潘石屹:房价统计中要加入二手房的价格

　　编者按：潘石屹在和讯博客中详细记录了在头脑风暴一期节目中，以王石为代表的一方和以潘石屹为代表的另一方关于房地产“拐点”的争论，现场讨论热烈，在博客中来看看各方观点的新鲜出炉：

罗振宇、王总和我在休息室聊天

上海的观众非常热情

    去年圣诞节期间，接到《第一财经日报》总编秦朔的电话，他说要让我和王石一起在《头脑风暴》节目中做一期关于“房地产拐点到底来了没有”的节目。当时，我在伦敦，答应他回国后安排时间参加。回国后又是元旦，又是北京的“两会”，一直推到了前天，一个多月时间过去了，终于做上了这期节目。

　　在做节目之前，我和王总在休息室里交流，我看到王总的部下还为他准备了一沓图表。除了在媒体上看到王总的言论之外，跟王总交流的过程中有两点是特别让我难忘的：一是近期一些媒体对王总的报道断章取义，只摘取王总言论中的一句话做标题，不反映当时的语境，王总表示出对这些媒体的不满；二是谈到“这几年阿猫阿狗都赚钱了”，王总马上说，我已经更正了。可能这样说对同行不礼貌。

　　节目的主持人是零点集团的董事长袁岳。我向他建议少谈一些“拐点”，但袁岳说所有案头准备工作都是按有没有“拐点”计划的，不好临时改变。不过可以在节目中插一些别的话题。我内心的想法是，在这样一个信息高速传播，媒体发达的年代，媒体和市场常常会把问题扩大化：好事通过媒体和市场宣传，会变得“锦上添花”；而坏事通过宣传，则会变得更“雪上加霜”。目前，全球经济危机四伏，那些大银行宣布的“次贷”损失一家比一家严重，各国政府和央行都出面稳定人心，为市场打气，努力救市；国内南方的一些地区暴雪成灾，许多人困在路上回不了家，煤运不到电厂，一些城市在过年期间面临着停电的危险，房子被压垮，蔬菜被冻坏……在遇到困难时，大家都需要力量、信心和希望，如果我们通过媒体再不断谈“拐点”，真有点“雪上加霜”了。我们看到好的仪器的旋钮上都是有“阻尼”的，可以在调解仪器时更平稳、更准确。我们几位熟悉和了解中国房地产的人士，在房地产市场中的作用应该是“阻尼”，而不应该是“变压器”。

　　现场观众出奇得多，也都非常热情。在北京录制节目常常很难找到这么多热情的观众。在这种热情气氛的感染下，嘉宾不时发表出精彩言论，引发现场笑声和掌声不断。

　　王总是“‘拐点’已经出现”派的队长，他们的阵营中还有秦朔和中凯的总裁王谦。我们这方由上海财经大学房地产经济研究中心的印一教授、资深媒体人罗振宇和我组成。

　　节目开始，王总的观点有一些变化，变得更坚定了，他认为不光华南地区的房地产出现拐点，连全国房地产，甚至中国经济都出现了“拐点”。当初，我担心如果节目中我们俩观点一致的话，节目就没法做了，现在看来，我的担心是多余的。袁岳让我谈谈我的观点，我对未来中国经济、未来中国房地产市场的大势还是比较乐观的。虽然会受到一些国际经济萧条的影响，但不是致命的，中国人和中国市场抗风险能力，自我调节能力都很强，尤其是中国的民营企业。过去几年时间，政府对房地产市场采取了一系列调控手段抑制房地产过快发展，如第二套房和二手房的按揭成数的减少，流通环节税费的提高等等，但因真实的需求存在，中国经济仍在健康地增长、城市化还在不断推进……如果全球经济形势进一步恶化，中国政府也会迅速通过利率和准备金率来进行调节，决不会在经济恶化时，还进行提高利率和准备金率的反向调节。支撑中国经济和中国房地产发展的主导力量并没有改变。

王总在看他准备的数据 

印一教授和罗振宇支持我的观点

    王总拿出他准备的图表和数字。其中一张图表是库存房子的数量，他通过这些数字分析认为，超过6个月库存是有危险的，把中国主要城市列了一遍，有一半城市库存超过了６个月，最长的好象是厦门，超过了1年，北京接近6个月。他还列举了美国主要城市的数据做对比。主持人让我就此做评论。我说，王总胸怀全中国，我只知道北京的数字，北京2007年政府颁发预售证的房屋是14.5万套，2007年实际预售了14.4万套，只有1000套的积压。

　　王总又用图表说明，从2006、2007年以来，年家庭收入和房价两条曲线的差距越来越大了。当然，这都是听他说的，因为表格太小我没看清楚。我问他：“你的房价中包括二手房的房价吗？” 因为我们现在每个城市的统计都只是新房房价的统计，没有包括二手房的房价统计。实际情况是二手房交易在过去一年的住房交易中占的比重越来越大，而二手房的房价常常比新房低很多，尤其是在房改前的公房价格就更便宜了。如果在城市房价的统计中不包括二手房的房价，是一个重要缺陷，就会得出房价和收入严重背离的结论。

　　王总反复强调要用数字说话，在场的嘉宾中除了王总，谁也没有准备详细的统计数字，主持人事先也没有要求或提醒我们。正在大家面面相觑，略显尴尬时，罗振宇说，马克思写的《资本论》中有数字，《共产党宣言》中就没有数字。我马上补充说，这两本书都是伟大的著作，不能说《共产党宣言》因为没有数字就不伟大了。

　　跳出具体争论和只言片语，王总总体上对未来中国经济和房地产比较悲观。万科在全国20个城市开发房地产，有12个城市已经降价15%了。王总一直没有用“降价”这个词，用的是“调整”――向下调整了15%。而且说万科要调整，周围的楼盘都跟着调整。

　　……

　　节目做了近三个小时，谈了许多，最后谈到什么时间买房子合适。这个话题也是来自于王总最近“三、四年后再买房”和“40岁以后再买房”的言论。仔细听来，王总的观点前后是一致的，媒体并没有误解。他这次的建议也是让大家租房，现在房价高，质量差，未来质量会有大的提高。

　　主持人问我的意见时，我建议年轻人别把钱过多地花到别的地方，有钱了，能买得起房就一定要买。买不起大的，就买小的，买不起新的就买旧的，但位置不要太偏远了，交通要方便。有了自己的房子，成家立业就算有个窝了，父母也放心了。但一定要量力而行，量入为出，不要过度地超前消费。

　　大家该谈的观点和道理都说出来了，总体来看都很愉快。王总在上海的“粉丝”特别多，在他与“粉丝”们照相的时候，我们离开了节目的录制现场。

　　最后我想说的是，我们每人的观点只是一种建议，一种观点，每个人的情况都各不相同，做决定还得靠自己。