潘石屹：“囤房禁售一个月”是帮开发商囤房

　　北京房价的飞速上涨已经成为众矢之的，而另一方面，有关部门发布的数据显示出的当下空置面积大、空置率过高以及北京尚有11万套的可售房源，这似乎又形成了强烈反差和矛盾；继加息之后，提高房贷首付的消息不绝于耳；土地供应不足受到指责，不少人士寄希望土地供应的放量解决高房价，闲置的土地又如何形成供应……总之，各种声音充斥在如今的北京房地产市场，北京已经成为全国焦点。

　　当潘石屹与深圳的“三年不买房运动”领袖邹涛在凤凰卫视进行PK后，一次可能引发不买房运动在北京蔓延的“机遇”却又遭到了有关部门的封杀。

　　今天下午，Soho尚都西区样板间开放，向来关注地产行业问题的潘石屹在样板间现场就当前房地产市场的一系列焦点问题再次作出回应。

　　尚有210块土地漂在北京市场 法律应该介入

　　土地招牌挂以来，政府收紧地根，特别是拿到合适的地块越来越困难，高价拿地事件一桩接一桩，如何获得土地成为众多开发商的心病。目前除了招牌挂，有的公司通过收购项目公司的股权来拿地，比如万科与朝开合并，然而，潘石屹既没有通过招牌挂，也没有收购项目公司，而是在经过与100多块土地的开发商谈判后最终于近期直接转让获得了一块土地，目前土地证已经交给政府正在办变更手续，详细情况不便透露。

　　潘石屹介绍，原本他也下定决心通过政府招牌挂的方式获取土地，价格高低不重要，最重要的是这样的地块清楚、干净，只要政府招牌挂，不管土地是不是有官司或存在其它问题，跟自己都没有任何关系，他只需要一心一意在地上建房子就行。可最后为什么通过转让土地的方式拿地？

　　潘石屹说，因为政府招牌挂的地越来越少，等不到合适的地块，而现在在北京市场有210块漂着的地，大的有四五十平米，小的有10几万平米，拥有这些地块的开发商没有能力盖房子，于是他想将项目公司转手过来。

　　但在通过与100多块土地接触后，发现转手项目公司特别困难，双方都很害怕。潘石屹害怕对方的账目有问题会受牵连，对方则知道潘石屹什么都说，担心有什么问题都被他公开出去。最后一块地也没有谈成，这种情况下只好采取另外一种方式：不转让项目公司，直接转让土地。

　　按照法律规定，企业之间转让土地要缴纳5%的营业税和3%的契税，而对方卖地的利润可能也就8％，所以转让土地的税费是非常高的了，但最后一狠心还是交了，地干干静静，心里安心。

　　此外，北京还有大量的烂尾项目，都说不清主人是谁。

　　潘石屹认为，当前土地供应不足，却有大量土地闲置在某些开发商手里，政府和法院应该出面，对这些烂尾的土地、长时间没有开发的土地只有通过法律介入，才能处理得干干净净。

　　如果不能按照法律判决通过招牌挂处理的话，从操作性来看，也只能通过直接转让土地的方式，而不是转让项目公司。

　　提高房贷首付打击最大的是中低收入者 银行应慎重考虑

　　近日，一则“央行正在酝酿五成房贷”的消息引来极大恐慌，尽管央行公开表示“并未酝酿、研究五成按揭政策”。但关于提高首付至3-4成的消息还是不绝而耳。

　　潘石屹认为，由于过去两年希望通过增加土地供应量来抑制房价的愿望未能实现，这种情况下只能采取抑制需求的方式。提高利率是一个办法，比如央行这次加息0.27%，但其实际负担影响并不大，一个人贷款50万，一个月的还款只增加几十元，更重要的是一种心里影响。

　　除了利率，在实行货币政策方面，香港采用了一种方式，就是在首付比例和按揭年限上作文章。潘石屹认为，如果将我们现在的房贷首付提高到三成或四成，对需求的抑制是非常大的。来自伟业顾问的调查显示，提高首付比提高利率的影响大好几倍。

　　但是，在伟业的调查中，又对高中低档房的三类人群作了细分，发现提高首付对低档房的购买人群影响最大。

　　如果提高首付，减少按揭年限，每月的还款额将有大幅提高，对高收入者，只是一个选择问题，而对攒着钱买房的中低收入者，将直接影响到他们的购买能力，因此，这是银行要慎重考虑的问题。

　　“囤房禁售一个月”是帮开发商囤房

　　“政府出台政策要小心，不要出反了！对囤房的开发商禁止销售一个月，等于是，你囤房，我帮你再囤一个月！”潘石屹在焦点网上看到北京建委要对囤房的开发商实行禁售一个月的“处罚”颇为不解。

　　5月1日，北京建委公布了北京市有可售期房和现房10万多套2000多万平米，有媒体称，“六成期房没卖出去”，这让广大的购房人大为震撼，为什么在有这么多可售房源的情况下，看到的确是好多楼盘没房卖，掀起了抢购的风潮，不禁指责开发商在囤房。北京建委为规范市场出台了53条规定，其一就是要对囤房的开发商“在15日内未按期整改或整改不合格，至少一个月不能卖房”。而潘石屹则认为这是在帮开发商囤房。

　　对11万套可售期房，潘石屹立不认为是一个多可怕的数字。“11万套，听起来数量很大，但其中至少三分之一由于户型有问题、位置偏远等问题根本不能满足成熟商品的条件，即便11万套都算上，与去年北京销售商品房30万套相比，11万套仅相当于四个月的存货，房地产这么大的一个行业有四个月的存货不算多，况且房子又有两年的建设周期，市场上如果一套存货都没有那才可怕，只有一定的存货，客户才有选择的权利。”

　　但是，他也承认，在房价暴涨的情况下，开发商是有囤房的心理，某些开发商作销控欺骗客户的现象可能存在，笑称连他自己都后悔去年SOHO尚都销售30多亿，如果等到今年来卖那会赚的更多。而对付销控最有效的办法是政府和媒体的宣传和监督。

　　其实早从前年开始，建委就在其网站上公布所有北京项目销售信息，每一户的销售情况都可以查的一清二楚。本以为解决信息透明的问题就不会存在销控，可为什么到现在购房人还在上销售人员的当？“看来政府和媒体要加大对政府这一网站功能的宣传”，他曾建议，希望建委能增加手机上网查销售信息的功能。

　　解决高空置率和价格飞涨矛盾的唯一办法是建立完善的二手房市场

　　潘石屹认为，不管国家统计局的数字如何，在他看来，北京当前存在很高的空置率，其中相当一部分是实物分配的公房。

　　北京有央产房80万套，北京市产权的公房120万套，加起来总共200万套。而由于产权不清，它的交易量却非常小。其实很多有公房的人随着收入的增加已经买了新房，公房能租就租出去，租不出去就空着，这个空置的量非常大。

　　此外，部分新建的商品房由于交通不太方便、位置比较偏也存在空置。

　　潘石屹认为，市场是最好的解决办法，解决这两部分空置只有建立良好的二手房市场，而没有第二种办法。