租房族成新一轮调控“受害者”

　　为什么租房者对于房租上涨毫无抵抗力？

　　房地产市场观望的结果，是令人始料不及的房租上涨，让收入水平不高的租房者成为直接受害者。

　　6月30日，链家地产公布上半年北京住宅租金情况显示，2010年上半年全市套均租金 2792元/月，同比上涨 18.5% 左右。其他一线城市上海、广州、深圳等地房租也纷纷上涨，特别是进入 5、6月以来，租金涨幅大约在20% 。租金与就业、与收入直接挂钩，按理不会脱离实体经济的整体环境狂涨，令人奇怪的问题是，为什么租房客对于房租急剧上涨毫无抵抗能力？

　　投资者以提高租金转嫁风险

　　我国现有房产交易中有25% 以现金进行交易，完全没有金融杠杆，说明有一些投资客坐拥巨额现金。当投资客不需要为房产融资与持有成本发愁时，就会以悠闲的心态坐地涨价。另一些需要承担融资成本上升的投资客，在交易量急剧下降时，可以通过提高租金让租客承担自己的融资成本。

　　房租上升则房价租金比下降，房价租金比下降表明房产投资价值提升。2009年以来，中国城市房价持续上涨，租金却停滞不前，国际上公认的房价租金比的上限是 300，而中国中心城市的这一指标一般都在400以上，有些房价畸高的城市超过600甚至达到1000以上。

　　不过，通过向租客转嫁成本挤压泡沫的效果有限，就算房价租金比下降，中国的房地产价格仍然高不可攀。有网友曾经算过，历下区一些黄金地段的租房价格是3000元/月，房屋130平方米。计算下来，每月每平方米租金为23元，年租金为276 元，按照 5% 的收益率，资产价值相当于 276/0.05=5520。也就是说，如果能够以5520元/平方米购买该房，则出租收益为 23元/平方米，年收益率为5% 。现在一线城市中心城区还能找到如此便宜的房价吗？

　　房租大涨是大城市溢价过高的表现

　　为什么大城市生活成本如此之高，大家依然趋之若鹜？原因很简单，我国存在全球第一的大城市溢价，所有的行政资源、社会资源、经济资源都向大城市集中，大城市生活成本高，相应的机会也多，相比而言，机会成本下降。那些拥有户籍的城市贫困阶层，可以享受大城市经济发展所带来的较高的养老保障，也不愿意离开大城市。中国名牌大学的学生十之八九流入美欧，即使留在国内的也绝大多数在大城市创业，并不会也不甘到二三线城市，这并不是学生本身的觉悟问题，而是机会成本与社会资源综合考量下的理性选择。

　　房地产投资客提高房租，就是享受大城市的红利的表现。如果中国不能破除户籍藩篱，如果社会保障体系不能做到全国统一，如果社会资源依然通过行政手段源源不断流入大城市，那么，大城市的溢价将越来越高，不是通过房租就是通过养老等方式表现出来。

　　租房者缺乏法律保护

　　最后，也是最重要的原因是，我国对于租房者缺乏最起码的法律保护。德国、加拿大等国对于租房者有完善的法律保护。以德国为例，有一半家庭租房居住，主要有两方面的原因：一是租房者权益受到严格保护，房屋承租人对房屋的各项权利属于受宪法保护的财产权。根据德国民法的相关规定，房东非经过诉讼途径，不得强迫房客搬出。如果法院判令房客搬出，在法院设定的合理迁出期限届满前，租赁关系也一直存续，房客仍然享有合同和法律规定的对房屋的各项权利。一般情况下，房东在出租后3年内不得将租金涨幅超过 20% 。即使有正当的理由想提高租金，也必须经过房客的同意。如果房客不同意，房东只能提起诉讼，而不能自己强行提高租金。

　　在国内，租客毫无法律保障，面对节节上涨的房租，或者选择用脚投票，或者只能忍受再忍受，成为无奈一族。

　　(本刊综合)

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　　房屋租售比意味着什么

　　所谓“租售比”是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。它是国际上用来判断某一区域房产是否具有投资价值和存在价值泡沫的普遍标准

　　国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300～1∶200。如果租售比低于1∶300，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；如果高于1∶200，表明这一区域房产投资潜力相对较大，后市看好。租售比无论是高于1∶200 还是低于1∶300，均表明房产价格偏离理性真实的房产价值。