楼价不降是假象 高标价低售价成销售策略

　　楼市调整已开始了大半年，作为参考价格的拟售价与实际成交价渐行渐远，尤其是11月份，近50个项目的集中入市，导致这一现象尤为明显：一边是拟售价格的虚高，一边是成交价格的大幅缩水。同一个楼盘，网上公式的拟售价与实际的成交价，每平方米几千元甚至上万元的差价让买房人感觉简直“雾里看花”。

　　价格是多数买房人最看重的因素，但就是在简单的定价环节，开发商却花招百出。对于当下买卖双方的博弈期，房价到底价格是涨是跌？本报记者进行了深入探访。

　　●高标低卖买房人感觉挺合适

　　“开网店时我发现，无论标上什么样的价格，买家总是不停地讨价还价，不是希望抹掉零头就是要求免费快递。于是就索性把商品标上高价，再推出限时7折抢购的活动，到最后，实际的成交价格比照先前不但没降，参加抢购的买家反而增多了。”聊起自己的生意经，兼职开网店的小王颇为得意。但说起不久前的买房经历，却连连表示自己醒悟得太晚，“中招了”：这类高开低走的手法，开发商们运用起来更加的炉火纯青，小王一直到签约后，才发现自己买的房子与仍旧在售的前一期单价基本相同，并未得到想象中的实惠。

　　就在11月份，小王和家人在通州看了多个楼盘，最后将目标锁定在了新城区运河附近的某项目，唯一的障碍是2.4万元左右的预售均价让小王连连摇头。正当准备放弃时，售楼员适时地告诉小王，具体楼层的具体户型的定价更合适，比如正在销售的8号楼，6、7层135平方米的三居室，实际售价为18000元/平方米左右，总价大概在250万上下，由于均是高层板楼，并不存在朝向采光的问题。另外，10层以上均价则相对较贵，但也仅为19000元/平方米，依旧远低于24000元/平方米的预售均价。为何实际售价比均价差了那么多？售楼员解释道：“同期销售的9号楼价格在245000元/平方米左右，位置更加优越。由于原本是打算明年推出的，现在虽然拿出来销售，但并不着急卖，建议您多考虑8号楼，价格很优惠。”并排的两栋楼，单价差了5000元/平方米，一套三居就差了六七十万元。这么一对比，小王反而感觉到是机会出手了，当即就预订了8号楼的一套三居室。

　　“但到现在才发现，自认为很优惠才买下的房子实际并未便宜。”回过头来小王在交易管理网上发现，该项目8月份的预售均价为2万元，实际成交价为1.8万，如今预售均价提到了2.4万，实际成交价仍是1.8万。

　　先标出较高的预售价，在买房人感叹调控无力时，适时地报上实际售价，并冠以优惠、折扣等“帽子”，让买房人重燃希望，但实际价格却并未松动。在与调控政策的博弈中，开发商高开低走的手段屡试不爽。

　　●多数楼盘成交价低于拟售价

　　记者从北京市房地产交易管理网获悉，11月25日前新增的预售项目，平均拟售价达到了2.45万元/平方米，相比10月同期的20087元/平方米及9月份的21131元/平方米，均有大幅提高。但实际成交均价为20144元/平方米，相差甚远。

　　由此可见，近期新增预售项目的拟售价格与实际成交价格的差距正在逐步加大。如运河湾的最高拟售价格为26000元/平方米，实际成交价格却为18761元/平方米，低了7000元/平方米；倚景园拟售价格39466元/平方米，实际成交价格为36472元/平方米，低了3000元/平方米；新华经典丽园[最新消息价格户型点评]拟售价格为31995元/平方米，实际成交价格为23613元/平方米，每平方米低了8000元。

　　另外，记者还注意到，越是高端楼盘，实际成交价格与拟售价格的差距越大。有京城第一贵之称的霞公府，拟售价为107742元/平方米，实际成交的价格则为94092元/平方米，相差1.3万元/平方米；CBD核心区的禧瑞都拟售价格超过7万元，实际成交价为6万元，相差1万元；朝阳区的另一高端项目红玺台[最新消息价格户型点评]同样如此，最贵为64614元/平方米的拟售价，实际成交则为57380元/平方米。

　　记者同样对比了两周前因“直降近7千元”而炒得沸沸扬扬的京贸国际城[最新消息价格户型点评]，其公布的拟售价格为25992元/平方米，实际成交价格为20872元/平方米，相差为5000元，与上述项目相比甚至有些“拿不出手”。

　　●目前调控最大作用在于房价停涨

　　对于成交价低于拟售价的现象，多位开发商均向记者表示，拟售价不等于开盘价，在实际开盘时会受到很多客观因素影响，比如市场因素，开发商会根据市场的好坏情况调整价格。另外，房源的不同也必然导致实际价格有所差异。

　　但理论上讲，开发商亲自申报的拟售价格作为参考价不应与实际成交价差距过大。一位业内人士对记者表示，这一现象也是自楼市进入调整期后才越来越明显，从开发商的角度讲，不断提高拟售价格造成楼市始终处于上涨的假象，给成交明显冷淡的市场注入信心。另外，大幅提高的拟售价也给了开发商更多的打折和优惠空间。买房人最后会发现，自己即便是托关系找朋友，打了折上折的房子，实际也并未实惠多少。

　　对于这种市场现状，中原地产华北区董事经理李文杰一语道破：“目前调控的最大作用就在于房价不涨了。”今年的情况与2008年时有很多不同，那时政策一出台，房价就应声而落，如今受通货膨胀和股市起伏的影响，楼市仍旧是资金的重要去向。号称史上最严调控虽已执行了大半年，但并没有像很多人期盼的那样降低房价，不过从整体上看，北京的大部分项目的成交均价已基本停涨。李文杰预计，2011年楼市价格将出现实质性的调整，尤其是明年3月份的两会，将为楼市走向定调。