二手房展中介寡头市场形成 内外资银行抢主战场

    5月18D20日，为期三天的国贸“春季二手房交易会”圆满落幕。本次房展会正好赶上央行再次上调金融机构人民币存贷款基准利率，这也是三年以来央行的第五次加息。虽然，央行频繁的加息有可能会使老百姓对买房产生迟疑，但是从本次国贸二手房展会来看，买卖双方的交易热情还是较积极的。

　　房展会京城四大品牌中介PK 二手房寡头市场渐形成

　　本次国贸“春季二手房交易会”，记者发现，与以往展会不同的是这次国贸二手房展并没有其它中小型的房产中介参展，而是以“我爱我家”为首的四大品牌中介机构包揽了整个国贸展厅。参展阵容可谓“史无前例”，十分有看头。房展会京城四大品牌中介机构的集体亮相，一方面，说明了在二手房市场政策的逐步出台，市场环境明朗化以及中介市场逐渐规范的前提下，越来越多的京城购房百姓更加信任、依赖品牌中介，而品牌中介的出现也势必成为日后房产中介市场发展的流行趋势。另一方面，某种意义上来说，部分资质差、操作不规范的小中介将在市场上无以生存，而为广大客户提供多种创新、更加优质、更加完善服务体系的品牌中介将会成为整个二手房市场的寡头。

　　三年来央行五次加息，内外资银行不惧调控风暴争抢主战场

　　1、一家外资银行、十家内资银行亮相本次二手房展

　　在本次二手房交易会上，除了四大品牌中介机构的“专场”外，以“我爱我家”下属子公司“伟嘉安捷”携手与其合作的一家外资银行――“汇丰银行”，及六家内资银行――工商银行、中国银行、招商银行、上海浦东发展银行、华夏银行、深圳发展银行集体亮相；另外还有北京银行、兴业银行、光大银行以及民生银行前来参展。一家外资银行，十家内资银行，构成了房展会上别样情调的“金融”风景区。

　　本届房展会，参展的人们除了能够查看到更多自己需求、心仪的二手房外，同时，还能享受到由专业按揭顾问和持证房产执业经纪人一同为广大购房人和业主提供个性化、顾问式的房产交易、融资一条龙服务，受到了参观者的欢迎。而陈容强大的多家银行齐齐到场，也不约而同的打出“理财牌”并推出了一系列灵活、新颖的二手房按揭产品和房产抵押信贷产品，更是令人耳目一新。尤其是在5月19日央行同时宣布提高存款准备金率0.5个百分点，上调存贷款利率的新一轮“宏观调控暴风雨”下，各家银行依旧对二手房市场信心充足，更能看出二手房市场今后的发展潜力。

　　2、加息后，将会刺激更多房贷品种的涌现。

　　对于本次与房展会同步出现的“加息”，“我爱我家”认为：这是三年来央行的第五次加息，对于本次加息后的市场反映，“我爱我家”专业人士提出了自己的看法。

　　第一，央行同时宣布提高存款准备金率和调整存贷款利率，意味着国家新一轮宏观调控的开始，同时更意味着对于目前北京日益走高的房价，政府将会着重力度打压，是加快对房地产市场调控的步伐。

　　第二，加息将会在一定程度内抑制购房需求，特别是投资型购房需求，抑制作用将会更为明显。一再加息，购房投资的收益率将进一步下降，相比如火如荼的股票基金市场，投资型购房需求将明显受到抑制。

　　第三，“我爱我家”专家认为，本次加息会进一步加剧银行间房产贷款的竞争格局。在经历了连续加息的心理洗礼后，此次加息应该不会引发大规模的提前还款。但连续加息后，购房人会倾向于选择固定利率贷款，能够减轻还款压力的房贷产品――如双周供，以及与提前还款对接的房贷产品――如气球贷等等。所以，能够推出更多适应加息周期的房贷产品的银行将占得市场先机。本次加息中，虽然个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点，但住房公积金贷款相比商业贷款的低利率优势仍然明显，所以还会有相当一批购房人倾向于使用公积金贷款。

　　二手房展会房源释放量大，民宅、公寓亮点不一

　　1、展会房源释放量大。

　　以往房展会上，登记的房源量与客户需求量比重为1：10，而在这次国贸二手房交易会上“我爱我家”统计，登记的房源量与客户需求量发生了较大的变化，其比重为1：6。导致比重缩小的主要原因，是由于房源登记量增长造成的。

　　(1)加息。央行再次加息导致部分业主的投资收益率下降，再加上这几年房屋租赁市场租金收益水平增长稳中有降，以及北京房价目前已达阶段性的高点，因此，部分房屋业主选择出售房屋套现，致使房源量有所上升。

　　(2)房屋持有税。据悉，多套大面积住房的持有税(物业税)缴纳，国家已经基本确定，为了避掉这笔额外的税费，一部分拥有大户型的业主提前出售其房产，导致了房源供给上的增长。

　　(3)房屋普查。目前，由市建委负责起草的《北京市房屋普查方案》已经由市政府批准，将会于6月1日起开始执行。房屋普查后，拥有多套房产及空置房产的业主将会被查出，所以这部分业主选择提前抛售房源。

　　2、普通民宅小户型捍卫“霸主”地位。

　　(1)本次展会，中低价位小户型二手房唱了主角，特别是总价在50-80万的二手房，购买需求较大。其中，要求购买90平方米以下二手房的购房人群占到总购房人数的70%左右。

　　(2)“我爱我家”此次展出的普通民宅将其分为五部分，分别是单身贵族、二人世界、三口之家、四世同堂和宜居养老房。统计发现，三口之家这部分人群购买力相对较大，占据总量的50%左右，购房原因主要以改善居住条件和为孩子上学买房为主。另外，单身贵族、二人世界、四世同堂和宜居养老房购买比重各占到总量的9%、12%、16%、13%。

　　(3)购房面积两极分化，分为50-70平方米一档、80-120平方米一档。据“我爱我家”统计，购买50-70平方米的购房人群占60%左右，购买心理价位在50-60万之间。购买80-120平方米的购房人各占40%左右，购买心理价位在90-140万之间。

　　从房展会三天统计中我们不难发现，户型小、总价低的二手房依旧拥有大批“痴心不改”的忠实“粉丝”， 从另一方面也可以看出大多数购房人群对购买小户型、总价低二手房的渴望。

　　3、高端公寓房源“潜力股”抢手、“蓝筹股”畅销。

　　(1)从本次国贸二手房交易会上，参观者对具备地段优越、产权明晰、无期房风险、价格优惠、社区成熟、配套设施完善等优势的二手公寓，产生了强烈的购买意愿，但是由于这些二手公寓大都户型偏大，因此，人们更是看好70-80万左右，具有保值、增值潜力的小户型公寓。

　　(2)随着2008年北京奥运的临近，从本次房展会上可以看出，越来越多的客户对奥运村附近的二手高端公寓较为感兴趣，意向购买人群较多。像奥运村周边的“蓝筹股”房源将会成为今后购买人群的新趋势。

　　(3)“我爱我家”统计发现，本次国贸房展会购买高端公寓的人群以首次置业者居多，这部分人群偏爱二居室，他们中的大部分人群买房目地以自住为主，兼顾投资价值。

　　“我爱我家”统计显示，短短三天的国贸二手房展会，登记购买二手房的客户近10000余人，委托出售二手房的业主多达1600余人，意向成交80多单，各项业务指标均高于今年4月春季房展的纪录。