房地产营销策略创新论坛举办 知名房企问道营销

　　在论坛上,与会房企负责人和专家就目前的市场形势进行了深入剖析。

　　目前房地产市场正在发生怎样的变化?市场销售低迷,开发企业该如何面对?明年市场走向如何?限购政策是否会放松……针对这些购房者和房企当前都会十分关注的话题,生活日报日前成功举办了“刚需的力量——新形势下房地产营销策略创新论坛”,对当前刚需购房者占主体的市场做了深入剖析,并探讨了这一市场背景下企业的营销之道。

　　今年以来,包括济南、青岛在内的城市都推出了限购令,同时受信贷收缩等政策影响,不少开发商承受着不少的压力,在这种环境下,如何实现快速销售,成为房地产企业的重要课题。为帮助房企找到更好的营销方式,也为帮助更多的市民尽早买到适合自己的住房,生活日报特此举办了此次新形势下房地产营销策划创新论坛,旨在为房地产业界搭建一个交流的平台。本次论坛上,来自阳光100、鲁商置业、保利置业、中海地产、山东三箭、中国房地产信息集团等20余家全国和省内知名房企的相关负责人以及专业房地产机构的专家就目前的房地产市场营销和未来市场的走向等焦点话题进行了深入讨论。

　　与会嘉宾一致认为,在目前限购持续、信贷收缩的影响下,刚性需求者已经成为市场的购买主力,2011年是刚需发力年。但随着首套房利率提高、降价趋势增强等因素的出现,刚需人群目前的观望情绪也渐趋浓厚。而对于开发企业来说,如何通过提升产品质量和附加值吸引更多刚性需求者入市,成为众多房企在营销过程中要努力的方向。同时,在目前大形势无法左右的情况下,房企在生产和营销中通过在细节等方面努力,做到“跑得赢”对手,也是应对目前市场形势的好办法。

　　对于未来的政策和市场走向,与会的济南阳光100房地产开发有限公司副总陶晓智等嘉宾认为,限购等政策短期内不会大幅放松也不会加紧,接下来的房地产市场进入理性发展时代。对于济南的房价来说,无论明年政策放不放松,济南房价的涨跌都不会太疯狂,仍会以稳定为主。

　　市场走向

　　限购可能适当松动,限贷放松可能性不大

　　与会嘉宾认为,目前对市场影响巨大的两大政策是限购和限贷。对于明年这两大政策的走势,与会的陶晓智等嘉宾预计,限购估计会有所放松,因为限购是不得已的一个举措。从目前来看,限购对房价下行确实起到了作用,目前房价在下降了,限购很可能在明年会有所松动,至于怎么个松动,采取什么样的方式松动,这个不好说。

　　但限贷是国家或者银行防范资金风险的重要方面,同时也是让一些投资者也好,企业也好,不要把钱都放到投资房地产上面,防止经济受房地产绑架。总的来说限购是不合理的,而限贷有道理,所以长期来看,从民间来看,限购会有所放松,限贷放松的可能性不是太大,但是首套房的利率调整,是没有道理的。

　　明年即使调控放松,房价也不会反弹

　　在论坛上,未来市场的走势也是各位嘉宾普遍关心的话题,不少观望中的购房者也担心,如果明年政策有所放松,房价会出现反弹。那么现场的房企负责人和房地产专家是什么观点呢。

　　“今年已经有不少企业推迟了放盘节奏,再加上目前的存量房数量巨大,明年的供应量让开发商有点‘心惊胆战’。”对于明年的市场,陶晓智直言,由于不少房企的楼盘所在区域相对比较集中,因此明年市场还不容乐观。

　　中国房地产信息集团克而瑞总经理孙大海也表示,截止到9月底,济南的存量房达到了463万平方米,按照平均套型七八十平方米计算,也得卖个一年半。因此孙大海和陶晓智认为,由于存量房巨大,即使明年调控政策有所放松,济南的房价也不会出现“报复性反弹”。

　　开发商年底资金困难,或是购房时机

　　“目前的降价在蔓延,幅度在加大,购房者对目前的降价幅度已经不认可,四季度部分企业会成为降价‘先锋’。”对于楼市的降价走势,嘉宾预测。而看到房价处于下行趋势,购房者选择了观望,但同时也担心房价反弹。房价究竟降低多少才算合适?与会嘉宾也发表了个人观点。

　　山东鲁商置业银座常春藤项目分公司总经理刘修虎认为,现在购房者不管是刚性需求,还是其他需求,大家现在最担心的是取消限购之后,房价会不会有报复性反弹。消费者的这种判断和猜测,都会影响现在的市场。刘修虎认为,今年的形势有限购的影响,但最难的是开发商资金的问题,因为今年不光是限购,现在包括按揭贷款,大量的融资渠道很难,这对开发商影响比较大。而开发商到年底的时候是一年之中比较难的一个阶段,建筑商资金需求也是年底。开发商降价,一是年底的目标压力,再就是回款压力。所以从刚性需求的角度来说,年底应该还是买房子比较合适的一个时机。

　　营销观点

　　调控周期下　开发企业,该降就降!

　　山东新智盟地产策略机构董事长郑振飞认为在房子卖不动,开发企业压力非常大的情况下,开发企业要把自己的大账算清楚,你现在房子卖不动,而融资成本又高达20%-30%,因此只能降价。考虑到融资的成本,开发企业最大的降价空间为10%-15%,“开发企业不要硬撑,该降就降!”

　　通过学校等建设　增加产品附加值

　　对于目前房地产营销该做些什么,保利地产山东置业副总监何军认为,在目前形势下开发企业要练好“内功”。

　　首先是产品的定位开发商一定要做好,定位做好碰到当前的市场就可以从根本上解决问题。同时在目前营销花样繁多的情况下,其实刚需人群更多关心的还是企业的产品,因此“现在有时间练‘内功’了。”何军说,这两三个月练好内功,来年才有机会把事情做好。

　　何军表示,目前更多的是做客户和做产品,为老客户提供更多的服务,增加客户对企业和项目的认同感。同时,加快项目学校和图书馆等建设,增加房子的附加值。