济南楼市调控失败 成交量上周涨三成

　　高原“现房入住，优惠1000元/平方米”、“9号楼加推，邀您品鉴”……从进入11月起，不少济南人就常常收到这样的楼盘促销短信。从10月底开始，新楼盘纷纷开盘或加推，众楼盘也加大了打折力度，多番刺激下，年末的新房销售颇为“给力”，上周济南商品房成交量较上周大涨了三成。

　　上周济南商品房成交量大涨

　　据统计，2010年11月8日至14日，济南市共成交商品房816套，环比前一周增加了227套，涨幅38.54%。其中住宅487套，环比前一周增加了52套，上涨了约11.95%;公寓49套，环比前一周增加了14套。

　　21世纪不动产经纪人顾晓明说，济南近两周的成交就像“六月的天”说变就变，前一周还是“狂风暴雨”数据狂跌，上周的楼市成交又现“艳阳天”，数据大涨。应该说，还是济南的刚需在起作用，临近年关，很多购房者都停下观望的脚步，开始了购房的路程。

　　尽管这段时间政策不断，但是济南的房价一直没有下降，根据中原地产的月报，济南10月份住宅市场成交均价达到了9235元/平，环比9月份上涨了10%。这也打压了很多购房者对于政策调控的信心。在一项调查中，有超过一半的网友都认为济南的房价不会下降，有四成多的网友决定要买房，表示看准了近期房价不会下落。这也是促进楼市成交上涨的直接原因。

　　开发商发起冬季攻势拉动销量

　　销量突增与不少新盘近期开盘或加推不无关系，不少开发商集中火力发起了开盘的冬季攻势。仅在上周末，就有山水泉城、中齐未来城、绿地新里卢浮公馆、天泰太阳树、火炬东第等楼盘纷纷掀起了开盘热潮，“交10万元认筹金，开盘可享每套5万元巨额优惠”、“成功认购每平方米立减400元”、“每套最高优惠4888元”等优惠措施也屡见不鲜。开发商一半是为了试探市场，一半是为了回笼资金，纷纷端出促销大餐。

　　这些促销效果也颇为有效，上周末，在济南东部一处新开盘的项目现场，又出现了排队摇号的场景;而西部一楼盘开盘当天推出二期首批房源80余套，在短短3个小时内即告售罄，开盘成交率达90%。

　　济南楼市早就有“抗跌”的名声，似乎这次，调控的力道正在逐渐失效。

　　为何济南楼市的销量会逆市而动呢?除了刚性需求的集中释放，民生银行CFP理财师耿莹认为，CPI走高，自然会加大通账预期，通常在这样的背景下，人们更看好房地产投资收益。这显然给楼市调控政策稳定市场预期带来负面影响。居民中持币待购的不在少数，这是房价推高的一个潜在力量。

　　房价降幅全国第二“未伤筋骨”

　　新房销量的回升让很多持币待购的人备感失望。“这种情况你认为是在楼市调控下应该出现的吗?这次买房给我的感觉就是两个字：困惑。”昨日，在明湖路一售楼现场，望着前面依旧长长的购房队伍，购房者刘先生无奈地说。楼市调控已经进入年底收官阶段，然而在通胀等多种因素的影响下，济南楼市颇“后程发力”的味道。上周，国家统计局发布了10月房价检测报告：10月济南房价以0.3%的降幅，在全国70个大中城市中列第二位。

　　对于这个结果，刘先生更加困惑：“这个降幅我们怎么没感觉到呢?”

　　对此，世纪万邦房地产营销策划有限公司市场研究部经理吴浩认为，从国家统计局发布的数据来看，10月份济南市的房价的确在基本面上有所下降，但是买房不是一项普通日常消费活动，对于这份数据，还是要全面的分析。

　　首先，本月的价格下降是以环比做为基础，因此，从购房者的角度来讲，房价并未伤筋动骨，顶多算是小幅震荡。同时，在近期一系列相关政策如：济南公积金贷款买房首付恢复为30%，房产税呼之欲出，加息等方面的影响下，数据统计上表现出的房阶下调，并不能说明实际问题。

　　况且从房地产市场发展比较快的东部地区来看，大部分楼盘在10月末、11月初纷纷清盘，因为今年的销售旺季已过，四季度的房价变动并不能对济南的楼市有实质影响。

　　投资建议：商业地产更有升值空间

　　临近年底，“房价可能还要涨”并不仅仅是济南购房者的判断。近期，任志强“任大炮”又放言，人口一定是向城市集中的更多的沿海地区转移，这个趋势是不可能改变的，所以中国房地产 市场的长期趋势是看涨的。“任大炮”的“房价必涨”论这次却得到不少网民的赞成。

　　网友“beyond2555”表示，非常相信任志强的话，纵观近几年的调控效果就知道了，每次都是先抑后扬，并且明年初要发布的政策到现在都没有透露出来，说明政府操作起来难度也是非常大的。很多人不爱听任志强的话，但是他每次说的都是被最后验证的。网友“门”也表示，任志强人糙话糙，但是理不糙，国六条国八条都没有明确表示要让房价下降，都表明是抑制房价增长过快。换句话说是让房价慢慢涨而已。

　　既然“房价”大方向还是涨，那济南的购房者现在该不该出手呢?对此，吴浩表示，虽然现在楼市销量又回升了，但购房者千万别犯“跟风”的老毛病，给购房者的建议仍然是“保持观望”。

　　现在关于房产税要出台的消息比较多，国家在未来一年里对于房产税的征收范围和具体细则应该会有一个比较明确的定位，因此预计济南的房价将会在明年有一个平稳的过渡期，房价相对会稳定一段时间。对于投资型客户，可以将目光转向写字楼和公寓产品上，无论是在收益和稳定性上，投资商铺、写字楼产品会比住宅更具有抗风险性和价值上升空间。