代理行为超越权限 租房先明确出租人身份

　　郑先生委托某中介公司帮其租一处物业用于艺术创作。几日后，该中介公司经纪人王先生便约郑先生前去看楼，郑先生查看后表示满意。经协商，承租方郑先生、出租方孟先生及中介公司签订了三方《房屋租赁合同》，租期三个月，同时承租方郑先生向孟先生、中介公司分别支付了2400元租金和800元中介服务费。

　　随后不久，中介公司通知郑先生，称该物业业主有事情要与其协商。郑先生见到业主后才知道，原来其租的房屋不是孟先生的，而是孟先生亲戚的，孟先生的亲戚（即业主）觉得郑先生的租期太短，不打算再将房屋租给他了。于是郑先生要求孟先生和中介公司立即退还其所交租金和中介费。但中介公司认为，公司已促成郑先生与孟先生签订《房屋租赁合同》，虽说孟先生不是业主，但是孟先生具有该物业业主签署的委托协议，且在签订《房屋租赁合同》前已将孟先生的真实身份明确告知承租方，现因出租方原因导致合同无法履行，责任不在他们。

　　郑先生向房地产中介服务管理所投诉了中介公司，要求退回所交租金和中介费。经该所调解，中介公司退回了中介费给郑先生，并承诺代其向出租方追回租金。一个星期后，郑先生拿回了所交的租金。

　　分析

　　在案例中，孟先生的亲戚（即业主）不同意将房屋租给郑先生是造成纠纷的直接原因。孟先生作为房屋出租方的代理人，在出租该物业时，应按代理权限履行代理职责，其代理行为不应超出委托人权限。在本案中，对于租赁合同签订后无法履行的责任由谁承担的问题，要视具体情况而定：如果中介公司隐瞒了孟先生的真实身份而促成租赁，即承租方不知道出租方代理关系的存在，则承租方可以选择中介公司、孟先生或者其委托人来主张权利；如果事实确如中介公司所称，曾明确告知郑先生有关孟某的真实身份，孟先生也确实持有其亲戚签署的委托协议，孟先生按照委托协议签订租赁合同，责任应由其亲戚（即业主）承担，但若其超越了委托权限，因此产生的责任则应由孟先生承担。

　　小知识

　　定金与订金有何区别？

　　答：定金是债的一种担保方式，《中华人民共和国担保法》规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。可以见定金具有惩罚性，在合同法上称为定金罚则。在实践中不少人将定金写成订金，而订金在法律上被认定为预付款，可以退回。