独家策划：业内人士、专家谈楼市新政

    宋时玖：两个70％，这是数字化的明显。第二个就是土地，政府的供应量，中低价位的房子，占到了70％以上，两个70％。还有一个原先的两年变成五年，这里面一方面是控制了一个需求，两年到五年，再说很多投资性的需求，控制的可能是从现在往后的一些。
    第二，是控制开发商的行为，我做的行为只能是这么一种产品。我觉得前前后后的差别也是比较明显的。第一次前一段时间的调控主要是一些原则性的东西，这一次是指标性的多一些。还有一个问题就是以前的调控是只针对房子，这一次主要是调控一些能够影响房地产的一些游戏规则。而且这个问题已经上到了政策的问题提出，把房价的上涨也好、或者是调控也好，跟政策联系在一起。这个以前也是没那么严格的。这一次我觉得上升到这个政治高度。调控的角度应该是从税收啊、土地啊多个方面，而不是单方面的，头痛医头、脚痛医脚。
    第一个问题就是现在政府觉得结构性出现了问题，大面积的房子比较多。但是因为房地产的周期比较长。现在的房产的过程可能是两年以前在规划设计的时候出现的，如果现在政府把它当做今天的东西看的话，那两年以后出的房子大部分都会是90平米以下。
    第二个问题就是这个东西能不能引导企业，各个地区发展的不均衡，而且地区和地区做得不一样，在这种情况下，你还想按这个标准去考察合理不合理，我觉得这个都是一些存在的问题。还有一个问题就是现在提到了投资啊，投资又分投机，这个也要整体衡量。现在说为了中小户型调整结构，但是实际上证明中小户型的投资客户比大户型客户更多，第一套房第二套房，第一套房子有了，第二套房算投资吗？这个我想在《国六条》里面都很详细。
    《国六条》出来以后我们山东省的实施细则还没有出台，我觉得还有这么几个可能性，第一个就是刚才王总讲的，在短期和中期大户型的供应量是上不来的，会不会存在一个供求关系的问题。大户型价格会上升。因为现在呢，政府规定的是90平米以下要占到70％。这又是一个过程。济南市这边大家可能比较清楚，真的供应量不是很大。假如说因为这条规定把一些要面市的项目重新再来一遍，这又是一个过程。在这个过程里，不但是大户型供应量上不来，小户型的供应量也上不来。
    再一个就是一年之内，我觉得很多中小户型也上不了市，在这一个时间里面，由于供求关系的影响，会不会有一个价格上涨的情况。还有一个就是两年和五年的问题。比如说我现在买了一套90平米的房子，可我现在要加一个120平米的房子，这时候会不会存在一个问题，我现在不能换了，因为我现在不能卖，我要卖的话，就成了二手房了，就要交5.55％的营业税，这时候我就考虑不换了，这时候梯度消费受到了一些抑制，到底合理不合理，也是一个问题。
    还有一个就是消费者的角度，我看到从网上发的调查，会不会在近期买房子，哪个网我记不清了，60％以上的客户仍然坚持要在近期买房，因为他觉得这个是政府长期的调控，不可能影响到现在，他的安居的梦想还要继续往前走，不可能等到一年以后。
   我们再考虑一下开发商的行为，开发商受到约束以后，他开发项目的时候，我原来做项目的时候，我打个比方啊我的户型里面可能有一些舒适性的户型，120－130左右，但这么一规定以后，只能重新规划，大家比较清楚，中小户型比较难设计。大户型比较容易设计，而且容积率做得比较高。新的一规定之后，有两种可能性，一种我要保持户型的合理性前提下，我的容积率要降低，我容积率要降低的前提下，我的楼面成本要提高。两个成本都在增加。导致了我的房地产开发的总成本增加很多，那房价到底能不能低？这是一个问题。因为原先算的账现在一弄反而挣不了钱了。另外一种就是我们的容积率还要保证，但是我的房子的品质可能要下降。原先是做板式的，我们现在做个塔式的。反正整体来讲，我觉得不管是短期来看还是中长期来看，我觉得房子的单价下降的可能性不会很大。
    如果要是政府仅仅依靠这种战略去抑制房价我觉得不可能。因为如果在现在的水平上再降1000块钱，老百姓还是买不起。所有的开发商形成了一个整体，不可能是赔钱。什么样的可能性呢？只能住房保证机制，增加供给，中低价位的土地供给，这样才会导致平衡，我觉得这是一个最根本的问题。在中长期和短期来看，我的感觉是这样。通过自己的分析，短期之内，房子供应量会大大降低，导致了不管是中小户型还是大户型，价格都不会下降。长期来讲，开发商的成本问题，虽然会增加很大的供应量，但是也不会出现太大的下降空间。

宋时玖 山东丽丰置业有限公司总经理