7万亿资金涌向开发商 土地市场成吸金池

今年1-10月，全国房地产开发企业资金来源为5.69万亿元，已经接近去年5.71万亿元的水平，业内人士预测，今年全年房地产企业资金来源总量有望接近7万亿元。与此同时，上海、北京的土地出让金收入已经提前跨入千亿元门槛，大连和天津也有望在年底加入千亿土地财政俱乐部。

业内人士指出，当前以房地产开发贷款为代表的楼市信贷投放仍维持在较高水平，楼市整体流动性依然保持充裕，如果有效引导资金流入房地产开发领域，势必增加楼市供给，进而改善供求关系紧张的局面。

流动性总量不减

自4月份地产调控开始后，楼市各项政策持续收紧。在个人房地产贷款紧缩的同时，房地产开发贷款也成为调控楼市“银根”的手段之一。尽管各大银行纷纷表示严控开发贷款，但是今年前10月的楼市流动性总量却并未呈现明显紧缩趋势。

国家统计局数据显示，今年1-10月，房地产开发企业本年资金来源56923亿元，同比增长32.0%。其中，国内贷款10443亿元，同比增长26.3%。

细看统计局数据，今年前10月的房地产开发资金来源中，新增国内贷款数额一直保持同比增长的态势。5月份房地产开发资金中的新增国内贷款同比增速达到63.17%。尽管随着调控深入，6月份新增国内贷款同比仅增长0.34%，但这一增速自下半年开始又有所回升。

“9・29”新政出台后，楼市调控再掀波澜，不过10月的楼市“银根”却未明显收紧。10月房地产开发资金中新增国内贷款1044.72亿元，环比9月上涨了11.34%，较去年同期增长了18.83%。房地产新增国内贷款在7、8、9月后重新跃回千亿元以上。

海通证券研究员涂力磊指出，1-10月全国房地产资金来源总量达到56923亿元，较去年同期增长32%。他乐观预计，根据前10月的增速，全年资金总量有望达到7万亿元以上，较2009年的5.7万亿元明显扩大。目前开发商资金面依旧处于可控状态。

尽管统计口径有所不同，但是央行每季度发布的货币政策执行报告也从另一个侧面反映了楼市“银根”的变化情况。

数据显示，截至9月末，房产开发贷款余额2.3万亿元，同比增长21.5%，增速比6月末高1.2个百分点；房地产贷款余额占各项贷款余额的20.5%，比上年末高1.3个百分点。

尽管商业银行加大了对各项房贷的控制力度。不过，银行对于房地产开发贷款并没有完全说“不”。一位国有大型银行省分行的信贷人员告诉中国证券报记者，该行今年对公贷款计划量约350亿元，其中房地产贷款是主要投向。“目前已经完成全年计划的95%，房地产开发贷款较年初还新增了29亿元的规模。”该人士透露。

“虽然新增房地产贷款的增速在政策影响下出现下滑，不过从总量上看，今年房地产的资金量仍较去年有了较大提高。行业内的流动性或将弱化调控政策的实施效果。”某房地产业内人士直言。

千亿土地财政俱乐部扩容

一方面是楼市流动性充裕、地产商整体资金面无大碍，另一方面是不断扩容的土地财政千亿俱乐部。显然，土地市场已经成为房地产业资金链中重要的流出渠道和吸金池。

根据北京市土地整理储备中心的数据，今年前11个月，北京市共出让214宗土地，土地成交总价达到1068.49亿元。而2009年全年，北京市共出让243宗土地，土地成交价总计928.05亿元；2008年全年共出让土地148宗，成交总价仅为502.69亿元。显然，今年前11月的土地出让金就已经突破千亿元，一举超过2009年和2008年全年数额。

无独有偶，上海前10月的土地出让金收入就已经达到1366.49亿元，高居全国之首。而2009年全年上海的土地出让金收入仅为1025.28亿元。在距离年底尚有一个月时间之际，大连和天津的土地收入也已经达到900亿元左右，突破千亿大关近在咫尺。

据统计，今年1-10月，全国房地产开发企业土地购置费达8006亿元，同比增长79.2%，占开发投资的比重达21%，全年预计将突破1万亿元。

国土资源部公布的《2010年住房用地供应计划》显示，今年30个省区市全国住宅用地的计划供应量超过18万公顷，是2009年全国住宅用地实际供应量的2.35倍，更是前5年平均年度实际住宅供地量的3.38倍。显然，土地供应的大幅增加带动了土地出让金的快速增长。

不过，业内人士也指出，尽管今年土地供应计划量激增，但是从前11个月的土地供应情况看，大部分城市距离年初制定的目标还有较大差距。年底突击供地成为很多城市的首选。

在9月份成交5宗住宅用地、10月份住宅用地“零成交”后，11月，北京住宅土地供应迎来“井喷”，共成交住宅类地块15宗，供应面积255万平方米。12月北京市拟入市土地面积达到了552公顷，创下北京单月土地供应的历史新高。

虽然在供应放量以及调控政策的影响下，土地市场热度有所降温，成交楼面地价较调控前有所下降，但是从整体看，今年不少城市的土地单价不降反升。

以北京市为例，前11个月成交的土地平均楼面地价约为4568.64元/平方米，较去年增长了15.52%。部分热点区域的土地价格则仍然维持在高位。11月最后一周，全国共有4宗土地出让的楼面地价超过万元。其中，杭州杨家牌楼A地块的楼面地价高达25297元/平方米。

“土地成本已经成为开发商各项成本中涨幅最大的项目。”一位二线城市的房地产上市公司董秘在接受中国证券报记者采访时表示，公司正在建设开发的某项目拿地成本仅为600元/平方米，而今年拿下位置更偏远的新项目用地的土地价格已经达到2700元/平方米。“项目建成后的成本在6400元-6600元，周边房价则在7500元左右，成本压力很大。”该人士坦言，“土地价格快速增长，开发商已经很难单纯凭借销售回笼的资金和本金满足再生产的过程，只有依靠资本市场的再融资或银行信贷。”

新开工如火如荼

虽然面临众多调控政策，今年全国房地产市场新开工仍在如火如荼地进行。按照房地产行业周期计算，自去年年底开始增长的新开工面积有望在明年中期陆续形成供应，届时房地产市场的供求关系将得到极大改善。

国家统计局数据显示，今年前10月全国新开工面积已经累计达到13.18亿平方米，同比大增61.91%。自2009年年底起，全国的新开工面积同比增速就保持上涨趋势，进入加速投资时期。5月份的新开工面积同比增幅达到102.56%，此后各月的同比增速也基本维持在50%以上。

从环比来看，7月份的新开工面积仅为1.17亿平方米，为今年新开工的最低位。8、9月新开工面积均出现环比回升。不过10月份的新开工面积为1.23亿平方米，环比9月下降了15.75%。

东方证券研究人士指出，10月房地产开发投资增速继续超出市场预期。虽然由于房地产调控政策，房屋销售面积环比下滑11.2%。在限期开发政策的限制下，房地产新开工面积将持续维持高位，从而推动房地产开发投资持续高位运行。

业内人士指出，从2009年下半年到现在，房地产新开工持续保持高增长，这些房源将在2011年3月后陆续上市，加上保障性住房也开始密集投入市场，房地产市场未来供应量将出现大幅提升，供不应求的局面将出现缓解。