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房地产专家程道平谈《国六条》

2006-06-06 08:00 作者:大众房产网 来源:

    程道平:现在新出台的《国六条》的实施细则之后,确实对房地产界以及整个社会冲击、影响很大。有着急的、有叫好的、有期盼的,也还有担心实施不了的。这个社会各界都有、各种想法都有。我个人观点来看,我觉得中央政府出台了这样的新的条款政策,应该说它的出发点这次很明显,是针对房地产市场来的,是希望房价能够稳住,能够使更多的中低收入的家庭有机会、将来能够有机会增加买房的机会,我觉得这个出发点是好的,它体现了国家更多的开始关注民生。不关注也不行啊,社会这种对住房需求的、对住房保障的这种渴望在社会上已经成为一个很突出的矛盾,这个矛盾如果不化解,就会直接影响政府的威信,影响到政府的执政理念能否体现,我觉得确实是到了应该动手术的时间了。
    第二点,这次新政和04年以及03年下半年开始的上一次的宏观调控政策相对应的话,有所不同。03、04年的调控,主要目的是防止投资过热,是担心金融风险,是考虑经济安全的增长。所以呢,那时候也没有过多的考虑房价问题。由于针对性不是那么明确,不是针对房价,所以上一轮的宏观调控政策出台实施的效果不是那么理想。应该坦率的承认,政府也承认,宏观调控没有完全达到与其的效果。所以呢,才有了今年的新政。这两轮的宏观调控政策,它的出发点有所不同,所以这是一个基本特征。这样转变了出发点和调控的目标之后,今年的新政能否顺利实施,那要具体问题具体分析。有一些方面确实还是值得推敲,实施效果还是令人要打个问号的。就是说,完全实施可能还有一些困难。尤其是地方政府的执行层面还有一些困难要克服。另外政策本身,这个细则当中,制定的政策对它实施效果的评估可能也有一些地方还不是很充分。这个政策执行可能产生的效果是双刃剑,一分为二的。如果能更深入细致的来推敲的话,这个政策本来可以制定得更合理一些,譬如说,商品房转让的期限,免收营业税的期限,由两年延长到五年,现在对市场上已经产生了最为直接的效果。这一条,如果是卡在6月1号实施就全这样来执行,就会影响到以前购买的房子。要转让的话,现在可能要推迟。这就客观上产生一个效果,就是减少了二手房市场的房源,这与房地产市场的调控是背道而驰的。所以地方政府如果是制定具体的实施办法有可能的话,我倒是建议地方政府对实施这一条规定一个进一步的实施的界限,比如说以前买的房子,是不是执行老房老政策、新房新政策?这样不至于削弱减少二手房的房源,这样可能更好一些。
    另外从另一个层面来说,这些新的政策实施呢,还面临着一些困难。刚才几位老总也谈到了,开发商很重视、很着急,涉及到了自己运作的项目,尤其是前期快要结束了,但是按照新政,在颁发施工许可证之前,这些方面都要调整,我觉得这一条执行起来是挺难的,执行的效果会打折扣。因为对地方政府来说它要规划,建设用地许可证、建设工程规划许可证,它本来已经批了,但是施工许可证没办。现在如果按照新政要求,得重新设计户型这就有地方政府的一个如何交代的问题,他已经批过的证件要作废,要重新批,这对地方政府和规划局来说是比较尴尬的事情,等于是出尔反尔。对于开发商来说,直接影响到了整个开发,影响到了原来的对产品的定位。要做户型上大的调整,也是很为难的事情,等于打乱整个开发的计划,所以阻力肯定会很大。这一条实施我想肯定是要做一些、从地方政府到开发商、从具体可操作性来说,会做一些变通。不完全卡着这一条来实施,也不是完全合理的。
    同时对于以后新的项目,按照7成需要达到90平米以下的户型要求,可能从开发商的角度、从产品策划和设计的角度,可能会出现一些新的对策。作为开发商紧急研究对策,其中就包括了房型的设计。前天在学校里我们还讨论到这个问题,有人提,可能会使将来设计的房型、户型会有一些变通。这会从开发商的角度主要提出这种需求,要求建筑师设计房型的时候,可能会有小房型和大房型之间的这种变通分割,能够增强它的变通性。报批和卖的时候,可以是小房型建设,但是对于需要大户型的人,两个相邻的小房型合起来是不是可以组成一个大房型,这种情况将来对建筑师和设计人员来说,可能要多花一点脑筋考虑。这就是兼顾两方面的需求。这是一点。
    这个新政当中,有的是新的,有的也有以前的老政。譬如说土地供应问题,建筑土地收回,超过两年无偿收回。这个政策多年以前就有,从《房地产法》等等都有这个规定。只是地方政府实施起来有难度,所以实施的不是那么很严格。这次,又重新提出,作为中央政府要求地方政府更严格的执行这项政策,这取决于地方政府的实施。我们就不一条一条的说了,总的来说,实施效果取决于地方政府它在多大程度上能够克服困难,实行中央政府的政策。
    现在6月1号已经过了好几天了,地方政府的各个设计、管理房地产开发经营的部门,也纷纷都开了会。像有的城市的规划局也专门开了会。开会的结果是,暂时先执行原来的办法,等待政府的进一步的指示。那么这样就是说,体现了一种什么呢?它在一个很近的时间点内,指向突然变化的新政,它有很多的准备不足。有好多规划管理的指标,还要做调整。等待地方政府明确的指示,作为市政府决策层还要专门研究,如何贯彻落实,落实的力度、进度和幅度,能做到什么程度,确实现在是处在一个政策调整的敏感期,这个敏感期,恐怕怎么也得要半年的时间,半年以后逐渐能进入正轨。这个新政呢,我的判断是能在一年之内,可能不会有大幅度的、很多的新政推出,它要看看这个新政的实施效果,过上一年左右的时间,根据对效果的评估,再做相应的补充或者调整。
    所以中央政府这个新政的出发点,想调控房价,而不再针对投资过热,这样的出发点,能够落实执行到什么效果,一方面看地方政府执行的效果,当然另一方面还要看房地产行业、尤其是开发商的配合。当然在稳定房价,我们说稳定房价啊,这个事上,其实政府呢,还是可以有更大的作为,这是我个人的观点。这么多条实施细则,针对了消费者、针对了开发商,也就是产品供应、供求的两个方面都涉及到了。当然也有针对政府管理的,就是要调整房地产产品的结构,但是要看到,房价当中的构成,其中有相当一部分的比例是向政府交的土地出让金和税费,这一块加起来是挺大的,在房价当中占的比例是不小的,但是这一块在新政当中没有提出减少。我觉得将来进一步的政策的优化,应该下一轮新政的目标,应该就是明确的要动政府这一块才行,也就是政府收的出让金和税费要减少,这一块不减少,这一轮新政执行的效果还不能够完全达到。我们经过了国家20多年的改革开放以后,经济有了长期快速的增长,应该说地方政府也好、中央政府也好,财政能力和税收都有了大幅度、持续的增长,综合国立提高了,地方政府的财力也增强了。这时候要逐步建设和谐社会的话,社会需要的住宅保障,它不能完全靠市场来解决,国外发达国家也是这样,政府有责任、有不可推卸的责任来维护社会的公平和住宅保障的问题。更多的要由政府来考虑住宅保障问题。其中对低收入阶层的住宅保障,政府应该拿出一部分财力,从中央政府提出一部分政策,然后由地方政府或者是能够通过在政策之后相应的法规,来更明确的规定,地方政府拿出一定的财力,来建设针对低收入阶层的住房,比如说现在提出的廉租房和经济适用房。这一块呢,如果是真正落实到了行动上,它对于化解长期积累的社会住房的矛盾,特别是中低收入家庭的住房矛盾,会起到明显的效果。
    作为开发商来说,各自开发产品,他可以有自己的选择,愿意开发适合于具体到社会消费群中哪一部分人的房子,开发商是有这个选择权的。从他创品牌、树形象,以及还有追求利润等等不同的角度来说,更多的开发商倾向于开发质量比较好的、能够创品牌、树形象的这样的项目,这是可以理解的。所以我觉得没有必要对愿意建高档房子的开发商展开批判,没有必要。这是以任志强为首的从“为富人建房”开始,引起的轩然大波。我们要理性的分析,某一些公司愿意为富人建房,不愿意为穷人建房,这也是无可厚非的,我们应该希望政府做出更大的努力,来为穷人建房子。
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