“乱”市楼情，何时邂逅第二春

    地产创造价值，土地就是财富。放眼世界，房地产都是最兴旺的行业之一，也培育出了不少世界级的亿万富豪；但即使在人人都渴望改善居住环境，地产价值存在明显的远期升值潜力的国家中，房地产行业也不是不落的太阳！任何一个行业都是有起有落的。我们不妨用大量的笔墨来回顾一个中国房地产经历的三轮起落。
　　第一轮，实行土地有偿出让制度是中国第一次房价高速上涨的原因。土地出让制度实行的同时放开了对各种资金进入房地产行业的限制性条件，同时1992年邓小平南巡讲话的投资热高潮对商品房放开了政府物价指令性管理的限制。尤其是对外销房的价格放开，实现了房地产商品房价格的市场化管理，外销房与内销房大大的拉开了差距并带动了内销房价格的上涨。可以说1992年～1993年房价高涨的原因主要来自于土地的有偿出让，在土地的使用上增加了大量的土地出让金等成本。并且土地出让金的收取是合法的调整了购房者的预期。出让金成为一种让人们可以有期限使用土地，使住房变成私有财产的必要代价。房价的上升即使是一个高幅的增长也无奈的被顺理成章的接受了。当年，在海南的房地产热中成就了多少人，也毁灭了多少人。
　　第二轮的房价上升是在1998年23号文件停止住房福利实物分配之下产生的。住房政策的改革推动了房地产市场化进程，尤其是最后的一轮福利分房延续到2000年4月彻底终止后，个人购房从1997年仅占20％左右的比例直线上升，至今高达95％以上。在需求巨大而供给相对不足时，房价自然开始上调。1992年～1993年曾经房价高涨的地区在这一段时间内的第二次房价上升基本都是一种回归性上升。虽然有的地区的名义房价高过了1992年～1993年的标准，但实际房价并没有发生太大变化。因为2000年之后面向个人消费而提供的住房，不管是在其建筑外形和设计上都大大进步了，与几年前的标准不可同论。
　　第三轮房价高涨的原因，应该归于土地出让制度政策的变化。2002年7月1日开始实行的土地招拍挂在原本平稳增长的房价下烧了一把急火，无意中起到了催升房价的助力作用。首先，土地的强制性招拍挂让各级政府可以在土地出让金的收益之外，合理合法的成为收取土地低进高出差价者。这种财力助推了政府基础建设和城市化进程的速度，加大了征地、拆迁的行为，创造了大量的强制性消费需求。其次，土地的强制招拍挂大大的提高了土地的价格，不但使新推出的产品在这种高土地成本的基础上，追求高价位产品的供给以保证开发商的利润空间，并且在市场中创造了一个高房价的预期让原本协议出让的低成本土地上的产品也在设计高价位的产品，提高了产品销售价格的预期。第三，当土地的公开竞拍价格大幅提高时，给消费者的信息是土地供给的减少和土地价格的提高，自然加速了即期购房的欲望。普通的消费者会认为新竞拍的高成本土地一定会提供更高价位的产品。早买比晚买会更合适。
　　第四，在地价和房价增长过程中，一定会有大量的非自住需求者参与到购房、炒房、租房的行列之中。商品房投资成为比利息收入高而相对风险小、不用过多专业技术与管理能力的最佳投资选择。当这种力量每年以3％～5％的比例增长并涌入市场时，自然就加剧了市场中的需求。出租收益目前的高回报自然使投资者会在投资能保持一定收益的情况下接受房价的上升。第五，银行按揭早在第二波房价上涨中就开始发挥巨大作用。这种用今后的预期收益来改变今天的生活质量的观念使更多被强制拆迁的居民、收入水平尚不足以一次性购房的居民和大量的投资人有了购房的条件，并加速了购房的行动。
　　作为房地产行业的投资者和运作者，现在要注意到一些行业性的微妙变化正在发生之中。回过头来看看现在的房地产行业：所有这些即将过去，因为这次宏观调控的基本特征就在于对房地产等亮点行业的调控，因为这是龙头，在宏观调控的同时又不伤及经济增长的要害，这种特征是与以往宏观调控最大的不同。很显然，我们如果再仅仅从行业角度而不是从宏观角度来看待这些问题，难免就会失之偏颇，难免就会真的以为，太阳确实可以永远不落。　
　　前段时间，商品房价格一路高歌猛进，就有人认为是因为建材价格上涨导致的；但房地产业者应该关心的是，一旦只相当于市场价格一半的物业和土地资产释放到市场当中，将意味着什么样的价格走势？那些坚持认为由于上游材料价格坚挺，所以地产价格将会继续上升的人，忽视了一个常识性的问题，价格是由需求决定的，不是由上游材料决定的。未来的地产价格就远期来看，毋庸置疑将处于一个充满风险的波动期，谁忽视了这一点，谁就有可能品尝到市场规律的苦果。
　　风起云涌的房地产环境中，游戏规则改变了，我们将何去何从把握财富的机会，又如何去发现创造财富的就业机会呢？楼市的第二春，我们何时能够邂逅？作为共同的期待吧！