房价下调20%背后：地产新“黄金五年”

　　第一件事与一个数字有联系――20%。11月20日，中国人民大学经济学院发布《中国宏观经济分析与预测报告》预测：在房地产新政持续的基础上，货币政策的调整以及房地产调控加码，2011年上半年房地产行业资金链将出现严重问题，从而引发房地产市场全面调整时期的到来，届时不仅房地产投资增速将出现大幅下滑，同时在部分房地产企业抛售的压力下，房地产价格会出现接近20%的下滑，并预计2011年3、4月份将是楼市拐点出现时期。

　　第二件事则关乎地产业的未来。近日有消息称，房地产行业“十二五”发展规划即将成文，根据规划，未来将出现庞大的保障房供应，这将对商品房住宅形成挤压作用，同时对房地产的调控也将常态化，这些都将对房地产的行业格局和“钱”景产生深远影响。摩根大通投资银行董事总经理龚方雄也公开表示，随着政府逐渐介入房地产低端市场，未来十年房地产行业将“不太可能像过去十年那样那么容易赚钱”。

　　房价走势、行业前景，像一对难解的谜题，连日来困惑着许多人的双眼。《投资者报》记者通过对市场各方的采访调查后发现，虽然目前对房价变化的具体幅度还难有定论，但在未来的半年到一年中，房价松动已是难变的趋势；而在行业中长期发展空间上，即便房地产在过去的十年里刚刚度过了伴随着高达30%复合增长率的“美好时光”，接下来的日子里仍旧会迎来一个“黄金五年”。

　　争议20%降价

　　针对中国人民大学经济学院关于房价将下降20%的判断，记者随机采访了数位不同阶层的消费者，却没有遇到“知音”。

　　“我老家在吉林延边，一个最边远的小城，在中国地图找起来都很费劲，可今年的房价也都从1000多元涨到了快3000元，所以现在说房价能跌让我怎么相信呢？”在一家书店门口，一位高校工作人员伸长了手臂在地图上向记者指划着那个临近国界线的空白处。

　　“调控房价调了两年了，越调越涨，现在我看还是跌不了。”一位年过花甲的北京居民略显愤慨地说。

　　“我也在盼着房价下降，不过估计自己要很失望喽。”一位公司白领调侃道。

　　虽然消费者对房价下降的预期“和者寥寥”，一些研究机构近来的观点却都与之不谋而合。

　　在一个月前，中国社会科学院就发布研究报告预计，“我国房价从2010年第四季度至2011年上半年同比增速将逐渐下降，到2011年上半年进入负增长区间，本轮宏观调控措施，在使得一线房价下降20%之后将逐渐放松。从2011年下半年起，房价增速可能触底反弹”。

　　在近日高盛的一次媒体见面会上，该机构房地产分析师王逸也表示，“随着地方政府纷纷出台调控政策，购房者情绪逐步理性化，开发商财务状况将愈发薄弱，而库存的上升最终将对房价产生影响。我们预测，未来12个月房价将较当前水平下跌20%，在大规模保障性住房建成之前，未来房价复苏势头将受政府政策的掣肘”。

　　住宅市场松动

　　事实上，观察相关统计数据会发现，近来国内房地产市场已经出现了松动的迹象。

　　首先看成交量，自9、10月份对地产的“二次调控”进行以来，全国十余个重点城市整体成交量出现了连续下滑，虽然成交量下降势头在11月第三周出现了反弹，但在市场分析者眼中，成交量“二次探底”的趋势并未改变。

　　“考虑后期紧缩货币政策还会出台，房地产市场负面影响不断，结合传统销售淡季的到来，商品房成交在2011年3月前相对不容乐观。”浙商证券房地产分析师戴方这样分析。

　　与成交量下降相对应的是不少城市库存的上升，以北京为例，数据显示，从11月8日到11月21日，两周内市场期房销售量为22万和15万平方米，环比大幅减少，但待售期房为820万平方米，两周内增多20万平方米，截至11月第三周存货周期已经为55周。

　　开发商手中的库存亦是不少。根据Wind数据信息，以申万行业分类的135家沪深房地产上市公司为研究范围，房地产开发公司的存货显著增加，如果按照100万元一套房产估算，发布了三季报的49家A股房企的存货量就高达50万套。而所有房地产上市公司共有121家，根据所有房企今年中报的囤货数据 7736亿元计算，预计今年三季度所有房地产上市企业的囤房量不会低于年中。

　　根据资料，万科今年前9个月累计实现销售金额714.2亿元，保利地产实现签约金额413.96亿元，按照简单的年化计算，万科与保利地产的销售金额为952亿元和551 亿元。而根据他们各自达到1231.96亿元和1015.783亿元的囤货计算，要卖完这些囤货，万科需要1.3年，保利需要1.85年。

　　但观察各城市房屋销售价格，除了个别城市出现了大幅下降外，其余均保持稳定，似乎离普遍下降还有距离。

　　对此世联地产研究中心分析认为主要有以下几个原因：第一，开发商“不缺钱”，经历了7～9月市场的回暖，特别是9月，开发商趁着旺季大量推售产品，促使了9月量价齐升，一些开发商已经基本完成了今年的销售目标，所以短时间内不大会出现资金链断裂的情况，降价的预期看低;第二，买卖双方预期看涨，很多卖家都觉得房子卖一套少一套，所以情愿再等等也不愿意减价出货;买家则认为国家多次政策打击，房价还是维持高位，未来下降空间应该不大;第三，“限购令”在各个城市的执行程度各不相同，天津“限购令”不仅不计个人之前所购的房屋数量，限购的实行范围也仅仅是市内6区;而厦门、福州以及海口等已经规定了“限购令”期限到今年年底。这使很多人担心，限购令一旦解除，被压抑的需求就会像洪水一样暴发出来;第四，人民币汇率上升，导致更多热钱流入中国，房地产是主要投资的项目，降价几率很低。特别是美国刚刚宣布的QE2(美联储第二轮量化宽松政策)，将会导致更多的热钱流入新兴国家，中国将会首当其冲，未来房地产升值预期的压力将会更大。

　　“2007年9・27 新政后，全国多数城市量价都有二次触底，通常成交量二次触底时，价格才会真正触底。” 世联地产首席分析师王海斌也仍延续其一直以来的观点，“现在看起来一类城市房地产成交量二次触底基本完成，二三线城市正在进行，加上多项调控政策叠加，价格下降是大概率事件。”王海斌据此这样判断。

　　静候新房降价潮

　　市场松动源自调控政策的压制。自今年9月29日管理层启动地产“二次调控”之后，针对需求、供给、资金等方面的政策层出不穷并且没有停止的迹象。

　　“目前对地产影响最大是加息、限购、限贷、企业资金管理。加息的初期影响少，累加才会导致房价下降。二三线城市依然活跃，限购城市可能继续增加，向中西部转移。”对于未来政策的发展，世联地产首席分析师王海斌这样预计。

　　记者大致梳理，截至目前，已经有15座城市发布了住宅限购令;有三个省市发布规定要求开发商必须把预售房款存入专户并专款专用;接下来，还可能有10多座城市会发布住宅限购令。

　　而对开发商来说，在资金链上的一系列收紧措施更令其倍感压力。近日，央行在9天里连续两次上调存款准备金率，上调后，一般金融机构的存款准备金率达到18%，此前被实施差别存款准备金率的6家银行则提高至18.5%，均超过了历史最高点。

　　但这也只是货币环境回归稳健道路上的开始。11月20日，在“中国宏观经济论坛”上，曾担任国家外汇局局长及中国人民银行副行长之职的全国人大财经委副主任委员吴晓灵给出了控制货币供应的计算公式。吴晓灵认为，最简单明了的方法应该是：M2等于GDP的增量加CPI控制增量，放大1～2个百分点。

　　“未来两年假设平均每年经济增长目标9%，CPI每年4%，再上抛两个百分点，就意味着未来两年M2广义货币增量将控制在15%以内。当前的增速为19.3%，还有高达4.3个百分点的下降空间，对开发商来说，未来货币环境已然不同。”招商银行宏观与策略分析师徐彪据此粗略估算后得出这样的结论。

　　“虽然说目前大的开发商并不缺钱，但是如果央行进一步收紧流动性，将对开发商的资金链产生不利影响，部分开发商会采取降低预期的开盘价等方式促进资金的回笼。” 大通证券房地产研究员黄鹤表示。

　　在融资方面，地产商也面临极其严厉的政策环境。针对地产企业的贷款，从年初起已经被银监会进行过数次风险提示，据了解，地产商贷款目前已经成为银行的回避区;而股市融资也从年初就开始严卡;之前本剩下一条通过信托融资的渠道也于近期开始封闭。

　　开发商开始面临供应增加、需求放缓以及日益加重的财务压力。据Wind资讯统计，至10月30日，已经披露三季报的国内83家房企的经营性现金流为-623.74亿元，较去年同期的424.99亿元大幅下降246.77%。这83家房企中 ,去年同期经营性现金流为负的公司仅18家，而今年三季度末则达到了54家。首开股份、运盛实业、泛海建设等几家房企的经营性现金流出现大幅下降。

　　从贷款期限结构看，其中的60家大型房企一年内到期的大额贷款占比为28.3%，2012年底前到期的大额贷款所占比例高达63.6%。换言之，60家大型房企中未来2年有不小的还款压力。

　　长期向上动力仍存

　　虽然短期压力重重，房地产行业的中长期发展却依然有着不错的前景。

　　“我们继续看好房地产行业的发展前景，在未来的五年，推动房地产行业发展的基本要素都将持续。”金地集团董事办公室一位不愿意透露姓名的人士肯定着答复记者的提问。

　　而他们口中所指的“基本要素”包括：中国的城市化进程方兴未艾，随着产业由大城市向小城市，由沿海地区向内陆地区的不断转移，中国的城市数量和城镇人口的规模都将不断扩张，这将催生住宅需求的不断增长;中国的人口红利仍将继续，一方面，劳动年龄人口在未来5年将继续增长，另一方面，45~60岁年龄段人口比例的上升也带来了社会储蓄的增加，对房地产市场形成了坚实的支撑;随着“十二五”期间中国经济实现转型，劳动者收入水平的提高也能增强他们在住房消费方面的购买力。

　　“未来地产市场肯定是向上。”华创证券地产分析师杨现领断言，支撑他如此肯定的是市场供需的相关数据，杨介绍，从1998年到现在，商品房一共建成数量为5000万套，而高收入和最高收入群体的数量，以城市居民的20%计算，目前为4500万户，即使以这个数字作为需求端来看，户均套数不过是0.8，而根据国际市场经验，在户均套数达到1之前，市场始终是向上发展的。

　　对于“十二五”期间保障房大规模建设挤占需求的忧虑，住建部政策研究中心副主任王钰林表示，无论从供给还是从需求角度看，保障房建设对商品房市场的发展，影响都不会很大。

　　“保障房建设是民生问题，不是市场问题，未来房地产还是以市场为主导。”王钰林分析认为，从供应角度看，保障房不能自由买卖交易，所以难言增加市场供应量;从需求端看，保障房面对的群体本身也基本上是没有条件进入房地产市场的，因此也就不存在挤占之说;从土地供应方面看，未来供地相对还是有限，但城市规划推进速度却在加快，“因此在这样一种宏观基础下，房地产行业不发展也得发展。”王钰林坦言。

　　“到2020年以前，房地产市场都不会出现拐点。”中国房地产协会副会长朱中一这样判断，其依据主要在于对城镇化的分析，朱中一认为目前国内不到47%的城镇化率将留给地产行业较大发展空间。“按照发达国家75%城镇化率来估算，年均城镇化率增加一个百分点，中国房地产业也还有20年的发展空间，不过到2020年左右，随着人口数量的变化，房地产可能会有一个阶段性的过剩出现。”朱中一分析道。

　　虽然长期向好的趋势依旧，但也有研究机构分析指出，一些推动房地产长期发展的因素近期也在悄然消退，虽然幅度微小、速度缓慢，但也值得投资者居安思危、保持警惕。

　　这些因素包括：第一，财税体制改革预计在“十二五”期间将会有所加快，预计分税制的改革将会深化，中央和地方政府在事权和税权的分配上将会有更加合理的调整，原先支撑地方政府把更多兴奋点放在办企业、搞建设项目、抬高地价增加土地批租收入等短期行为的因素将会逐步淡化，地方政府对“土地财政”的依赖将会逐步减小。

　　第二，预计在“十二五”期间，政府会鼓励像上海、重庆这样有积极性、有战略全局思考的地方决策层，先行先试搞房产税，经过一段时间实验，再考虑扩大覆盖面。届时，房产税收入将会成为地方财政收入的重要收入来源。

　　第三，目前经济界的共识是，中国经济的高速增长阶段已经过去，未来几年的经济潜在增长率应该在个位数，中国经济增长的动力将会更多地由消费来拉动，而不再是投资和出口，这样，过去多年来长期依靠较高的货币供应量来推动经济增长的模式将会渐渐发生变化，而货币供应量逐步回归将会长期对房地产市场产生深远的影响。