楼市“去住宅化”升温 商业地产将成市场主流

　　接连的地产调控政策使2011年的住宅市场发展接连受阻,银行紧缩的信贷政策,民间高得离谱的借贷成本,使众多地产商融资成绩单十分惨淡,如何度过房地产有史以来最严厉的调控政策成为众多大型房企当前的核心命题。

　　而前段时间,温总理就我国的房地产调控态度坚挺:房地产调控绝不可有丝毫动摇。无疑使惨淡依然的住宅市场更加雪上加霜。就在诸多房地产开发企业艰难度日的同时,民间广阔的游资却仍然活跃在房地产市场,相比较黄金、股票等投资渠道,房地产市场仍然是他们的投资主流。但炒房团对住宅产业的投资兴趣已然锐减,而是将大量的资金流向了颇具投资价值的商业地产,这让坊间流传的“投资商业地产更有投资价值”的说法进一步得到了印证。

　　随着调控政策对住宅投资的进一步压缩,譬如严控二套房首付比例,提交二套房交易成本、限购、限贷等,已然使商业地产之前不低于50%首付,贷款利率提高等较高的准入门槛不攻自破,这将大大提升商业类型地产的投资机会。

　　2011年后,商业地产时代将会成为市场主流。住宅市场高企的价格已然使住宅市场投资回报产生倒挂现象,一套住宅如单纯靠租金收益甚至需要二三十年才能收回成本,即使当前住宅价格出现局部回落,但仍不能解决住宅市场超长回报周期的现实。无疑,商业地产相对较短的投资回报周期以及长久的发展机会与增值保值空间在投资者理性回归后重新又占据了市场主流。

　　而在纷乱复杂的商业地产领域,越来越多的投资者开始将目光转向更加纯粹的各地产业园区,向产业园区的规划、开发、管理、销售等整个产业链进军。相比于其他类型商业投资,产业园区的利润链条更为广泛,国家对重点产业园区在开发、经营等各方面实效的优惠政策以及产业园区直接带动的周边广阔的商业市场、住宅市场为产业园的发展带来了更长久的发展空间与投资价值。

　　与此同时,诸多传统住宅为主的房地产企业“去住宅化”行动也已悄然开始,纷纷通过各种渠道直接竞买优质的商业用地、工业用地、兼并已有的中小型产业项目等方式加入商业地产以及产业园区的开发行业,以增强其在商业领域的“话语权”,而济南近期成交的地块多数为商业用地,也进一步验证了商业地产强劲的发展潜力。以冯仑、潘石屹、郁亮等为代表的地产大鳄亦纷纷表示,未来房地产市场将逐步形成以商务不动产为主角的竞争格局。