济南“出招”应对二手房“阴阳合同”

　　新方案的实施,将有利于二手房交易市场的规范。(资料片)

　　二手房交易评估软件的上线,将有效避免高成交低报税现象的发生

　　在目前的二手房交易中,许多买卖双方一套房子报出三个评估价,一个是真实成交价格、一个是低价格给税务部门用于低报税、一个高价格用于银行贷款。这一情况已经成为了二手房交易行业流行的“潜规则”。由于真实成交价格只有买家卖家才会知道,这也造成了二手房交易税收的大量流失。日前,济南市下发通知,要求各部门组织实施《济南市应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作实施方案》,开展应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管试点工作。

　　“存量房一般是指二手房,这个方案应该是主要针对二手房交易‘阴阳合同’避税的。”业内人士指出。

　　“阴阳合同”的产生是为了避税

　　按照方案,济南市将采用多方技术,建立一个评估软件,用来评估二手房交易的价格,改变二手房交易价格评估混乱的局面。这一评估软件将在今年下半年上线运行,试点单位应用评估软件评估存量房交易价格,到2012年上半年全面推开,确保完成试点工作任务。“有了这一软件,将来二手房交易中再想逃税就难了!”济南市房产交易市场一位工作人员表示。

　　对于这一即将使用的二手房交易软件,业内人士都表示作用很大,是目前防治“阴阳合同”的最有效办法。

　　记者了解到,目前的房屋评估市场,一定程度上存在着“混乱”的状况。一些房屋评估机构与中介和买卖双方串通,一次评估出具多个不同版本的评估报告。

　　例如,市民董先生的购房过程就很有代表性。董先生在济南西部购买了一套90多平方米的房子,总价75万元,这是真实成交价格。中介请的评估公司在对房子进行评估后出具了几份不同的报告。

　　其中一份是62万,用于给税务部门报税,一份是85万,用于向银行申请贷款。

　　从董先生购买房子的情况看,需要缴纳1%个税、5.6%的营业税和1.5%的契税,这个二手房交易所要缴纳的税款总额为75万×8.1%=6.075万元。而如果按照低评的价格,则为62万×8.1%=5.022万元,通过低报,这套二手房交易逃掉了1万多元的税款。

　　据了解,济南市一年成交的二手房数量在2万套左右,粗略估计一年因“阴阳合同”损失的税款就在亿元以上。

　　而目前对于“阴阳合同”,征税部门也有相应的对策。对于一些感觉明显偏低的成交价格,征税人员也参考周边成交房源的征税价格进行评估,但这种评估认为因素和随意性较大,往往评估后的价格与实际成交价格还有不小差距。

　　七部门参与评估软件的建设

　　“通俗来讲,就是结合济南市房地产市场的现状,建立一个济南市的二手房交易价格权威评估软件,用这一基于市场实际的软件,对市场上的二手房交易价格作出公正准确的评估,防止各种目的的低评和高评,应用评估软件实施存量房交易税收征管。”相关部门工作人员向记者这样解释了评估软件的含义和作用。

　　如果纳税人对评估出来的计税价格有争议怎么办?济南市要求完善交易价格评估制度,探索建立计税价格争议解决机制,为纳税人提供上诉渠道。

　　为此,济南市将有地税、房管、建设、财政、统计、国土、规划等7个部门联合参与这一评估软件的建设。

　　“这么多部门参与,这就说明这个软件的权威性和准确性,将来一套房子成交,这套房子的楼面地价、周边配套、升值潜力、目前的区域市场价格等各种影响房价的因素都会被考虑进去,综合这些因素用软件评估出来的成交价格,是最接近真实市场成交价格的,为房产交易税的征收提供科学依据。”省城一位资深房产评估人士这样评价。

　　长远来看,对购房者是好事

　　世联怡高山东市场部经理梁伟认为,这种情况将有助于防止避税,规范房地产市场交易,总体来说对购房者是好事。

　　虽然对于不少人来说,有了这个软件,将来用“阴阳合同”来避税的机会少了,但业内人士分析认为,从长远来看,对购房者是一种有利的情况。

　　现在报的价格低了,将来房产再出售时,房产总价的增长份额就高了,那么个人所得税等相应税收就要提高。

　　同时,业内人士也提醒,“阴阳合同”看似保险,其实也暗含不少风险。曾经就出现过双方签完买卖合同后,买房者坚决要求按照总价低的正式合同付款的情况,这让卖方“有苦”说不出。