专业评估师手把手支招 咱也来估估房价
2006-03-28 17:36 作者：大众房产网 来源：生活日报
无论是出售还是买进，对房价自己心里得大体有个谱。那么，如何粗略地估计房子的价格呢？记者就此采访了专业的估价师――山东当代房地产评估咨询有限公司的张晓峰经理。
张晓峰诉记者，目前住宅房屋评估主要采用市场比较法，就是将估价对象与近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。
选择交易实例时，至少要选择3套以上与被评估房屋在结构、区位、设施等方面相似的房屋。二手房的交易价格，可以通过报刊、网络、房屋中介、交易当事人等调查了解，掌握真实交易价格，然后与被评估房屋进行比较修正，修正因素包括如户型、面积、楼层、朝向、年限以及周边环境、配套等。具体说来，可从以下方面操作：
一、折旧。房屋建成之后就进入折旧期，按照理论的数据，每年的折旧率为2%。一般的住宅，10年之内的房子总折旧率不要超过6%，20年之内的房子总折旧率不要超过20%。就目前来说，1998年以后的房子，基本上不谈折旧率。
二、户型因素。由于老房子的户型和功能都相对陈旧，与新建的商品房有较大差异，所以如果房子的户型为“三小套型(小厅、小卫、小厨房)，则减10%。
三、楼层。一般来说，1楼、4楼为基准价，2楼、3楼加3%，从5楼开始减3%，如果是顶层，再减5%。
四、朝向。如果房子是非正向楼，没有朝南的窗户，朝着东西方向则减5%。
五、小区环境。如果没有物业，则减5%；周围有重点学校、大型商场，交通便利，则加10%-20%。
六、心理因素。济南人都有“住南不住北，住东不住西”的传统观念，另外，人们总感觉二手房是“旧的”，所以心理上也有顾虑。这样，再减8%。
现在以玉函南区的房子为例：通过咨询中介公司、核实同地段报纸房源价格，了解到该地房均价约为：3000元/平米。该房是1997年的房子，折旧率1年×(-2%)=-2%；小区没有物业管理，-5%；5楼，-3%；有济南外国语学校等，+15%；心理因素，-8%；两室两厅，两室朝阳，这些因素都不需要增减。这样得出该房的价格为：3000元×(1-2%-5%-3%+12%-8%)=2820元，该房面积为70平米，则总价为2820元×70=19.74万元
以上只是二手房估价时涉及的主要因素，这样计算出来的价格只是粗略的价格，要想获取准确的房价，还需要咨询相应的评估公司，进行专业、科学的评估。
张晓峰诉记者，目前住宅房屋评估主要采用市场比较法，就是将估价对象与近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。
选择交易实例时，至少要选择3套以上与被评估房屋在结构、区位、设施等方面相似的房屋。二手房的交易价格，可以通过报刊、网络、房屋中介、交易当事人等调查了解，掌握真实交易价格，然后与被评估房屋进行比较修正，修正因素包括如户型、面积、楼层、朝向、年限以及周边环境、配套等。具体说来，可从以下方面操作：
一、折旧。房屋建成之后就进入折旧期，按照理论的数据，每年的折旧率为2%。一般的住宅，10年之内的房子总折旧率不要超过6%，20年之内的房子总折旧率不要超过20%。就目前来说，1998年以后的房子，基本上不谈折旧率。
二、户型因素。由于老房子的户型和功能都相对陈旧，与新建的商品房有较大差异，所以如果房子的户型为“三小套型(小厅、小卫、小厨房)，则减10%。
三、楼层。一般来说，1楼、4楼为基准价，2楼、3楼加3%，从5楼开始减3%，如果是顶层，再减5%。
四、朝向。如果房子是非正向楼，没有朝南的窗户，朝着东西方向则减5%。
五、小区环境。如果没有物业，则减5%；周围有重点学校、大型商场，交通便利，则加10%-20%。
六、心理因素。济南人都有“住南不住北，住东不住西”的传统观念，另外，人们总感觉二手房是“旧的”，所以心理上也有顾虑。这样，再减8%。
现在以玉函南区的房子为例：通过咨询中介公司、核实同地段报纸房源价格，了解到该地房均价约为：3000元/平米。该房是1997年的房子，折旧率1年×(-2%)=-2%；小区没有物业管理，-5%；5楼，-3%；有济南外国语学校等，+15%；心理因素，-8%；两室两厅，两室朝阳，这些因素都不需要增减。这样得出该房的价格为：3000元×(1-2%-5%-3%+12%-8%)=2820元，该房面积为70平米，则总价为2820元×70=19.74万元
以上只是二手房估价时涉及的主要因素，这样计算出来的价格只是粗略的价格，要想获取准确的房价，还需要咨询相应的评估公司，进行专业、科学的评估。
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