到开工许可证。政策真的执行的话,深业和龙光可比咱们要紧张。今年深业7.7亿元拿下的龙岗中心城北地块,楼面地价3780元/平方米,并且地块70%的面积都是自然山体,容积率低于1.4 按照现在的政策该怎么建?龙光的地块地价业也接近3000元/平方米,现在如果政策真的执行,那就麻烦了。这一个月,大家肯定忙着吵架。很多地块的容积率不得不调,地价不可能不降。
丙君:架是少不了要吵的。不过依我看,等地方政府的“补丁”下来后,经过三个月的消化,不少楼盘都得忙着改规划。否则,大伙就要卷铺盖,不做地产了。政策对大家来说都是公平的,现在我们只能希望政策在执行过程中能做到公平。当然了,谁都知道,公平是相对的,而不是绝对的。
价格,跌还是涨?
今地产:政策把房价当靶子,房价接下来会怎么走?
甲君:如果所有的政策都执行并且执行到位,那么至少90平方米以下房子价格一定会跌。如果以后的市场上70%的房子都是90平方米以下,况且政府还有大量的廉租房要推出来,这就改变了市场的供需关系。房地产的价格最终是由供需关系决定的,供应的多了,可选择的多了,价格一定会跌,这是市场规律。拿龙城来说,楼市的产品供应一直是两头大,高端产品和低端产品多,而中端产品缺乏,如果要实施90平方米占70%以上,那在某个阶段,龙城的产品结构将完全被改变。况且现在的楼盘都是比着开价,同一个片区的新盘一定会比上一个楼盘的均价高,如果市场上70%的房子都是限价房,这也将导致同一片区产生“比价效应”。再拿宝安中心区来说,现在这个片区基本只有这一个楼盘在卖。一两年后,还会是现在的市场吗?一定不是,产品会多起来。
乙君:说的是。况且房地产在某种程度上说,就是一个预期市场。预期上涨,就可能会上涨,预期下跌,则就可能下跌。政策一波接着一波,对买房者的心理产生了很大的影响。这些人的心理一旦被改变,房价可就危险了。现在市场上观望的人越来越多了,炒房客也都收手了。假如政府再推出限价房,想卖个高价就更不容易了。70%的比重完全能决定整个市场的走势。
丁君:我看未必。限定套型会使得房子的总价下来,但单价不一定能下来。也就是说,表面上房价是降了,实际上并不会。从这几天二手房的情况来看,价格也没有明显的下降。100平方米以上的房子以后是稀缺,价格反而会上升。
几家欢喜几家愁
今地产:政策对项目的销售节奏有什么影响呢?
丁君:应该说,政策打乱了推盘计划。据说金地梅陇镇提早接到了相关消息,赶在政策出台前开盘,在政策出台后转而封盘不卖了。接下来90平方米以上的中大户型项目销售肯定会放慢。报纸上都登了,Townhouse以后将成“美丽幻想”。以振业城为例,一期剩下的单位,只要在不违反政策的前提下慢慢卖就行了。
乙君:但地产的细则还没出来,谁也不知道后市怎么走。现在人为地控制销售节奏是很危险的,财大气粗的不怕,但小字辈可不敢下这么大的赌注。万一后市观望时间过长,楼盘一旦出现滞销,资金链断裂,那可就输了一辈子的心血。
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