2008年购买二手房四大策略

    伴随着是否面临“拐点”的争议，房地产市场迈进了2008年，在过去的一年中，尽管外在的宏观调控环境依然趋紧，但房价还是保持了快速的上涨；在2008年开局之时，如何在存在许多不确定因素的奥运年中完成置业计划，成为众多具有刚性需求的消费者关注的焦点；“链家地产”市场研发中心认为，虽然近期客户观望导致市场出现“量跌价平”的局面，但北京市庞大的自住需求决定了二手房市场仍然具有很大的发展空间；交易量下降并不意味着交易完全中断，大量的消费者仍然希望在奥运年里购买一套房产，那么在这个特殊的年份里购买二手房应该注意什么呢？

　　首先，房款安全放在首位，以资金监管保交易平安

　　去年11月，深圳中天置业总裁蒋飞涉嫌卷款逃跑成为去年房地产行业影响最恶劣的违规事件，该起事件不仅敲响了房产中介行业警钟，还令本就成交低迷的深圳楼市更加震荡；这起事件的余音未散，08年1月8日，又传出了广东惠州中原地产总经理卷款潜逃的事件；在宏观调控严峻的形势下，又一家中介公司倒下。这些事件的背后归根结底都是中介公司挪用客户钱款，没有把房款纳入资金监管的体系；因为在二手房交易的过程当中，从签订买卖合同，到房屋交易过户，一般需要一至三个月的时间，房屋交易不可能像一般普通商品一样实行“银货两迄”，无法做到“产权证与房款”的即时交割，在这期间，账户资金如果没有监管，资金安全就存在极大的隐患。因此，在2008年，房款的安全仍然应该放在首位，目前保障资金绝对安全的只有两种模式：资金监管、银行资金托管，购房者应该尽量选择这两种方式，保障房款的安全。

　　其次，购房区域选“蓝筹股”、“潜力股”，置业眼光要放长远

　　过去两年北京房价经历了快速的上涨，目前正处于快速上涨后的调整期，在房子一月一个价的时期，许多购房者出于尽早购房心理，往往对于购房区域没有明确的概念，只求先买到一套房子；而在今年房价涨幅肯定要放缓的情况下，购房者在选择区域时，需要把置业眼光放长远，不仅从房产本身的品质入手，更要关注房产所在区域的价值；“链家地产”市场研发中心认为，从抗跌性以及发展空间这两个角度，建议购房者尽量选择抗跌性强的热点区域以及具有良好规划的新兴区域；比如中关村(000931行情,股吧)、CBD等热点区域，自身具有不可复制的地段优势，供需比例处于失衡状态，部分客户观望也颠覆不了供求关系，相对而言，这些区域的抗跌性是比较强的，属于房产“蓝筹股”。另外，购房者如果把目光放在新兴区域，最好先了解该区域的规划；去年颁布的十一个新城规划中，未来五年将重点发展通州、顺义、亦庄三大新城，购房者不妨通过规划来圈定自己的购房区域，在这些新兴区域即将新建的轨道交通、重点学校、大型商业旁抢先置业；在不确定其他区域走势的情况下，选择“潜力股”。

    第三，从紧货币政策下不宜购买房龄过长的老房，避免贷款成数低

　　去年出台的二套房贷政策不仅打击了投资者，而且也提高了升级置业者的贷款门槛；而且去年年末的中央经济工作会议已经奠定了今年货币政策从紧的基调；银行对于贷款的审批将更为严格，比如收入证明、信用记录、公司、学历等方面的审查，同时对房屋本身的房龄也有更高的要求；不过，对于许多支付能力有限的购房者而言，银行贷款依然是完成置业的主要途径。除了自身的收入证明、信用记录等属于自控因素外，房屋的房龄也成为决定贷款成数的重要因素；目前除了工行、中行等大银行可以办理房龄在30年以内的房屋贷款，一般银行只能办理房龄在20―25年内的贷款；同时，房龄越长，贷款成数越低；因此，部分需要借助银行贷款的购房者，最后能选择房龄比较新的房产，以提高贷款成数。

　　第四，投资型物业出售意愿强烈，房龄在2-3年内的议价空间较大

　　当前市场处于调整期，部分客户持币观望，成为一个不争的事实，那么聪明的购房者应该如何把握这个时机呢？“链家地产”市场研发中心认为，出售房产的业主主要分自有型和投资投机型这两种，对于自有型业主而言，持有房产时间一般都比较长，在目前市场调整期内，这类业主一般不会急于出售，对于售价的心理预期往往比较高，因此砍价的空间并不大；而投资投机类的业主则不同，不仅面临着政策趋紧、利息增加等风险；而且由于近两年房价快速上涨，也获得了一定的收益，其出售的意愿比较强烈，特别是近两年进入房产市场的投资者，通过房产转售获得利益的投资者比较普遍，因此更希望尽早出售，购房者不妨利用这一点尽量压价，在博弈中取得一个理想的价位。

　　最后，“链家地产”市场研发中心认为，虽然今年房地产市场还要面临奥运会以及其他城市房产传导等不确定因素，但以上的四点都是根据今年房地产市场的特点所制定的购房策略，购房者不妨根据自身的计划来加以使用；因为无论市场如何调整，北京市刚性的自住需求以及持续升值的城市价值是不会改变的。