二手房交易如何最省税费

　　二手房交易究竟哪种交易方式最省钱？本报记者请有关专家公布时下三种交易的方式和流程，并计算其交易成本和风险，读者可以参考对照。

　　要注意的是，以下交易方式的前提是业主卖出正在按揭的房子，买家同样需要办理按揭。买卖任何一方不涉及房贷的，其交易流程和成本都会大为减少。

　　转按揭无资金风险跨行转按受限

　　其优点是不需垫资赎契，不足在于不能报低成交价避税，暂时增加了担保费转按揭是二手房交易中最省钱的一种做法。另一方面，由于银行要求业主付担保费，尽管在交易中心详细解释新交易流程不存在风险的情况下，银行至今尚未正式取消担保费，申请者还得付房屋贷款额1%～1.5%的担保费。

　　专家风险提示：转按揭不需要业主或买家垫付资金赎契，基本无资金风险。但目前大部分银行不允许跨银行转按，如业主房贷银行是工商银行的，则买家只能在工商银行办理按揭，由于不同银行批出的按揭成数和利率折扣不同，买家有可能因此无法选择最合适自己的银行。

　　担保公司垫资赎契后再交易

　　此种方式的优点在于可报低成交价避税，其缺点是付昂贵的担保费，为每月付垫资额2%-3%。担保垫资赎契的办法是在业主或买家都无法提供资金把业主房贷还清而进行的一种赎契办法，即交一笔担保费给担保公司，由担保公司还清业主的贷款，在没有抵押的情况下，再进行交易。这一程序交易双方可以报低成交价，一般目前可以报低20%～30%，买卖双方可省一笔税费。

　　专家风险提示：由于担保垫资赎契的担保费高，除非可以较大限度报低房价，否则办理成本比转按揭要高，而且垫资担保费是按月收取的，一旦银行赎契出现障碍，买家可能要付巨额担保费。

　　买家为业主垫资再交易

　　其优点是不需担保费，缺点是买家风险大。目前二手楼市交易大多都是实收价，部分买家为了减低交易成本，在资金充足的情况下愿意先出钱为业主垫资赎契，再进行后面的交易。这样做的话，买家的确不需要付昂贵的担保费，还能报低成交价避税。

　　专家风险提示：由买家出资来为业主垫资赎契，买家要承受较大风险。买家垫资50万元房款为业主赎契，完成注销抵押后，一旦业主把房子转卖他人，买家要蒙受很大的损失。为了减少买家风险，中介公司往往要求业主把房产证放在中介公司，应选择信誉良好的大型中介公司，业主交房产证时要该公司盖章签收。

　　文/陈国雄