行政用力楼市 仍潜伏储备政策

　　消息人士称房产税等税收政策将作为后续政策相机出台

　　房地产调控似乎正在向着“极端”的方向发展。信贷收紧、加息、提高首付以及越来越多的城市实行限购,几乎所有的靴子都落地了。但对于开发商而言,这些似乎仍旧显得不够“致命”,毕竟根据10月份国家统计局的数据显示,北京等大多数城市的房价仍然有涨幅。

　　随着楼市调控中行政色彩越来越浓厚,主管部门在未来将用什么手段处理楼市问题成为焦点。11月17日,《华夏时报》记者从消息人士处了解到,住建部等相关部委仍保留了一部分后续政策,相机抉择出台与否。

　　行政调控升级

　　11月15日,住建部与外汇局发布通知规定,境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房,在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。另外,在查验资质环节也有更严格的规定。

　　然而实际上,早在2006年7月,建设部、商务部等6部委就曾签发过类似的“限外令”,明确规定境外机构和个人不得购买非自用、非自住商品房,但并未严格限定境外及港澳台民众购房套数。2008年金融危机爆发,为了刺激经济复苏,“限外令”很快不了了之。

　　中国房地产学会副会长陈国强表示,此次“限外令”条文是对2006年政策的重申,仍属调控新政的落地执行范畴。一方面配合房地产调控,进一步抑制投资投机需求,另一方面也是配合国家防范境外热钱涌入。

　　但事实上,数据显示,2008年下半年金融危机时期,受制于宏观经济不景气的预期,海外资金已经逐渐撤出境内房地产市场。陈国强表示:“限外令实际上对目前房地产市场的影响并不大,主要抑制的还是一小部分的投资需求。”

　　值得注意的是,相比过去常采用的税收和金融的市场调节政策,今年4月份以来的楼市调控似乎选择了更加“激烈”的方式。

　　“限贷、限购、限外,从近期出台的政策来看,行政主导色彩愈加浓厚。”国务院发展研究中心的一位负责人告诉《华夏时报》记者。

　　不仅如此,近日还有传闻称,有关部委正着手制定相关管理办法,价格主管部门将可以对房价直接进行行政调控。尽管这一传闻至今未经证实,但多位业内专家都表示:“在决策层行政手段日益升级的趋势下,也不排除这种可能。”

　　北京市房地产业协会一位负责人表示,利用行政手段干预市场交易,这其实并不是最合适的,但在当前市场供求矛盾过于紧张的情况下,采用限购等非经济手段影响大、见效快,还是能够发挥一定作用的。

　　后续政策相机而出

　　“从目前来看,前期的政策效果还是很明显的。本轮调控中,贷款购房的投机需求基本被清场,成交量也有了明显下降。”中国房地产学会副会长陈国强表示,“而且,最为重要的是,调控对买卖双方的市场预期进行了有效引导,市场上观望的气氛明显加强。”

　　但事实是,11月10日,国家统计局发布的10月份全国房地产运行情况显示,10月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.6%,环比上涨0.2%。也就是说,一系列调控政策过后,作为判断政策调控效果最重要的指标――住宅销售均价仍然岿然不动,不降反升。

　　那么,无论是经济政策调节还是行政手段限制,一次次调控重拳,到底哪一拳才是压垮高房价的最后一根稻草？决策层对房地产市场的调控是否还有后续政策？

　　“此番对房地产市场调控的目标,并非简单意义上的打压房价,严控房地产市场泡沫对整体经济的影响才是调控的最重要目标,而这也将是一个长期的调控过程。”上述国务院发展研究中心负责人向本报记者表示。

　　而记者也从接近住建部的一位消息人士处了解到,尽管近期出台全新调控政策的可能性比较小,住建部等相关部委将在规范市场交易、打击囤房捂盘等方面逐步进行明确规范,确保调控政策真正落地。另外,房产税、土地增值税等税收政策也作为后续政策,相机抉择出台与否。

　　近日,重庆市国土房管局再次明确表态正在完善房产税征收方案,并做好了依市场走势及时出台实施的相关准备。这意味着房产税的试点开征已经是箭在弦上。

　　“其实从税收的角度讲,到目前决策层仍然没有出台有力的调控政策。”陈国强告诉本报记者,“不仅是房产税,如果相关部门对土地增值税的预征率等指标再进行调节,也将有力地遏制开发商的银根。这部分政策,政府也是有所准备的,关键是出台的时机,也取决于决策层对房地产调控的决心。”

　　房价逆涨隐忧

　　事实上,面对“强制性”的楼市调控,已经有多位业内专家开始担心了。行政手段干预市场毕竟是暂时性的政策,这也将给房企和购房者带来心理预期,即一旦政策取消以后,房地产市场会出现报复性增长。因此,开发商能扛则扛,购房者也是能买则买。

　　合富辉煌一位分析师告诉记者,市场调控的结果是希望房价能够回调或是停止上涨,但是实际结果却可能会使房价逆势上涨。比如为了减少“地王”地块的出现,今年商品房用地供应量大幅减少。同时,面对调控,开发商拿地意愿降低,开发节奏放慢,但这就会造成第二年的商品房供应不足而导致房价继续上涨。

　　中国指数研究院统计显示,多个城市目前尚离完成年度土地供应计划甚远,三季度结束时,北京全年住宅土地供应计划仅完成22%,广州仅完成供地计划的21%。

　　不仅如此,上述分析师认为,目前不断扩大的限购令实际上也限制了很大一部分改善型需求。一旦这些短期的行政限制政策退出,原有需求经过一段时间的积累被释放,也将引发新一轮房价上涨。

　　对此,陈国强表示,政策调控效果的显现也需要经历一个过程。本轮调控中,政府下了大力气的一个方面是保障房。当这批保障房入市之后,市场的需求必然会发生变化,从而挤压目前已经形成的房地产泡沫。

　　“最早到明年一季度,本轮政策调控的效果就会明显地表现出来,而像通州、大兴等泡沫化严重的郊区楼市,房价则会回调。”陈国强告诉记者,“但是,目前作为调控主导的决策层,也确实应该考虑这些行政性的政策如何退出,这比出台政策时更应该讲究时机和策略。”