巴曙松:房产税改革对房价影响有限

　　阅读提示

　　■房产税开征与房地产价格为负相关，但中长期对房价的影响有限

　　■房产税开征的主要障碍在于目前我国的税收征管机制与房产税的征收技术环节不能顺利对接；还在于对居民或家庭征收房产税存在一定的征收技术难题，而且短时间内难以解决

　　有利于抑制投机，引导和规范房地产市场健康运行

　　记者：房产税改革牵动人心。它的推出将对房地产价格产生什么样的影响？

　　巴曙松：我们对房产税改革的效果进行了实证研究。对税基的处理，为了与现有房产税的口径一致，也与目前房地产法规的分类标准一致，我们模拟将房产税的征收范围划分为两种：第一种是商品房（住宅、商业营业用房、办公楼），第二种是商业用房（商业营业用房、办公楼）。假定按对房地产保有环节税收进行调整，研究的结果是，开征房产税对商品房价格的影响系数从中部、西部、东部到全国，分别为0.1018、0.0818、0.0618、0.0479；对商业用房价格的影响系数分别为0.0512、0.0271、0.0187、0.0069。实证研究的结果表明，房产税开征会使房价微量下跌，房产税开征与房地产价格为负相关。

　　这种负相关，将对房地产企业的经营行为产生深远的影响。对保有环节征收房产税，闲置的土地也将按照评估的财产价值纳税，有利于促使开发商加快土地开发进度，从而优化土地资源配置，有利于抑制房地产市场投机，引导和规范房地产市场健康运行。由于税收的本质使得房产税在房价供求方面不能成为决定性因素，中长期看，开征房产税对房价的影响有限。

　　开征房产税不会抑制自住购房者需求

　　记者：无论是消费性购房，还是投资性购房，开征房产税，都会增加购房成本，你认为房产税改革最终会抑制消费和投资需求吗？

　　巴曙松：要具体分析。房产税的开征，将通过对房价的影响作用于不同类型的需求主体。对于自住购房者来说，一方面可能由于开发环节税负的降低而降低开发成本，进而降低前期购房成本，购房需求不仅不会被抑制，反而可能得到激励。对投资和投机者来说，由于后期保有成本的增加必然对投资与投机者的购买动机产生抑制效果，随着保有环节税负的加重，投资与投机者受影响程度逐步递增。

　　记者：有什么现实依据吗？

　　巴曙松：为了获得基础分析数据，我们通过多种渠道开展了问卷调查。此次调查分为网上和网下进行，其中网下收回118份有效问卷，网上收回186份有效问卷，样本总数为304份。受访者年龄分布主要在20―50岁之间，中等收入水平群体占比达63%，已有住房和没有住房的比例接近1∶1，且行业分布广泛。因此，本次问卷调查具有一定的代表性。

　　受访者对房产税改革条件下房价变化的预期是明显的。首次购房者的投资决策受政策变化的影响较小，自住性需求的价格弹性较小，而投资性购房者的投资决策易受政策左右。对于出台房产税方案后如何处置投资性住房，已购置住房的受访者对房产处理的选择趋同，28%以上的受访者选择卖掉全部或部分投资性住房。

　　房产税开征对宏观经济运行的影响十分有限

　　记者：不少人以为，开征房产税会增加政府财政收入，从而抑制消费，不利于经济增长，你认为是这样的吗？

　　巴曙松：这个问题值得探讨。房产税开征的确会给财政收入带来影响，因为房产税是地方财政收入的组成部分。但房产税税收规模的大小，由房产税税基和房产税税率共同决定。调整现有房地产相关税收开征房产税，会对地方财政收入产生影响，影响的效果和程度与现有房地产税收结构、地方房地产市场结构和地方财政收入结构有密切联系，不能简单认为房产税开征会单向地增加或减少地方财政收入。

　　具体来说，要先看房产税开征对财政支出的影响。地方公共财政支出对道路、学校、医院等公共设施投入的增加，有利于改善居住环境，引起当地房地产价值增值，即房地产外部性增值。另外，当地房地产市场发展又会影响地方财政支出的规模。即地方房地产市场发展速度与地方财政支出之间呈正相关性。在一定程度上，房产税开征会降低房地产的投资和投机需求，降低房地产市场的活跃程度和发展速度，从而降低当地公共财政支出。再看房产税开征对财政收支缺口的影响。房产税开征对财政收支缺口的影响，主要是通过对财政收入、财政支出双重影响的净效应决定，该净效应取决于不同的房产税改革方案。 所以，从财政收入上看，根据模拟研究的测算，房产税开征，对宏观经济运行的影响十分有限。

　　从国际经验看，在实行中央和地方分税制的国家，房产税一般是地方政府的支柱性税种。对于土地制度是公有制的国家，开征房产税是对使用权的取得、保有所征收的一种占有税，与土地产权制度并不矛盾，房产税税负通常比土地私有制国家（土地和地上物合并计税导致税基扩大）轻。

　　推进房产税改革，必须审慎积极稳妥

　　记者：目前来看，推出房产税的最大现实障碍是什么？

　　巴曙松：当前，房产税开征的主要障碍在于目前我国的税收征管机制与房产税的征收技术环节不能顺利对接，即地税局如何才能把房产税收上来；还在于对居民或家庭征收房产税存在一定的征收技术难题，而且短时间内难以解决。

　　房产税一般以不动产的评估值为计税依据，需要有健全的不动产评估机构、科学的评估标准和高水平的评估手段；同时，税收征管体系也需要进行调整。只有这样，房产税的征收才有科学的依据，才能有效发挥房产税征收的作用。

　　记者：你对我国房产税改革，有哪些政策建议呢？

　　巴曙松：首先，要明确房产税改革的主要目的。就是完善房地产税制，促进房地产业的正常发展，并为地方政府提供稳定的税源。房产税征收应以促进房地产业正常发展为首要目的，不能因为房地产或宏观调控需要而让房产税承受过多的职能，同时也不能一味强调提升税收水平，而忽视对房地产相关税种的合并以及税收水平的合理减少和下调。

　　其次，要明确改革方向，完善相关配套制度安排，为房产税推出创造条件。再次，要统筹规划，因地制宜，分散决策。由于各地经济发展水平各异，房地产发育程度很不均衡，要在统筹规划的基础上，授予地方政府在具体的征收细则、征管办法等方面一定的权力，由地方政府因地制宜，分散决策，制定适合当地情况的具体实施办法。总之，推进房产税改革，必须审慎积极稳妥。