利率调整周期来临 房价将加速下调

　　“年底前再度加息的可能性非常大。”市场分析人士近日对本报称，尽管一次小幅度加息本身对楼市影响不大，是加息向市场传递了货币政策转向的信号，将会影响购房者对楼市的预期。

　　尤其值得关注的是，在二次调控之上再施加的货币紧缩政策，二者产生的政策叠加效应，明显大于2004年第一次加息时的影响，也大于2007年上半年开始密集加息时的影响。

　　当前楼市降温主要源于严厉的房地产调控政策，而当加息通道来临，紧缩的货币政策将成为抑制楼市的重要因素。这就意味着，受本轮加息周期的累加影响，房价下跌可能会在明后年体现出来。

　　利率敏感度上升

　　11月20日，在南方都市报和北大汇丰商学院举办的地产论坛上，中国社科院经济研究所副所长张平表示，利率调控，已经成为新一轮宏观经济调控的重要手段。

　　“过去我们不重视利率的影响，但现在要高度重视，因为市场的负债水平提高以后，对利率的敏感度在明显提高，”张平指出，这一轮中国经济增长的一个特征是经济杠杆水平提高很快，包括地方负债、个人负债水平都提高了很多。

　　房地产与信贷高度相关，通过拉高杠杆推动房地产需求的特征非常明显。从居民来看，居民购房贷款余额增长迅猛，年增长率达百分之四十几，存款中的贷款比重，2010年8月高达36%，其中有20%是住房贷款。

　　住房贷款对利率的敏感度比较高。据北京贝塔策略工作室的测算，当前的月供水平已达到2007年的水平，而每增加10点的利息，月供收入比就会提高0.7，未来如果加100个基点，月供收入比的水平就会提高到80%以上。

　　这意味着，除去首付，每个人月供占收入的比重，百分之八十几主要是用于供房了，购房者基本就是不吃不喝只供房。在一线城市，作为投资需求也许能承担，但作为刚性需求是很难的。

　　因此，月供收入水平随着利率上升，只要利率提高，月供就提高，这样会紧缩住房投资需求，导致住房需求下降。

　　“一方面是需求在萎缩，另一方面是贷款紧。”张平说，房地产上市公司直接信贷占28%，但整体依赖性更大，如工程垫款、预售款等来源。尽管现在开发商存款量比较多，而且开发周期也使得市场上供给的房子不太够，但未来的挑战还是比较大。

　　房企降价压力大

　　对利率的敏感度上升，意味着地产商的资金压力在加大，降价销售的动力开始聚集。

　　“短期内二次加息可能性非常大。”上海易居房地产研究院院长杨红旭对本报记者表示，11 月19 日央行调高存款准备金率上调后，一般金融机构的存款准备金率将高达18%，创下历史新高，未来上调空间已比较有限。而自三季度以来，CPI数值持续快速攀升，10月份CPI同比上涨4.4%，环比上升1.7%，创近两年来的新高。美联储日前宣布实施第二轮量化宽松的货币政策，无疑是雪上加霜，进一步加剧了通胀压力。因此，杨红旭认为，为了稳定通胀预期，短期内再次加息的可能性非常大。

　　张平则指出，随着加息的压力加大，地产商应该会通过折价促进销售。“如果把各种各样的绕道资金控制得更严格一点，地产商压力就会加大。”张平表示，随着销售下降，资产周转率的下降，也会对资金缺口产生压力。

　　他认为，目前的形势是，既从货币供给量，也从需求角度控制，在这两个客观条件下，房地产商应该加快销售，增加周转，保持现金流，使自己稳定地度过这段过渡期。

　　渤海证券指出，就中期而言，加息将使得房地产开发商资金流动性进一步收缩，影响明年开发商资金链的情况，效果可能将在明年一季度逐步显现。

　　利率周期末端房价突变

　　“一个完整的利率调整周期，往往会对楼市和房价走势产生很大的影响。”多位研究人士表示，房地产业是资金密集型行业，无论是市场供应方还是市场需求方，皆对银行信贷依赖度较高，必然也对资金使用价格变化非常敏感。加息必然会提高开发商和购房人的资金使用成本，从而抑制市场增长。

　　但是，利率调整对楼市，尤其是房价的影响，滞后效应明显，累计多次加息或降息后，通常在周期过半后才会初步显现效果，而往往是在最后一次利率完成调整前后，房价才会由量变到质变，出现方向性变化。这已被美国和我国香港等地楼市的经验证实。

　　一个利率调整周期一般需要2-5年时间，持续调整利率10次左右。“我们预期最后一次加息有可能出现在明年或后年。”杨红旭说，这就意味着，房地产市场受本轮加息周期的累加影响效果，可能会在明后年体现出来。

　　短期看，加息周期将和楼市调控政策产生叠加效应，楼市将加速降温。预计11 月份成交量将继续下滑，价格也有可能出现环比负增长。