“一房二卖”引发的风波

　　案件回放：2005年11月，张某与王某签订《房屋买卖合同》，约定张某以60万元的价格购买王某一处房产，双方先办理过户手续。3个月交房后，房产过户到张某名下，但王某却未能如约交房。原来，2003年5月，王某曾与李女士签订一份《转让协议》，约定李女士交纳15万元后即可使用该房产，待双方办理产权过户时，一次性付清余款，后王某于2003年6月将房屋交给李女士使用，但一直没有办理过户手续。
　　山东豪才律师事务所刘英芳律师点评：该案是一起典型的“一房二卖”纠纷。司法实践中，对于“一房二卖”甚至“一房多卖”的情形，通常的做法是以物权公示为准，即已完成房产过户手续的合同会得以维持；如果几个合同都没有办理过户手续，则按买卖的先后顺序以及实际履行情况做出判断，不能履行的合同则只能在分清责任的基础上以违约处理。
　　该案中，王某将本人的房产先后卖给了李女士与张某，李女士购房在先，且已实际使用房产，但因未依法办理产权过户手续，实际并未取得房产的所有权，仅对王某享有因合同而起的债权。而张某虽然购房在后，但已按国家法律规定办理了产权过户手续，依法取得了房产的所有权。根据不动产物权的公示、公信原则以及物权优于债权的原则，该所有权应受法律保护。
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