关注二手房买卖合同问题

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　　.读者求助

　　读者李先生：我去年出售了一套二手房，有个买家通过中介找到我，我们去中介签署了二手房买卖合同，由于买家是贷款购买，需要银行批贷后过户。买方要求在房产证上写夫妻两人的名字，结果因种种原因买方两人结婚证没有办下来，银行不给批贷，我想问一下，第一，他们要求在房产证上写夫妻两人名字，但是二手房买卖合同只是男方单独和我签的，请问合同有效吗？第二，结婚证迟迟办不下来，合同上却没写出具体超过多少时间算作废，我不能因这个而耽误卖房计划，请问多久算合同过期？

　　.专家解答

　　山东舜元律师事务所葛安源律师解答：《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”第三十七条规定：“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”因此，买方尽管只有男方在二手房买卖合同上签字，但他们准备以夫妻的名义申请贷款，他们以向银行的借款交付房款的行为足以认定合同的效力及于买方的女方，合同是有效的。

　　二手房买卖合同中尽管没有明确约定解除合同的条件，但很有可能有关于房款交付时间的约定，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。”因此，在买方发生迟延交付房款的情况下，陈先生可以书面催告买方在一定合理期限内交付，如仍未履行，则可以书面通知买方解除合同并可以要求赔偿损失。如果合同中有违约责任的约定，陈先生可以要求买方承担违约责任。如果对房款交付、违约行为等都没有明确约定，则陈先生想解除合同应与买方充分协商。可见，订立书面合同时仔细斟酌，力求条款详细具体才能更好的防范风险。

　　帮办记者：陈晓翠