精确估算二手房价

 
　　随着国家住房改革制度的实施，越来越多的人购买住房。房地产市场也就成为人们特别关注的市场。在这其中，二手房因具有交通便利、后期费用少、配套完善等优点，越来越受到人们的青睐。
　　那么，二手房的房价如何确定呢？计算方法如下：
　　１．评估说明：
　　①房屋折旧是指从房屋竣工后即进入折旧期；
　　②混合一等房屋折旧期限是５０年，每年折旧率为 －２％；
　　③符合旧房特点的扣减为 －１０％；
　　旧房特点是指套型落后或功能陈旧或三小（小厅、小厨、小卫）；
　　④楼层不同的影响：
　　１层基准价；２层、５层和６层为 －３％；７层为 －５％；３层和４层为 ＋３％；若是楼顶 －５％；而窗朝向如无朝南外门 －５％；
　　⑤环境因素：
　　既有自然的，也有社会的。既有大环境，也有小环境。无物业管理和非独立封闭小区分别扣减 －５％。有省、市重点中小学的 ＋１５％；
　　⑥心理因素：人们买旧房一般有顾忌 －８％；
　　２．举例说明：
　　张先生２０００年欲买一套旧房，情况如下：
　　房屋情况合算
　　１某住宅建成于１９８８年，房屋结构为混合一等；折旧率为１２×（－２％）＝－２４％
　　２此房位于二层（实际共７层）；楼层（２层） －３％
　　３建筑面积５１平方米；
　　４地区属二级地区；心理因素： －８％
　　５为“三小”套型； －１０％
　　６朝向南北，非小区和物业管理；（－５％）＋（－５％）＝－１０％
　　７属于有重点中小学区； ＋１５％
　　８当地商品房价格为４５００元／平方米
　　９旧房每平方米价格公式如下：
　　４５００元／平方米－（４５００元／平方米×２４％＋４５００元／平方米×１０％＋４５００元／平方米×１０％＋４５００元／平方米×３％＋４５００元／平方米×８％－ ４５００元／平方米×１５％）＝４５００元／平方米－（１０８０＋４５０＋４５０＋１３５＋３６０－６７５）元／平方米＝２７００元／平方米
　　最后成交价格：２７００元／平方米×５１平方米＝１３７７００元