一个济南市民眼中的城市与房地产

　　欣闻济南市２００５年要投入巨资进行城市建设，新建和改造城市道路，适时启动东部新城与奥体中心建设，着手建设城市快速交通系统并做好轨道交通的规划研究工作，不禁为之振奋，此举对于正在蓬勃发展的省城房地产业来讲，无疑又是一针强心剂。
　　平心而论，济南市的城市建设与周边同等规模城市如青岛、南京相比，仍有一定的差距，与老百姓生活息息相关的房地产业的发展水平也落后于发达城市。作为一名普通的济南市民，为城市发展献计献策是义不容辞的责任，笔者想结合曾经长期在北京、上海、苏州工作、学习的经历，为济南市的城市建设与房地产业提一些建议。
　　
　　大力发展城市快速交通体系――济南市区面积３２５７平方公里，市区人口３００余万，与北京、上海等人口密度大的特大城市相比，济南市的人口密度应该说不大，但主要路段的上下班高峰期仍然非常拥挤，原因主要是城区主要交通干道上车流过分集中。　
　　城市快速交通系统的首选是轨道交通，分地铁和轻轨两种，由于济南市泉脉特殊的水文地质条件，不宜修建地铁，投资更省的轻轨交通的优势就显现出来。首先其运量大，轻轨的运输量单向每小时可运送２至３万人次，而公共电汽车的客运量每小时最多１万人；其次是速度快，轨道交通的运行速度都在３０公里／小时以上，比公共电汽车要快一倍以上，如坐公交车一个半小时的路程，坐轻轨可能只需半个小时。从运行方式看，轨道交通在舒适、准时等方面，都优于常规公共交通，还具有占地面积小，节能、污染少等明显的优点。
　　未来的济南城区呈东西带状发展，东西长约５０公里，南北宽约１４公里，非常适宜建设高效的快速轨道交通体系，加强城区东西向交通联系，满足和支持城市空间布局扩展所需要的更高的集散功能要求。轨道交通对城市房地产业的带动作用勿庸质疑，在轨道交通发展比较早的城市比如北京、上海，沿线楼盘销售情况异常火爆，上海的莘庄板块平均房价在地铁通车前后创造了从２０００元／平方米到７０００元／平方米的地产神话。济南市修建连接东部新城和西部新城的轨道交通以后，不仅可疏散老城区密集的人口，大幅提高沿线地段的土地收益，政府还可以利用该地段税收的大幅提高来反哺轨道交通的投资，香港和上海已经给我们做出了很好的榜样。当然，轨道交通投资巨大，不仅要国家审批，也是对地方财政的一大考验，不是一朝一夕的事情，我们可以先做一些投入较少的工作，例如建设ＢＲＴ（快速公交系统）、公交专用线等等。
　　
　　提高路网密度、加块城区快速主干道建设――济南市城区面积不小，经十路、历山路等主干道上车流量却很大，除了近几年机动车数量大幅增加以外，路网密度太底是一个主要原因。很多街区面积过大，城市次干道数量太少，导致机动车全部挤在主干道上，造成拥挤。笔者在上海时看到，主城区路网密度非常大，虽然集中了大量的城市人口，路面交通并未发生经常性的拥堵，苏州工业园区每隔数百米就有一条双向四车道机动车道路，来往车辆秩序井然，很少堵车。适逢济南东部、西部新城即将展开如火如荼的大规模建设，建议在规划阶段就适当增加路网密度和主干道宽度，新区应预留立交桥和轨道交通的位置；同时老城区可以有选择的拓宽改造部分支线道路，对于特别大的街区用规划道路进行分隔，争取通过数年的努力使路网密度达到理想的程度。
　　近几年土地资源的紧缺使得济南市中心城区的商品房价格节节攀升，很多工薪阶层想在市中心拥有一套住房是很困难的。济南市周边有不少价格便宜的住宅小区，但很多市民宁可挤在又小又旧的老房子里也不愿在中心城区以外买一套宽敞干净的新房安家，主要原因还是交通和生活不便。笔者在北京生活多年，北京有１３００万常住人口，其中大部分都住在三环以外，但多条城市快速交通干道和完善的城市公交系统保障了他们的出行，同时完善的社区配套工程也为居民们提供了便利的生活。济南市经十路、经一路的相继改造完成极大的改善了该区域的交通状况，但仅有这几条路是不够的，建议加快修建连接市中心和周边近郊的城市快速路，科学布局城市公交线路和客运站场，连片建设生活设施完备的经济适用房小区，形成规模、积聚人气，严格按照城市规划将人口从城市中心向外疏散，相信将在改善中心区交通状况的同时促进房地产的发展。
　　向存量要空间、向土地要收益――从选择居住地点的角度来说，很多济南人都不喜欢铁路沿线和老工厂所在的区域，究其原因是上述区域给人的印象是脏、乱、差。现在济南市的房地产开发大量集中于东南部、东北部二环东路以东区域、西北部无影山中路一带及西南部英雄山路、建设路板块。却有大面积的距离市中心不远的地块乏人问津，比如北园路以北的区域、济南火车站与大明湖之间的地带、经十西路南北两侧的区域等。其实随着可开发空间的缩小，城市基础设施的完善，现在虽然比较破旧但距离市中心较近的地块与不动产会有很大的发展空间与升值潜力，北京的崇文区、上海的闸北区、普陀区等就是个很好的证明。
　　上海的“中远两湾城＂是中远发展目前最大的重点投资项目，该项目位于上海市普陀区上海火车站附近，占地４９．５万平方米，改造前几乎全是危旧房，居住人员层次复杂，环境很不好。上世纪九十年代末，一次性动拆迁２７４家企业和１０５００户居民，规划总建筑面积１６９．９万平方米，共有３４幢３４层的居民住宅大楼，总投资额６４．９８亿元，是上海市近年来最大的危棚简屋改造工程。新小区配套以大量的绿化、教育、休闲、娱乐等设施，先进的智能化设计让入住的一万四千多住户不仅仅体验到传统意义上的住宅功能，更能享受到快速上网、便捷通讯、安全保障、丰富娱乐生活、优质物业管理等智能化小区特有的生活方式，使生活的物质水平和文化内涵都产生质的飞跃。该项目的销售价格从开盘伊始的４０００元／平方米跃升到目前的１５０００元／平方米，是上海市成功改造老旧城区的典范。
　　我们济南市区内有大量未开发土地，多数属于危旧房、城中村、工业闲置用地等。建议政府可以用市场杠杆盘活这些用地，要通过大规模连片开发，高起点规划、高标准建设，彻底改变市民心目中某些位置好、某些位置差的偏见，同时配合建设配套安置房，标准不宜过底，要在相当长的一段时间内让安置居民生活舒适便利。
　　济南市区建设容积率过低。这既是指房屋间的间距较大更是指楼层过低，很多建设项目的建筑占地面积很大，楼层却不高，经济效益没上去绿化面积也没上去。在高价的地块上建立低密度的房屋，单位面积的房价平摊的土地成本过高。苏州工业园区近几年已经开始在核心区不在审批多层住宅，其他区域亦限制建设。随着土地资源的日益紧缺，修建高层住宅比修建多层住宅所多耗费的成本会逐渐低于土地成本，这一情况在其他发达城市早已出现。笔者认为，是否可以在不影响济南市“山水风貌”总体规划的条件下，尽量调高容积率，既降低了单位面积土地成本，又增加了绿化面积。同时，借鉴北京等城市的做法，大力鼓励“腾笼换业”，按照城市远景规划逐步将市区内经济效益差、占地面积大的老企业迁出，通过招投标等市场手段招商引资。
　　以上是笔者结合对一些先进城市的了解，对济南市的城市建设与房地产业提出的一些建议、想法，肯定有不足之处，主要是想抛砖引玉，让大家都来献计献言、出谋划策。未来的济南是体现“泉城”特色、齐鲁文化内涵与国际化大都市风貌的全国一流历史文化名城，高度现代化的跨省际中心城市，有相当实力和竞争力的省会城市，连接渤海地区和黄河三角洲地区和黄河中下游地区的跨省际的经济中心、金融中心、商贸中心和文化中心。从长远发展来看，济南是一个房地产发展潜力很大的市场，一方面济南离北京较近，交通位置处于枢纽地带，对经济文化等各方面的辐射力较强，因而城市的发展空间大；另一方面济南的房地产市场不够规范，市场化程度不够，还没有真正运作发展起来，这恰恰预示着房地产市场的潜力。据悉，中海、海信、顺驰等房地产巨鳄已在山东注册了房地产公司，现在正紧锣密鼓地筹备项目运作，这对消费者和房地产界来说都是个利好，买房者又有更多、更好的精品可以选择，整个市场也会随着这些“大腕”们的到来更加完善、更加精彩。济南的房地产业必将迎来更大的发展。　　　本刊特约撰稿／朱　磊
　　作者单位：济南中建建筑设计院
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