个人合作建房行得通吗？

　　编者按：眼下是楼市的淡季，但在北京，由个人发起的合作建房的新模式，却在社会上引起了强烈的反响，成为目前房地产市场最为关注的热点。这种个人集资合作建房，即一群人联合起来注册公司、买地、建房子，最后自己来居住使用，据测算可以为业主提供比市场价便宜４０％的优惠。那么，这种被普通老百姓叫好的建房模式在省城又会怎样呢？本报记者近日经过深入采访，试图搞明白济南人个人合作建房能否行得通？
　　最多可便宜４０％
　　合作建房在全国掀起轩然大波的，是北京一名工程师。据他测算，通过个人合伙集资建房，可省掉开发商利润、广告销售费用、机构维持费用和项目贷款利息，房价一般要比周边项目商品房低２０％―４０％。记者采访省城专业人士认为，这比例在省城可以实现，４０％可能有点少见，但是省下２０％应该不成问题。
　　２００４年前１０个月，我省商品房平均价格为２１２７元／平方米，低于全国平均水平２７５８元／平方米，在全国排名第１１位。省统计局公布的运行情况表明，我省２００４年前三季度房价一路走涨，与２００３年同期相比，一季度上升９．７％，二季度上升１２．４％，三季度上升１１．３％，虽然第四季度的情况还没统计出来，但全年房价呈高涨状态已不可避免。其中，青岛和济南扮演了“领涨”角色。青岛几年前已成了拉动全国房价上涨的九大城市之一，而２００４年济南房价的涨幅也特别引人关注，一度在全国３５个大中城市中排名第九。
　　省城房管部门统计，截至２００４年１０月份，省城商品房平均交易价格为每平方米２２７９元，二手房平均交易价格为每平方米２２０９元，房价上涨速度之快，超越了不少消费者的心理极限。但值得忧虑的是，省城开发的高档住宅比较多，目前３０００元／平方米以下的住宅已经很难找到。
　　“这是房价持续走高给逼出来的一种新办法。”当记者向几位市民提起个人合作建房一事，人们很快就与现在的房价联系起来。在人们看来，个人合伙建房子，不用担心被开发商欺诈，还能省下不少钱，自建自住，的确是一件好事。
　　政策上有法可依
　　住房是大件消费品，一座楼盘的建设成本少则上千万，动辄过亿元。因此，个人合作建房实际上就是个人集资建房，运作的方式即一群人通过集资联合起来，成立一个组织机构，并从政府手里竞拍到一块土地，然后聘请专业的设计公司和房地产建设公司，在这块地上建起自己的房子。这完全是一种非营利性的开发行为，也就是说，这群人既是买房人，又是开发商。那么，这种方式政策法律是否允许呢？
　　对此，济南市建委有关部门负责人介绍，目前国家界定合作建房是否合法的唯一法规依据，就是１９９２年２月由国务院住房制度改革领导小组、建设部、国家税务局发布的《城镇住宅合作社管理暂行办法》，该办法明确规定了居民可以通过成立住宅合作社，集资建设属于自己的住宅。其中，住宅合作社是本市行政区域内中、低收入的城镇居民（包括职工），为解决自身住房困难，在人民政府或单位的组织下，自愿建立的、不以营利为目的的公益性合作经济组织。其任务是：筹集资金，建设住宅，并对建设的住宅进行分配、维修和管理。
　　山东经济学院的有关专家指出，对于一些单位职工或者个人来讲，解决住房需求不只是购买商品房这一条途径，在不能享受福利分房，商品房的价格又令普通工薪阶层望尘莫及的情况下，组织成立“住宅合作社”不失为一种好的解决办法。几年前，住宅合作社在北京、上海、南京等城市就已经非常流行。
　　操作起来却很难
　　既然有法可依，那实际的可操作性又如何呢？记者采访了解到，个人合作建房的可行性就目前来看尚需解决三方面问题：首先，需得到政府的允许；其次，除自筹资金外还能获得一笔可观的银行贷款；最后，还要具有保证项目正常运作的能力。
　　记者在采访相关政府部门后得知，虽然政策上允许个人以住宅合作社的形式合作建房，但是实际操作起来非常复杂。不说别的，就组织手续审批和拿地的问题就叫人头疼。
　　根据规定，成立“住宅合作社”必须要经过有关部门的严格审批，而用地主要来自单位、企业的自用土地，这属于国家划拨土地，这在实际操作中难度非常大。因此，曾经盛行一时的“住宅合作社”如今在不少城市基本销声匿迹，而个人合作建房主要靠注册成立房地产开发公司，来进行非营利性的合作建房。
　　“如果以开发公司的形式来进行项目运作，实际上就是进行房地产开发，那么，除了在工商部门进行登记注册外，还须在建设部门办理开发资质。”济南市建委房产开发处的有关负责人告诉记者，有了这几个基本的手续才能在今后办理其他项目手续，像土地交易过户、产权登记等。不过，据介绍，根据相关规定，有关部门对开发资质的审批依据就是过去开发业绩、资金情况等，这对刚涉足房地产圈的个人来说，难度不小。
　　另外从项目运作的资金来讲，也是一个很大的门槛儿。假如说几个合伙人找好了土地，可如今昂贵的地价对于个人有限的财力来讲才是很大的考验。山东三鼎房地产公司负责人介绍，过去开发商敲定土地后，如果资金有困难，可以将土地作抵押，从银行贷得一笔款，而如今这条路几乎已经被堵死了，除非你是非常有实力的品牌公司。
　　此外，合作建房最大的问题可能出在建房过程中出现的各种不可预测因素。“在建设过程中，还常常出现业主不满意承建商的工作，建材供料环节出现问题等等多种问题，这些管理运行中出现的问题在一个项目上很常见。”山东乐成置业有限公司的一位负责人认为，对于专业的地产公司来说，这些问题解决起来很轻松，而对个人来讲就不一样了。合作建房省下来的钱，可能恰恰是承担风险的钱。以往，风险被开发商承担了，这部分钱也就归开发商所有了。
　　该引起政府反思了
　　其实，个人合作建房几年前在省城城郊接合部出现过。当时主要的形式是由几个人在城郊买下一块集体用地，然后盖起小楼，共同使用。因为土地性质“来路不正”，这种房子很难在房管部门确权，“身份”无法合法化。近几年，随着城市改造的加快，这类房子随时面临被拆迁占用的危险，所以现在基本已很少有人涉足了。
　　省建筑工程学院房地产研究所副所长庄咏强认为，个人合作建房最基本的作用是：购房人可量身定做适合自己的房子，并成为对不规范的地产行业暴利的一种挑战。而社会之所以给予高度关注，原因显然不仅在于这是一种新型住房构建模式，即由谁来供应住房，而是在于住房消费价格这一主题。个人集资建房也好，开发商建房也好，对住房供给而言并无二致。相比之下，个人集资建房的成本不仅包括住房的工程建设成本，还要考虑项目运营管理过程中的隐性成本，更重要的是建设过程及消费过程中可能引发的风险成本。从这个意义来说，由开发商开发似乎更为经济，因为其有专业的开发技术和管理能力，有更强的抗风险能力，这也就注定了个人集资建房不可能成为住房供应的普遍模式。
　　“当前的房地产市场相当不规范，但我不赞同人人都去做开发商。因为，谁都知道，社会分工才能保证效率。”庄咏强这样说。
　　业内人士认为，如果人们真想买到物美价廉的房子，完全可以联合起来搞团购，去找一个好的楼盘，与开发商讨价还价。不过，个人集资建房无疑是房地产市场的一种怪现象，或者说是消费者的无奈之举。
　　在这个问题上，值得人们反思。住房制度改革到了今天，住房是商品，购房找市场已成共识，住房作为大众民生的生存必需品，其福利性质不容不变。因此，政府关于不同收入家庭实行不同层次的住房供应政策的构想，无疑是正确的。但问题在于，政府别老是“咋呼”今年要建多少经济适用房，明年推出多少廉租房，后年要加大普通住房的市场供应量等等，关键是要动点真格的，让百姓见到实惠。
　　据悉，北京出现的首例个人合作建房，近两个月目前也仅仅处在合伙人构成的选择筹备阶段，距离拿地、跑手续、开工建设等实际运作还很遥远。几个人合作建房，谈何容易！