选房网—齐鲁晚报大众网联合主办

独生子女家庭:支撑中国房市的重要因素

2006-09-04 08:00 作者:大众房产网 来源:

  我国买房的不但大多是25岁到30岁的年轻人,而且是一毕业就买房子,买房就要买大房子,那么他们的购房能力来自哪里?独生子女家庭结构,是支撑中国房市的重要因素,这个因素在短时间内不会消失。特别是大城市的房价,是整个社会最瞩目的话题之一。人们对当中的因素进行过分析,如投机者的炒作,官商联手的推动,价格垄断的作用,城市化的助力,以及失衡社会导致的资源集中等。

  问题出在什么地方?中国人超出学者们预测的旺盛购房能力来自哪里?我认为除了人们谈论较多的那些因素之外,有两个因素是最值得注意的。一个因素是我在《失衡的社会与畸形的房市》一文中讨论过的,“在一个失衡的社会里,社会中各个角落的资源都会以极快的速度向有限的大城市中积聚”。比如北京、上海的购房者当中,除了外部的购房者之外,还包括为数可观的新移民们,因为中国的大部分机会和资源被过度集中到有限的几个特大城市,有较强竞争能力的人只能到这有限的几个特大城市寻找发展的机会,于是又进一步带来资源向这些特大城市的积聚,从而推升房价的上涨。另一个因素则是由于几十年中计划生育政策的实施(特别是城市中一孩化政策的推行),所形成的独生子女家庭结构。事实上我们如果仔细分析一下,就会发现,这个因素对房地产市场产生的影响,会比个人收入每月增加几百元要大得多。

  北京九力营销顾问公司公布的2005年北京住宅市场需求预测调查显示,25至28岁的年轻人是北京购房的中坚力量。北京市建委网站今年早期公布的一项调查也表明,北京商品住宅购房对象正趋年轻化,20至30岁群体是商品房购房主力,去年第四季度其占总体比重又有大幅增长,目前占近四成。这种状况与国外的情形形成鲜明对照。有专家指出,在欧美一些国家,年轻人一般毕业大概十年以后才进入房地产市场买房子,购房的主力是35岁以上的人。而我国买房的不但大多是25岁到30岁的年轻人,而且是一毕业就买房子,买房就要买大房子。对于20至30岁的购房群体,我们至少可以认定两点。第一,他们主要是为结婚安家而购房。第二,就其中的大部分人来说,即使考虑到按揭的因素,他们并不具有这样的购房能力。

  那么他们的购房能力来自哪里?一篇相关报道这样描述购房现场的情景:买房的人越来越年轻,很多年轻人身后都跟着年迈的父母。当然,最热闹的场景就是小两口带着双方的父母一起看房。这样的情景象征性地揭示出我国目前房地产购买力的来源:前面的一对小两口,加上后面的双方父母。于是,在许多地方,实际上是形成了这样的一种标准购房模式:首付由一方或双方的父母来出,小两口承担按揭。有的小两口实际上是连按揭也无法承担,一方或双方的父母仍然要帮助他们支付按揭款。这样我们就看到我国社会中的一种独特购房模式:三个家庭,或六个劳动力在共同购买或供养一套房子。可以说,正是这个因素使得收入房价比(指一个家庭年收入与一套房屋的价格之比。世界银行公认的一个比较理想的收入房价比是1:4或1:5)彻底失去了意义。因为收入房价比计算的是一个家庭收入与房价的比例关系,而现实却是三个家庭在购买或供养一套房子。在这种情况下,如果一定要勉强使用收入房价比这样的指标的话,也需要在家庭收入的后面乘以2或3。

  而这种三个家庭支撑一套房子的模式,只有在独生子女家庭结构中才会成为可能。在分析中国人购房行为特征时,有人喜欢强调文化观念的作用,如新婚一定要住新房,盲目追求一步到位,有了钱就要置房子置地等。其实,在现实生活中,特别是在购房这种动辄百八十万的消费行为中,观念所能起到的作用是相当有限的。如果住房能一步到位,相信没有人会选择多步到位。关键的问题是家庭结构。无论是在国外,还是在我国没有实行计划生育政策的时代,一个家庭往往有多个孩子,孩子多达三四个的不在少数。试想,在那样的家庭结构中,父母要帮每一个结婚的孩子解决住房问题,是不可想象的。从这个意义上可以说,独生子女家庭结构,是支撑中国房市的重要因素。这个因素在短时间内不会消失。

  但问题是,必须要看到事情的另一面。当三个家庭来共同支撑一套住房的时候,高涨的房价事实上也就抽干了三个家庭的积蓄或未来的储蓄能力。这对于父母一辈的两个家庭来说,含义就尤为严重。父母一辈的人,生活在低工资低收入的年代,其中的大部分人积蓄非常有限。从许多有关的报道可以看出,许多父母在为孩子购房的时候,已经是倾尽了一生的积蓄,由此构成的问题将是长远的。

  必须意识到的是,我国是一个正在迅速老龄化的社会。与世界上发达国家相比,我们老龄化的特征之一是未富先老。世界上65岁以上老人占7%的国家和地区,人均国民生产总值均在5000美元以上。而上个世纪末我国进入老龄社会时,人均国民收入仅为800美元左右。这一差异将在养老社会保障上突出表现出来。美国是1935年建立社会保障体系,当时还没有进入老年社会。而当我国进入老龄社会的时候,社会保障特别是养老保障则处于高度不健全的状态。即使是在不久将来就会相当普遍的“四二一家庭”中,自我养老或家庭养老,仍会是养老的主要模式。在这样的情况下,以现在的购房模式吸干老年人自筹的养老金,将会产生严重的后果。当然,对于将来有能力自己解决住房问题的年轻人来说,现在父母在住房上的投入也可以视之为将养老金用于投资。但这既要取决于年青一代的经济状况,也取决于老龄化社会中的房地产市场。

  人们经常说,房地产热是一种财富的再分配过程。本文想要表明的是,这种财富的再分配,不仅发生在共时性的横向关系上,也发生在历时性的纵向关系上。

(责任编辑:子寒)

本文相关新闻

编辑:admin