无书面授权 代理人签订合同有效吗

　　■案例评析：

　　袁某通过某中介公司看中了位于济南二环东路附近某小区一套面积为133平方米的二手房。但该房屋的所有权人贾女士由于在南方经商，于是口头委托其在济南的弟弟贾林在中介公司登记出售该房屋。中介公司了解到袁某对该房屋比较满意，在没有得到贾女士书面授权委托书的情况下，积极协调袁某和贾林，后经过多次谈判，袁某、贾林、中介公司签订了《房屋买卖合同》，袁某于签订合同当日支付了1万元定金。但是，在过户的前一天，袁某被告知，该房屋已由贾女士将所有权转让给了徐先生并办理了过户手续。

　　山东豪才律师事务所刘英芳律师点评：该案是由于授权不明而引发的纠纷。根据《合同法》第四十八条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”。结合该案，贾林的代理行为由于没有足够的证据能证明是贾女士的授权，而且根据贾女士将房屋转让给徐先生并办理了过户手续的行为，足以证明贾女士对袁某、中介公司、贾林之间签订的《房屋买卖合同》拒绝追认，因此，该合同由于没有权利人的追认有效力待定转为无效的。

　　根据《合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”该案中，由于中介公司在房源登记、所有权人主体资格审查、签订合同时身份证件审查等行为中存在过错，故也应承担责任，因此，袁某可以要求贾林和中介公司根据定金罚则返还已经支付的定金并赔偿此次交易过程中受到的损失。