楼市调控遭遇热钱博弈 上涨压力难消

深圳房地产信息网地产市场部总监 周学军

周学军：最明显的就是打折，之前在深圳这些新房能够打到99折的折扣已经非常不错了，现在目前的情况已经打到了97折，甚至有些打到了95折，95折有一些项目还在精装修方面，会提高一个装修的档次，另外包括会送一些物业管理费，送一些车位等等。这实际上是变相将附加值拉高。

不过，记者查阅深圳房地产信息网发现，深圳市的销售均价目前仍然是上升态势。今年十月深圳新房成交均价为21516元，环比九月均价20153元上涨了6.7%，同比去年10月均价20234元上涨了6.3 %。对于这一点，房地产信息网周学军告诉记者，这主要是由于部分地区别墅楼盘在国庆期间销售走旺拉抬了全市新房成交的均价，

周学军：目前从深圳的市面上看，深圳的房价整体是在下降。

周学军告诉我们，这次的二次调控政策出台后，10月深圳新房的销售面积和套数环比9月都有了明显的下降。

周学军：11月份的数据我们正在统计，从11月上旬统计的数据来看，环比的下降幅度还是相对比较大的，而我们预计整个10月份的新房成交的面积、套数、均价都会有环比比较大的一个下滑。

据了解，目前深圳新房的供给的有效存量房在2万套左右，而每年深圳市场的刚性需求 都在11万套左右，这也是不难理解像凤凰印象这样的新楼盘刚一上市就销售火爆的原因，而每年深圳市场上近9万套住房的供需缺口主要是由二手房来予以填补，那么在楼市的二次调控政策之后，现在深圳市场的二手房销售情况又有哪些变化呢？

深圳市中联房地产企业发展有限公司副总裁 杨h

杨h ：二手房业主心里因素比较明显，比如说对于限售令，业主们会有一种惜售的心态，也就是我现在的房子不愿意卖出去。

杨h告诉记者业主的惜售心态使得二次调控之后的二手房成交面积和套数呈现了不同程度的下滑。今年10月，深圳二手房成交面积984864.8平方米，环比减少3.4%。不过记者注意到，二手房成交均价却同新房成交均价一样，出现了小幅上涨。今年十月，深圳二手房挂牌均价为17989元，环比今年9月17874元微涨了0.6%。杨?认为，目前二手房价格微幅震荡的格局体现了购房者观望和业主惜售心理的对冲效应。 2010-11-29 01:49 关闭

杨h：惜售的原因在于价格的影响，包括住房限贷政策影响。住房交易成本越来越高，对于部分业主而言，在他预期之内房子只能买卖一次或两次。如果说他手上有一套闲置的房子，他会有惜售的心态。

深圳施行限购令后，使得购房门槛提高，一方面本地的开发商不急于推盘，另一方面购房者也不急于在深圳买房。相当数量的购房者将目光投向了没有施行限购令的周边城市。

深圳市众厦实业发展有限公司 董事长 郭澎楠

郭澎楠：投资者往惠州、东莞去转移，把热点转到深圳附近的城市里。比如东莞的量攀升了很多，惠州也一样。惠州在我们这两个月的统计中是提高的，至少有20%到30%。

虽然调控措施已经让深圳的楼市出现了价格下跌，成交减少的情况，但专家认为要警惕当前的通胀压力和热钱流入等因素再一次推高深圳房价。

综合开发研究院旅游与地产研究中心主任 宋丁

宋丁：因为目前，10月份以来迅速激增的CPI的价格压力，这个通胀压力让他们把钱存在银行有很大的风险。另外也有外资，热钱进入对于国内深圳的消费者担心如果这个趋势控制不住的话，下一步房地产存在进一步涨价的可能。

在上海11月份新开盘的住宅中，住宅式的小户型酒店公寓成为销售的热门主角。这里是距离外高桥保税区不远处的一栋酒店式公寓，都是四五十平方的小户型。这里的销售人员告诉记者，因为住宅式酒店公寓的产权属于商业性质的，不在二次调控的范围内，所以，这个区域最近开盘的楼盘小面积的公寓比较集中。

乐非天地 销售人员

销售人员：面积比较小，总的投入成本也是比较小。

这里是上海闵行区的一个楼盘，也是主打90平米以下的精装小户型。

赵欢欣 招商局地产控股股份有限公司 上海公司销售经理

赵欢欣：小户型相对来说，不管是首次置业也好，或者是一些比如说一些刚开始毕业一些，相对来说这种小户型低总价还是比较满足他们的需求。

随后记者来到了距离楼盘不远的中介一条街。这里有十几家房产中介聚集在长不到200米的街道边。记者看到，各家中介的生意都很清淡。其中一家中介的销售人员说，他们代理的二手房业务这两个月萎缩很厉害。

上海汉宇地产业务员：成交量跌，价格没有跌，价格基本上保持稳定，保持跟上个月的稳定。

记者：价格跌了多少，10月份我们二手房大概成交在你们这个店成交了多少？

业务员：10月份，我们成交大概有10套房子左右。

记者：那这个月呢？

业务员：这个月二手房没有成交。

根据上海中原地产提供的数据显示，在10月7号上海新政实施前的9月份，二手房的成交套数是17168套，10月份下降到12778套，但是成交均价却略有上浮，从每平方17109元涨到17318元。一手房方面，成交量也有明显下跌，9月份12380套，10月份为11399套，价格从每平方20773元上涨到21984元。

宋会雍 上海中原地产研究咨询部总监

宋会雍：整体来看，政策的效益比较明显，我们看到这个同一期这个房价走势的一个区域来说呢，涨价的区域在明显减少，价格走平。

这里是大连市区西侧的一处商品房的施工现场，我身后正在建设的六栋普通住宅，已经在11月16号开始正式对外发售。

大连耕海房地产开发公司销售主管 金刚

金刚：相比预期的话，我们之前的预期是稍微低了一点，因为整个考虑到国家限购令，还有一些政策的限制，针对市场，所以价格相对来说稍微低一些， 大概五百块钱(每平米)吧。

随后记者又来到了位于大连甘井子区的一处楼盘。开发商告诉记者，虽然九十月份陆续出台了一些限购政策，但是他们的楼房销售还是延续着6月份开盘以来的销售速度。

大连远洋地产公司总经理 张连宏

张连宏：集中开盘时数量肯定要高一些，开盘之后的七八月份也差不多就像这个样子，六七十套，到目前五六十套，因为到目前我们所剩的房源比较少。

张连宏还告诉记者，不仅是成交量，商品房的成交价格也没有因为限购令而做过特别的调整。

张连宏：现在销售均价一直在9500元左右，一直都是这个价位？对，从六月份开盘到现在，这个价格没有太大的调整。

来自大连房地产交易中心网站的数据显示，在10月份的最后一周，大连商品房成交2759套，环比增长14%，这也是2010年大连房地产交易量的一个高峰值。

大连市房地产经济学会副秘书长 贾广葆

贾广葆：新政下来之后，大连房地产市场和一线城市不太一样，主要表现是量价齐升，从量上面看，大连几个主要的市内四区来讲，甘井子区、中山区和沙河口区都不同程度的上涨，上涨的成交面积最高达到了694%，最少也在30%-40%。

不过记者也注意到，进入11月份后楼市成交量开始有所放缓。贾广葆则表示，事实上成交的绝对值并不低，市场依然比较活跃，11月头两周成交也都在1500套到2000套之间，这个水平与调控政策出台以前相比，下滑幅度并不大。

随后记者走访了二手房市场，调查中发现，二手房在限购令的政策出台后，销量明显下滑，但是成交价还没有松动。

大连瑞家地产运营部经历 蔡一涵

蔡一涵：那么我们整体的数据从十一月份和十月份做一个比较，它的成交量基本上下降了百分之十五到二十左右。

大连安鑫地产策划部经理 袁志刚

袁志刚：就我们掌握的一个价格来看，过去主城区范围的二手房的交易平均价，报盘价基本是在9500到9800左右，政策出台之后，二手房的报盘价并没有一个大的浮动，基本还是在9500到9800这样一个范围内。

通过几个城市的实地调查，我们看到，限购令实施之后，对楼市销量的影响已经有所显现，但对高高在上的房价却还一时难以产生实质性作用。和这些城市相比，北京市早在今年五月份就曾出台过限购措施，9月底的限购令可谓二次调控。那么，连续限购对北京楼市有没有发挥效果呢？

继今年4月份的国十条之后，9月底出台的限购令，继续给房地产调控增加了力度。作为楼市风向标的北京，最近也出现了变化，据中国指数研究院上周监测的数据，全国30个主要城市中，北京位居成交量跌幅榜首，跌幅达25.47%。成交量下跌会不会带动房价走低呢？我们再来看看北京的情况。

记者来到了北京市丰台区一处新开盘的楼盘，售楼处的大厅里坐着一些正在签约的购房人。工作人员告诉我们，这里的销售情况依然很乐观。

肖劲 北京万科营销总监

肖劲：我们是上个礼拜六开的盘。

记者：那我们这个盘开盘均价是多少？

肖劲：开盘均价我们是大概2.85万左右。

记者：那销售整体情况怎么样？

肖劲：开盘当天应该是卖了80%左右，这两天陆陆续续还在卖。

记者：这边一共有多少套房？

肖劲：一共是我们这次开的是142套。

记者：142套。那您开盘这个价格跟你开盘预期的话有什么样的变化？

肖劲：比我们预期 应该还是略微低了点，略微低了点。

记者：您当时预期的话是多少？

肖劲：我们预期能达到3万，但我们实际还是2.8万多开的盘。

地处北京四环以内，紧邻地铁5号线，又是小户型。这些因素使得这个楼盘的销售显得异常火爆。但是整体来看，北京市新建纯商品住宅的销量却呈现下降的趋势。

根据北京市房地产交易管理网发布的数据，10月份，北京市新建纯商品住宅成交套数为7031套，环比下降32.9%。11月份前三周新建纯商品住宅成交套数约为4497套，与10月前三周相比下降11%左右。

莫天全 中国指数研究院院长

莫天全：今年9月底10月初二次调控以后，北京的房地产市场的成交量它的影响是立竿见影的。

价格方面，根据北京市统计局发布的数据，10月份，北京市新建纯商品住宅销售价格同比上涨19.3%，涨幅比9月回落0.7个百分点。

莫天全：实际上价格变动不大，10月份的价格相对9月份来说稍微上涨了一点，1%点多，然后现在11月份，现在相对10月份的价格实际上是下降了百分之零点五几，所以我们自己认为只要是1%左右上升或者下降都是基本上看作是持平的。

那么北京市二手房市场在二次调控后表现又是如何呢？带着这一问题，记者来到了北京市链家地产。

林倩 北京链家房地产经纪有限公司副总裁

林倩：就北京二手房市场来说10月的成交量大概9月相比的话，大概回落了15%左右的一个成交量，但是价格的部分跟9月相比并没有明显的回落……但是跟一次调控前就今年的房价的高峰跟3月相比的话，大致上大概回落了10%左右。

林倩告诉我们，北京市二手房交易在不同区域也会存在一定的差异。有的区域受调控影响就比较大。

林倩：最典型的就是通州，在一次调控之前，不管是通州的二手房或一手房都非常得到投资人以及购房人的亲睐，都非常喜欢，所以他的房价的表现上涨的速度也比较快。一二次调控之后，通州目前的房价跟一次调控前相比，大概下跌了16%左右。

而有些区域则与通州形成明显的反差。

林倩：西城区还有海淀区的一些学区房，不管是一次调控或是二次调控之后这些好的学区房附近的这些楼盘，那么二手房的楼盘它的成交价从来没有降价过，还是只是涨幅降低了。

短期来看，北京市二手房房价在年底前还不具备下降的趋势。

莫天全：从价格方面来看的话，二次调控它的结果是价格没有上涨，但是也没有下跌。

我们刚才也梳理了一下，从去年中央经济工作会议召开至今，不到一年的时间里，国务院以及各部委出台的楼市调控政策措施多达十几条，再加上地方政府的楼市政策，更是一个可观的数字。无论从频率和力度上来说，今年的楼市调控都可谓空前，是个名副其实的调控年。但即使这样，我们看到市场上博弈的力量仍然很强大，在境内外热钱和各种资金的驱动下，房价上涨压力仍然没有彻底消除，楼市调控还面临挑战。接下来的调控恐怕更得依赖结构性调整，加速供地，加速保障房建设，加强资金监管和市场监督。只有消除房地产市场的这些深层矛盾，才能防止楼市出现假摔，让调控释放的信号得到市场回应。