直播：2010济南城市综合体发展峰会
2010-10-29 16:54 作者：中正 来源：
近年来，济南城市建设加速，东部高新区、奥体文博片区、西部西客站、北部滨河新区建设如火如荼，南部商务居住区更加成熟，中部旧城改造提速，济南已经具备了大规模兴建城市综合体的条件。
日期：2010年10月29日上午
地点：山东新闻大厦4楼舜华堂
主题：2010济南城市综合体发展峰会
郝爱萍：尊敬的各位领导、各位嘉宾、各位朋友：大家上午好。欢迎大家参加由《齐鲁晚报》、《生活日报》主办的"2010齐鲁城市综合体发展峰会"，我是《齐鲁晚报》齐鲁楼市主编郝爱萍。放眼国际大都市，出现了汇集城市多元化的形式，如深圳的万象城等等，都是集办公、商业、居住、娱乐甚至会战等多功能一体的城市标志性项目。在济南，作为一种新型的重要的建设主流模式，城市综合体越来越引起各界人士和社会的广泛关注。目前，城市综合体的发展还处于摸索的阶段，不管从规划建设管理，还是从开发商专业机构政府来说，研究探索综合体发展中遇到的问题非常有价值和必要。在这种背景下，召开了我们今天的发展峰会。
下面我来介绍一下出席今天的领导和嘉宾。首先是清华大学建设学院党委副书记邵磊教授，欢迎你。亚太城市发展研究会秘书长中国房地产协会副会长卞洪登先生，欢迎您。中国购物中心产业主任、亚洲购物中心协会轮值理事长、中国发展合作委员会秘书长郭增利先生，欢迎你。济南市规划局城市规划研究中心副处长崔延涛先生欢迎你。济南市建委刘瑞明先生，欢迎你。齐鲁置业有限公司董事长、齐鲁房地产品牌联盟马莹女士，济南房地产开发有限公司刘伟先生，济南中海房地产有限公司总经理庄青峰先生，山东房地产开发尹继德先生、张辉先生，山东北大资源房地产有限公司执行总裁韩忠华先生，中国重汽房地产开发总经理闫颖先生，中铁房地产开发有限公司刘序勇先生，济南华强广场有限公司常务副总王晓飞先生，，恒大房地产集团济南置业有限公司副总经理于占文先生，山东省鲁商置业有限公司副总经理，山东道通置业总经理盛峰先生。还有房地产领域的管理人士，欢迎大家。下面有请《齐鲁晚报》、《生活日报》副总经理、大众报业集团广告有限公司总经理潘子江给我们致辞
潘子江：尊敬的各位领导、各位来宾、各位朋友：大家上午好。我谨代表齐鲁晚报、生活日报向出席"2010齐鲁城市综合体发展峰会"的各位领导、各位来宾、各位朋友表示热烈的欢迎和衷心的感谢!
城市综合体的出现是城市形态发展到一定程度的必然产物。因为城市本身就是一个聚集体，当人口聚集、用地紧张到一定程度的时候，在这个区域的核心部分就会出现这样一种综合物业。它是城市形态的一种体现，在城市核心区域降低了综合商务成本，同时他还可以作为区域或城市商业中心存在，带动区域乃至城市的整体发展。
近年来，济南城市建设加速，东部高新区、奥体文博片区、西部西客站、北部滨河新区建设如火如荼，南部商务居住区更加成熟，中部旧城改造提速，济南已经具备了大规模兴建城市综合体的条件。去年年底，济南市委、市政府提出强力推进城市综合体建设，并在今年重点建设16家城市综合体。这16家城市综合体遍布济南东、西、南、北、中各个方位，主要位于济南商业网点整体规划中的都市级商业中心、市级商业副中心和区域级商业中心这三个级别，对济南整体发展将起到巨大的推动作用。
作为世界报业50强，国内都市类报纸三甲的《齐鲁晚报》，作为一家具有社会责任感的主流媒体，我们同样渴望在济南城市综合体建设的热潮中贡献自己应当贡献的力量。希望通过本次论坛，为各位领导及各位来宾提供一个直接对话，直接交流的机会，我们也希望打造一个平台，大家可以在这个平台上互通有无，群策群力，为济南城市综合体建设的发展，为济南城市建设的整体发展贡献智慧。
真诚预祝本次峰会成功举办！祝在座的各位身体健康，万事遂心！谢谢各位！
郝爱萍：感谢潘总。城市综合体的概念两三年之前在济南人看来是很陌生的，现在已遍布各个城区，济南市政府对这种开发的模式非常认可。目前来说，有实力的综合体是罕见的。下面有请邵磊老师为我们进行分析。邵老师是清华大学建设学院党委副书记，清华大学建设学院住宅与社区研究所所长，清华城市规划设计研究院住宅研究中心主任，国家健康住宅专家委员会委员，有请邵老师。
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提到这个城市综合体，我们先看一个例子，这是巴黎的例子，我们可以看到巴黎的老城和新城之间的轴线，这张图是一个可能大家都很熟悉的图，看这个基本的指标，这个区域大概有多大，有7.5平方公里，我们把它叫做750公顷，这个城市容纳的人口将近4万人，其他的写字楼住宅商务区，仅仅是公园就大概是25公顷，就相当于一个街区非常大的规模，我们经常说的这是一个开阔的很好的案例，说城市综合体的发展。
我们的一个例子是北京，这一看是我们的故宫紫禁城，我们北京新的CBD就在这个位置，央视的CCTV就在这里，这就是SOHO，用这三张图就是从两万公尺看，我们都是叫它们城市综合体，很有名的代表典型案例。从内容上，这个是不太常见的一个视角。这是德帮斯（音译），看这条线，我们看的德帮斯有一个名字，这个在搜狗里查不到，这个是我们彻彻底底的本土发言，hopsca，所以给一个中文的名字是毫不斯卡，把各种东西组合在一起的一个组合部分，看我们这个城市综合体中文的译法，这是一个约定俗成的名字，从我个人角度讲这个体，对中文的理解太微观，就是说它更多的可能在原意上指某一栋大楼某几栋大楼，我们说hopsca商业的综合，还是居住的综合，它的尺度它的内容，可能很广泛，都是一个很成功的城市综合体。从这个角度来看，关键字在综合上，怎么综合，什么样的综合，这是我们关心的一个核心问题。我觉得怎么样综合，如何综合这里边有很多专家，待会我们其他两位嘉宾从商业领域各方面来探讨，回归到综合，看怎么综合，在综合里面该注意哪些原则，怎么跳出来，我们先回顾一下城市面临的问题。
今天很多人在讲城市化，快速城市化城市人口聚集产业聚集环境压力。举个例子来讲，从长住人口统计，城市化已经到了46%，有接近一半的人在城市里面，同时在城市里边真正的城镇户口占总人口的比例只有33%，意味着有13.6%的人将近两个亿，他们是生活在城市里，没有城市户籍，他们是农民工，这个数量接近英国总人口的两倍，他们在城市里居住没有城市的户籍没有城市福利。这个怎么办？所以我们说聚集和压力的问题，看我们国家和西方有什么不一样，我们国家现在面临快速城市化的时候，其实英国在19世纪，它也面临着快速城市化的压力，它是怎么消解的？这张图是全球移民的路线图，不管白人黑人欧洲人怎么移民，但是我看到一点，在西方快速城市化聚集的历程中，有一个很重要的移民策略，通过这种方式，不管到澳大利亚还是美国分散了很多的人口，分散了很多因为人口聚集带来的压力，这个增长在这个过程中，不是唯一条件，是重要条件，在慢慢地发生着，而我们现在不具备这个条件只能是聚集，现在搞新农村我们做了很多设计，农村城市化把这个北海新区的农民全部上楼高层，我们看到包括清华大学周边也一样，这带来相当数量的失地农民，这些农民他失去了土地，即便转为城市户口，但是他的生活怎么样融入城市，仍然是一个大大的问号。教育问题独立问题，他的孩子怎么和我们城市的孩子成为好朋友，怎么在社会上建立一个稳定的社会关系？清华有一个很著名的社会学家孙立平用五年时间写的三部曲，他把社会描述成一个状态，好像跑马拉松，总有一天跑到最前面，总有一批人在最后面，而且后面这些人跟不上队伍及人口聚集以及我们周边和城市的蔓延，城乡关系面临现在这样一个问题。第二件事，刚才是谈人的问题，现在谈交通问题，衣食住行吧人和住相关行和交通相关，昨天接我的时候，司机师傅说新闻报纸北京堵车堵的很厉害，堵车变成了大新闻的时候，由此可见交通问题变成多么严肃的问题。交通带来的问题，除了我们的城市环境恶化以外，还有我们的能源问题。
我们的环境问题成了一个非常敏感非常严肃的事情，按照速度测算，从2000年到2030年，小轿车按照这个数字来统计的话从500万到3000万，涨六倍，交通的二氧化碳的排放量有多大？第三点，我想强调的是刚才讲就业，这也是产业发展，产业发展就是GDP，怎么样从一个搞地皮到从工业转型，从制造业转型为一个新的经济增长点，这是我们将来经济发展一个重要的趋势。我们看到欧盟，我们看到北美的自由贸易协议，以中国为主的大的三角态势、区域产业的分工和合作，富士康这是一个典型的事件，我们从郑州都从富士康做一个工作，是一个全封闭起来的厂区，为什么，这个东西要出口，那么所以区域产业分工与合作这是一个必然趋势，同时就业问题，怎么办？这些问题和综合体发展都有关系，这些问题导致了我们城市的一个重要的现象。
为什么放这张图？这是人民大学任悦老师组织的一个活动，她组织了一些非专业摄影类的各类专业学生去拍照，第一天组织这些同学去那个地方转了一圈转了没让他们拍，大家聚集在一起，把自己的想法或者对这个地方的印象画出来，我很惊讶非专业的普通大众对专业问题的认知能力，大家看这张图，一下就能看出一个最大的特点是什么，一个轴上挂着一个大蛋通过一个饼连接着，这是那个地方的特征，这么多房子由一个饼连接着，堵车。这是另外几张图，都是画的同一个地，这张一看就是晚上月黑风高夜，一辆火车开过来，这是一个状态，再一个我们看到这个轻轨多么重要，这几张图里面都出现轻轨，三口之家牵一只狗旁边有一个汽车，这是现在年轻人的生活模式，所以我不具体说这些东西代表哪些专业的特点和专业的一些问题，我们说这个地方是哪，这张结构图反映出来的大片的居住区，这是轻轨，一条轻轨加一条高速，这是高速就是八达岭高速这个轻轨就是地铁13号线，回龙观变成我们专业里面有意思的要研究的话题。从98年开始，经济适用房从一个出生的婴儿到现在慢慢成长，究竟在这个大社区里面发生了什么，他怎么去自我修复的，出了哪些问题，怎么解决的，这是我们研究的重要话题，这是第一张图，第二张这也是北京，这个建筑可能大家不熟悉，可是只要坐过动车的人都重要这是北京南站这是二环到三环的区域，大片的库房厂房，被已经建成的较高的区域包围着。这个也很典型一个三明治这边是建成的城市区域，这边就是我们清华大学学生宿舍，中间的这片区域是清华的所有老师非常惦念的一块区域，这块要开发做清华的宿舍区，老师没房的，但是折腾了十年没有开发出来。
这个是国家大剧院。我们看到国家大剧院和原有的北京旧城的机理巨大的反差，我展示这些图片的目的是什么，为什么给各位老总专家说这个事？我就想展开一个城市问题，城市片断，就是我们现在最关注的问题，说到最后城市综合体不要成为城市片断，城市综合体要成为组织城市片断的中心。城市片断我们概括一下几种，大型城市新区的片断，随着城市夸张郊区化我们城市的蔓延，不管是总体规划，虽然在积极的快速的去编制调整，但是在快速的城市扩张面前，协调控制作用不是很强，这种情况下产生的新区片断，它只是通过新的形态新的样式，而忽视了它在时间空间上和城市的联系，回龙观是一个典型的例子。第二个刚才讲的城中村，当然现在学者对城中村看法不同，低收入群体最低程度上的一个保证及保证他的家庭生活各方面。第三个旧城改造，在济南老城改造以后剩下的老街区也不多了，周边全都是现代化的产业，在北京上海济南广州都有这个问题，城市原有的居住基地和网络空间上的社会上的，基本上在这种形式下会分解，日常生活空间被打破，生活变得支离破碎这是一个常态，再有一块往往可以理解为大师建筑，中国的明星建筑很多，在各个城市形成的这种与城市环境脱节的，这种片断也不少，当然在这里边我们关心的是建筑不再是城市的有机部分是一个独立的单体，刚才举到长安街是建筑的展示会，还是八十年代九十年代的展示会，形形色色的和城市和环境脱节的建筑都摆在你面前。
好，讲到中国问题，那么我们再回顾这个在西方有没有，情况是不是类似。这和综合体有关系，综合体的好多概念，从国外遇到的问题能不能搬来照用。这是著名洛杉矶这是城市化当中蔓延的典型，城市和郊区的关系形成巨大的落差，有好多社区城市蔓延往外扑，这是城市蔓延的例子，随着城市蔓延，各种各样的随着麦当劳在内的快餐在延伸。面对这个问题，有些学者是有很多的思考，就是城市蔓延了以后，带来了资源的低效利用，不可能高效的组织完成任务。但是奇怪的是，hopsca它不是建筑学家提出来的，它不是搞城市的，它是一个数学家，它就是运筹学的一个重要分支，他在研究什么，在一个有限的资源下怎么更好的节约的利用这个资源，他在写了一本书《紧凑城市》，为城市规划一个更宜居的生活环境，这是七十年代写的书，在这个影响下拿美国的例子做了很多很多常识。大家都是地产界的专家，都知道这些名词，精明增长，增长管理等等，其实说的都是差不多的一回事，甚至我们有时候精明增长，划为等号，在有限的边界内一定的容量下怎么更高效节约紧凑？利用精明增长这是他提出的名词，其他的学者也在做，一个院长写了一本书《中间景观》、他是说美国也面临着分裂问题，二战后依靠小汽车公路那么形成了一些蔓延的郊区，这些郊区住宅，他们缺乏具有凝聚力的景观，是一个平铺的中间状态的景观，所以说怎么样去缝补织补这些事情，包括精明增长都在做这一件事。最典型的例子，这个社区强调了一个在有限的边界内怎么依靠很好的社区环境，形成一个非常紧凑的社区而不是铺开的。英国的著名学者提出一个概念，他不但说空间上怎么去弄，他说城市是片断，最典型的例子就是像罗马那样，多少年以来多少世纪以来不断的改造叠加，挖了一层又一层这个挖出十八世纪，通过这种方式很好的处理城市片断的关系，所以刚才在说这个，我最后回归到一点片断，中国的片断、外国的片断、欧洲的片断、美国的片断，那么和片断对应的我们怎么去把它们综合，我们在这综合的路径之一是都市思维。所以当我们在做开发在城市发展过程里面，我觉得对土地的高效利用对这种密度的认识，我觉得应该提升到一个高度这是大都市不可回避的问题，话说远一点，上课的时候同学们在讨论，北京房价会不会涨会不会跌，这个不用考虑，解决北京的住房问题，你只要解决好北京的异性质问题就可以了，显然靠多样化不同层次的住房公积金来解决。
可能市场化的途径没有很好的解决这个事，所以才导致我们异质化的问题没有解决，解决了异质化就解决了这个问题。开放的区域模式，不管是在区域模式上在我们综合体的某个范围内都非常重要，对于城市来讲，开放是一个重新分配资源的非常重要的途径，这里边最主要的基础设施，综合体发展在城市的布局离不开基础设施。我们看西方以英国为例，在100年前他们达到的水平，这是从1836年到1914年一百年间英国的铁路网发展，对城市的影响，这是在1852年伦敦开始地铁建设的场景，这个是我们看到这个曲线，我们看到交通方式的诞生，对于房地产周期的影响。有了汽车以后房地产怎么样，我们看到基础设施对综合开发非常重要的影响，这里边正好针对的是我们国家面临的现象很多时候没有基础设施，没有道路，道路连接很薄弱的时候形成的一个问题，在随后的几十年中我们一点一点补上，这个和西方的问题是相同的。
那么这一个开发对于一个社区来讲也是，一个社区一个综合体怎么样和城市的血脉形成一个非常好的交流关系。综合路径之一混合和多样化的社区，现在提混合和多样非常多，现在提出城市分区，对于我们单位体制下形成了封闭社区围墙式的大院针对这种现象提出的，所以非常有必要。对于现在主义来讲，并没有很好的解决密度和异质，但是有两本非常重要的书，一个是《雅各布》，第二个《亚历山大》两本书，他们对于城市的现实生活，这种多样性多异性的综合性给了一个非常准确非常锐利的洞察，所以说从他们开始对现在主义城市的发展怎么达到一个综合多样开始有一个变化开始有一个新的认识，第四个高密度混合，这点不管是说东京、巴黎，还有新加坡香港等等，都为我们提供一个高密度的缓和模式，刚才说的背景下这是非常重要的一点，特别是我们国家人多地少。你去趟东京就看到他们的效率是怎么样的，差的很远，高密度混合需要提到一个位置比较高的位置上来解释的，最后我们来探讨，综合上面所说的对综合体规划，这几件事可以大家进一步的思考，第一个城市综合体和新城的建设。
第三个呢，我们强调综合体应该是三位合一的，建筑景观和规划，提出这点来我觉得针对我们国家的现状，因为在现状的情况下，建筑景观规划是一个分离的，怎么样把它，因为在专业上分化，怎么作为一个完整的东西把它集中到我们综合体本身的设计当中，即解决建筑问题同时又解决城市面临的规划问题，和城市景观面临的问题，这个事需要一个统筹协调，不是各自为政的。这种带来相应的组织的很乱，那就是很麻烦的一件事，说到这个就是城市交通，那么城市交通我们在目前比较焦点讨论的问题就是密度，怎么看待我们的规划项目，我知道一点作为开发企业，很多时候不希望密度抬高，占我的地，也不喜欢太开放我不希望让外人过来不好管，对于小网格高密度的形态是非常有利的，我们看城市共话里面小网格，上海的老城区，一个典型的例子对吧，天津的老城区画的小网格都是很好的，我们在商业中心区城市中心区小网格的中心形态是对城市很重要的一种措施。另一方面，刚才结合我们的汽车来讲，交通的运行和管理，这里边就提到说，绿色出行，那么这几张图是因为我们参加了中心天津规划，那里有一个很重要的范畴我们做了研究，小汽车有很多管理模式，问题是怎么样和小汽车的使用和这个我们区域的共同交通做一个很好的衔接，当城市道路穿越的时候，怎么样做很好的换城体系，通过一个合理的换城通过一个组织使大家愿意采用公共交通，这个非常关键，对于综合体来讲，综合体结合着公共交通结合我们的BIT结合我们地铁系统，综合体在我们内部规划上做一个很好的可达性，我们在慢性系统在步行体系上做一个很好的规划这都是至关重要的，我们曾经做过中海的九曲，两边是山，怎么样去织补怎么样缝合，怎么样把我们系统和不同的社区内的设施，把它大点小点把它给联系起来，这是我们曾经探讨的重要方面，最后两个，一个是城市综合体的建设和原有机理的结合，大家知道很多的城市综合体发生在城市的中心部位，这个就是我们旧城的核心位置，有人口密集的状态，我们不希望把所有的城市都变成千篇一律都变成长得一样的东西，所以说原有的特色旧城的机理以及社会结构的，刚才我们讲断面怎么组织，最后一点居住，我们知道居住和就业是导致我们现在城市出现割裂交通出现拥堵的例子，我的朋友居住在亦庄，为了自己的宝宝享受一个安静的环境，他每天上班要忍受两个小时的通行，不管对我们国家还是对西方吃住关系，怎么样在一个合理的区域内平衡他们的关系，不至于通行太远，不至于交通能耗太高成为一个重要的话题，所以综合体作为一个工作居住油气购物联合在一起的综合体，他应该为支柱关系做一个改善，这几块探讨，我也没有答案，但是是对工程实践科研工作里面对城市综合体的一种思考，时间非常有限我就讲到这里，谢谢大家。
郭增利：谢谢各位，非常高兴有机会跟大家去讨论，这样一个命题，因为我想刚刚齐鲁晚报的主任也讲到城市综合体的购物中心，恰恰跟他的想法相吻合我今天大致的方向是城市综合体的方向，因为刚刚他说的一种观点说商业不成功可能这个综合体不成功，实际上从国际商来说综合体包括很多功能甚至包括居住，从国内的运作情况下大部分的城市综合体的成功都归公于什么，他有一个非常成功的购物中心，今天在这，上海的广场，深圳的中心，大家发现为什么这样的综合体，它为什么成功，大家首先关注到的是它的购物中心做的非常非常的出色，那么在整个的这个交通当中，可能我们会最后得出两个结论，一个是如何去建立城市综合体和共同开发供应的体系，第二个是一种统筹机制，也就是城市开发规划和城市综合体的建设如何实现，我们前面做一些基础的分析，那么我在这个单位对综合体的定位有两种，今天引用的是一个狭意上的定义，这个还是像我们刚才开篇所讲的我们把购物中心作为城市综合体的中心，这个狭意的定义当中是一定是要有购物中心的，如果您是一个酒店在狭意的定义当中是抛开的，按照功能划分我们商务酒店划分包括我们的居住功能，它是联合在一起的，从狭意角度上看我们认为城市综合体是包括购物中心，并且有写字楼或者其他公寓以及其他多种功能的地产和物业形态，它一定是具有改善区域环境，满足城市基本功能的城市。大家用狭意的定义对照一下我们为什么没有写居住住宅，是因为可能我们国内比较成功的项目，包括香港比较成功的项目他们的公寓是出租形的，不是像我们国内一些开发商卖掉，我们狭义的定义去讲，里面涉及到不同的理解，大家可以做交流，首先看中国的城市综合体的发展速度，其实到一个历史发展的必然时刻，我们从历史发展的角度得出很多结论，综合体没有它自身的优势不会在中国取得这么快的发展，在综合体的优势当中我们从外部表现内部表现两个方面去看，我们站在，可能跟在座的各位站再一个观点上，我们站在开发商的角度上看成是综合体，城市综合体是一种多元化的物业综合实现一个物业价值，它的经济波动市场波动的不同状态下，它会不同物业形态所产生的冲击和影响是不同的，我们说在企业，它可能对商场影响非常大，我这里边有很好的办公，我可能对我的影响价值不是太大。
第二呢就是目前情况看各个城市的规划，我认为是相对滞后的，竞争因素也是客观存在的，我们认为综合体要避免跟其他项目当中产生更多竞争就一定要形成各自的区域环境，在自己区域环境当中发挥综合体的最大价值，第三点的表现就是全面提升商务商业旅游各种需求，在内部表现中我们关注一点综合体在综合两字，这种综合体有助于形成一个区域环境实现开发的价值，有助于不同的公寓之间实现不同的关系，第三这个大家比较忽略的，我们中国目前的很多的新生开发商在做城市综合体的时候它的酒店他的写字楼在商场是不一致的，它的商务人群对商场而言的客流没有办法达成互动这是目前我看到的更多的项目当中，比较典型的存在问题，所以我们希望城市综合体真正的体现出它的综合价值，要保证综合体各种不同统一品质，能够客群实现互动，第三点我们看综合体的核心价值到底在哪里，我现在看各地的政府对城市综合体非常关注，大家可以关注一下我们对城市综合体划分成经济价递增价值，在三种价值当中我们发现一个受益者就是政府，我们政府都对城市综合体情有独钟，通过开发商，运作这样一个项目，在开发商自身取得收益的同时我们政府我们的当地的居民当地的老百姓当地的消费者其实是能够得到非常好的联动性的价值，恰恰这种联动价值实现能够使综合体对城市发展发挥非常好的作用，这就是城市综合体为什么到目前为止受到政府关注的原因，我们有些开发商可能并不一定做城市综合体，大家其实可以看到在中国有很多做连锁购物开发的，他没有完全按照综合体模式开发，他是按照连锁化发展做的，不同的产品有不同的发展，但是综合体而言，它的带动价值实际上是对政府对未来的城市发展发挥非常积极的推动作用，第四点我们看一下，快速发展，城市综合体在中国为什么这样的发展速度，那么我们发现，其中有几条，非常具有代表意义的，这样因素，第一是城市开发和形象改善的要求，大家都知道，邵老师刚才讲到政府现在关注两点一种是城市新区的开发第二是老城的改造，城市综合体在这个当中扮演非常重要的角色，第二是企业内部驱动，为什么我们在刚刚开篇的时候我们讲，我们用狭义的定义去讲城市综合体，国内很多开发商在开发综合体的时候，恰恰它的真正需求在于缓解它企业内部的资金压力，取得现金收入以后保证它持有物业持有商业这部分的利益，城市综合体应该是以持有强调持由为主。
完整的这种功能是有助于培养他这种发展的，我们的济南红楼广场在2010年8月份开业，我也进行了讨论，在我们对中国成功的案例，上面的港澳广场讨论的时候，大家强调什么，强调功能的完整性，强调我功能的统一性，通过我跟他的交流，在今年的八九月份的时候，济南的红楼广场可能会给济南的城市综合体带来非常好的拉动作用，这是我要跟大家介绍的，我们互动的关系，写字楼现场公寓，这是直接能够形成良好的互动关系，产生良性循环，我们进一步来看它的开发周期，其实我们发现国内很多的购物中心，包括城市综合体在做商场的时候，在做城市综合体的时候，包括现在的住宅，恰恰可能兼做商业对于提升你住宅提升你公寓提升你办公写字楼的作用更大，我们关注一下上海广场他在开发周期上把握非常经典的案例，从93年成立公司98年商场开幕第一期的公寓开幕，然后接下来是2005年写字楼开幕，2006年套房公寓开幕，然后到2006年的公寓二持有开幕大家会发现他这样的开发结构是以什么为核心是以商场为核心，有了商场他对公寓的出租有会配套性的作用，有了公寓我们考虑更好的服务办公，所以大家看到他这样的开发结构跟我们国内所见到的开发商是不一样的，同样其他的开发商过来先把住宅卖掉再做商场这样的操盘手法，我们不好说哪种方法好哪种方法差，但是从这样的发展的根基上看，它对商场未来的配套，商场对写字楼公寓的支撑是非常良性循环的，我是做商业的，我们讲城市综合体是有一个运营的流程有一个开发的流程，我们通常情况下会把一个项目按照项目的选址项目定位规划设计，招商推广划分这七个阶段，在这个当中呢因为时间的关系我们选择一个非常有意义的，或者说结合的齐鲁晚报给我们要求，我们要把项目的选址和运营策略找到，给予这两点我们大家有这样一个问题，我们在目前阶段发展城市综合体这个环境是不适宜，有没有行业的发展潜力，你进入这个行业未来前景如何，我们做了一个细分，按照消费潜力做一个划分，大家发现在这个图表当中，我们购物中心当中所提的重要的品类占有非常重要的位置，所以为什么说大家都说多元化的购物中心会非常被生活方式也好消费趋势也好被城市欢迎和接受，恰恰就是因为我们在重点的发展品位方面，它是与消费趋势非常接轨的，购物中心是非常与这些消费趋势接轨的，我们发现我们的休闲娱乐我们个人护理我们的餐饮服务，他们是大量的代表着购物中心中的更多的组合，这也有一点城市综合体的核心，购物中心是能够适应社会趋势变化的，这也是大家对购物中心非常看好的根本的原因，那么第二点这是我们的开发指数跟大家简单交流，当你看到城市的购物中心状况的时候我们列了八个指标，这个在去年年度发展报纸当中跟大家简单一看，在目前这个阶段我们知道这个行业是看好的，那么我们还要了解到底目前的现状，现状是什么样的一种样子，所以我们对购物中心的类型形态做了一个分析，在这个形态当中大家可以关注右边这张图表，是把购物中心划分成综合体，单体的购物中心百货店四种形态之后我们做出一个结论，这种结论我们发现城市综合体在整体的购物形态当中占25.9%，它没有真正的成为购物中央的领导形态，它的地位是越来越重要了，我们接下来从这张图表看，我们把2003年到2009年综合体的发展表现最低下绿色的标志大家会发现，我们进入到2009年以后我们每年的增长率都达到了30%以上，在2008年的时候达到33.7%这样的快速发展，大家看到了城市综合体在中国的目前阶段，虽然没有成为主导的力量，但是它的成长速度是非常惊人的，也就预示着城市综合体下一步在中国的发展还会延续这种情绪，这种趋势还会延续几年。
我们坚持一种相对的反周期的操作理论，当别人不做的时候我们可能会进入这种市场，去拿土地，大家通过这么多年下来，中国恰恰在反周期运作的商业地产商他们成功概率非常好，他们的成本控制非常好的，在这张图表中，我们把这个状态做了一个分析，最后得出结论大家看到，在2009年的时候，我们开业的土地下降是非常明显的我们用历年新增的年纪来看，我们新增的面积有所下降，但是因为这是按照开业的购物中心做的统计，那么也就意味着我们有很多的开发商在2008年到2009年他市场相对低迷的情况下去取得土地，我觉得对未来他的成本降低产生非常好的拉动作用，也就以为着我们判断这个行业发展现状的时候，我们是不是考虑到反周期运作的关键点。
第二,我们简单看，因为城市综合体的开发模式有多种不同的，我们紧紧举一个例子这是以购物中心为中心的开发模式，这种模式当中，国内开发商做的是非常非常，目前来看是比较高端的一种运作方式，国内典型的开发商是这种开发模型的代表企业，它通常是这种是以超区型的开发模式，到最后的阶段是商业地产和住宅形成综合的开发，那当然了最后物业的价值还是到资本市场体现，是这样的一种开发的模式。那这种开发模式当中我觉得它的成功就在于它有一个基础性的因素是以购物中心为核心的它的商业，是可以复制的，它的商业可以走到另一个城市，形成一种连锁的商业形态，通过这样的连锁的商业形态影响对周边的住宅产生很好的拉动作用，那我们要用这样的模式，去做商业做综合体，我们相照一下在人力资源方面在经营管理方面在资本运营方面我们都要达到这样基本的要求，那就意味着并非这种开发模式适用于其他企业，直接的原因我们不去展开，但是我相信在整个的这种连锁开发的这种模式，对人才的考验对开发专业的考验对运营的考验是非常非常严格的，大家可以对照这张图表，感受一下中国到底有哪些开发商在用这样的开发模式在进行城市综合体的运作。
第三给我们的任务是叫运营的城市综合体的运营，我们讲城市综合体的运营无非购物中心的运营还有其他形式包括写字楼包括酒店更多的他们强调物业管理方面，我们从商业管理角度上我把它强调购物中心到底如何抓住它运营的核心因素我们认为购物中心运营就是业主租户和客户三者的关系，必须满足这三个愿望。
那么业主又如何从中得到回报按照这三个关系进行分析，大家看一下这个图表目前阶段我们通过对这三种期待这样一种分析，最后归结到一点，你如何保证三者愿望实现都有一个公通的因素就变成购物中心的核心因素如何更加科学合理的做好商户组合，你能不能够把人从家里边从办公室吸引到购物中心当中，他一定是靠更多的不同业态的不同业种的形成这种吸引力，第二个是商户符合当地的要求，我前两天参加一个会，对当地一个连锁协会的秘书长有一句话，我觉得印象坡深，这句话很通俗，这种简单的道理在国内的购物中心当中，出现类似这样的问题我们所提供的品牌并不一定适合这个区域发展的需要，我们可能想当然的把它做成高档的奢侈的，用这样的方式做这种工作，那么最后我们把它又做了一个延伸，在商户基础上我们把它作为一个租户的定位，这里面的租户不单位是指零售品牌，包括我们在写字楼当中的租户，在某些写字楼某些公寓在出租的时候，如果我给你讲，他会挑剔你身份能不能租住我的公寓你的公司水平和我的购物中心定位，包括我公寓的定位你能不能在我这里办公，其实在国内，刚刚我给大家举的例子当中，上海的广场，不光是在商场当中选择品牌在公寓他也在选择他的客户，在他的写字楼一样在挑选入住的公司，之所以有这样挑选的方法恰恰能够使这个综合体各方面的积极的因素形成一种活力，实现各种功能之间的良性循环和良好互动，所以我想城市综合体也好购物中心也好，要真正的做到成功的运营都要保证红一品质，那么接下来呢，我们想呢归结得出两个结论，这两个结论可能是跟购物中心的发展和未来中国综合体的发展息息相关的，我们看到这个市场发展的速度是非常快的这种城市综合体的发展速度快，无外乎以下几个原因，第一个是中国城市开发步伐越来越快第二个国际国内的品牌扩张速度在加速，第三个在一些大中型城市它的商务需求提升速度非常快，所以我想由上述三个方面的需求，那么作为购物中心也好城市综合体也好，它其实扮演的角色是什么，是提供商业物业，我们作为一个物业的提供者必须确定服务型的心态，我是服务于品牌，服务于中国的城市开发，服务于各种商务需求的需要，我们应该用这样的心态去做我们的城市综合体，两大服务型的体系包括服务型的开发体系，我们过去的开发体系是按照各级化的开发模式，我们没有设定土地用用户去着想。
最后一点如何建立城市规划开发城市的统筹机制，我刚刚听了邵老师演讲中有很多内容，我跟他有很多同感，我们的城市综合体往往在城市真正建设当中，是单一的项目，按照各自的模式来去做。但是统筹方面，是非常非常差的，所以我们想提出五个方面的建议，要使城市综合体发挥出它应该发挥的作用一定要做好城市规划城市开发，第一点城市的布局要与城市的功能和产业定位相一致，第二点，就是它的地理位置能够代表这个城市商业和城市功能改善的要求，第三城市综合体开发要与城市商业网点的布局统筹兼顾，城市综合体开发需要与公共交通和其他公路设施给予配合，强调前四点的时候大家会发现在新城建设过程当中，往往是先有我们的项目后有我们规划的各种交通工具各种路网，我们开发新城的目的是旧城人口向新城疏散，在刚刚的案例当中我也讲谈到了郑州新区，非常的成功，我记得我们当时跟他商业协会的一位负责人我们去参观有非常漂亮的展览中心有非常宽的马路，我是上午十点多钟到这个区域去参观，我跟当地协会讲这些是不是卖掉了，我说这样我们晚上八点钟以后再过来，我们过来的时候确实是发现，那只有路灯在亮，居住是非常低的，出现这样一种情况，反过来直接影响到在这个区域，原来计划要建立一个20万平方公里的中心，当出现这种情况的时候，我们的商业已经推迟了三年到四年并没有真正开发，我们反过来讲能不能用倒置的方法，把商业的设施作为基础设施，那么把我们应该对商业的扶持体现到未来的住户当中，帮助他们渡过培育期或者缩短培育期使这个新城开发过程中，真正能留住，买房的人真正在这里居住，这是未来新城开发当中必须要考虑的问题，包括公交的问题包括轨道交通的问题，如果能够有非常好的一种外部的支撑条件的话，我相信新城的环境也能够留住真正的居住人口，最后一点是购物中心的定位要与物业保持一致，我刚刚的演讲中已经逐一的缓解做了非常多的说明，如果能够保证购物中心的定位和城市综合体的定位的话会产生非常好的效应。
看一个例子，就是滑润，大家可以看这样的一个城市的综合体，集合了零售娱乐办公餐饮多种方面，我们看它一期和二期开发的周期，我们通常所说的万象城实际上是指它的商场，那么它同样跟我刚刚跟大家介绍的上海港澳开发的周期是一样的，他先把滑润万象城做出自己的品牌，他恰恰用这样的一种模式走到杭州走到沈阳，因为它的万象城取得非常好的成就，奠定中国新一代购建的标准，它对后期，酒店、公寓包括它的高档住宅都形成非常好的支撑作用，我不知道现在的价值，大概已经接近4万块钱，其实从商圈的选择上我们对照刚刚说的统筹机制，这个城市综合体的布置，和要完善商业功能提升商业品质的要求是一致的，而且滑润中心的诞生恰恰呢，使这个得到了满足。整个深圳因为滑润万象城滑润深圳中心的落成，使这个未来的或者当前的这个从深圳的商业布局得到非常非常的明显的优化，因为大家知道他过去是以市场为主的，现在有很大的提升空间，滑润万象城按照政府的协调和配合的机制和理念使自己的项目取得的成功，更为深圳为罗湖商业的提升做了非常大的贡献，特别是购物中心滑润万象城，有了这样一个滑润万象城，他今年开业的杭州的万象城还有即将开业的沈阳的万象城，形成了一个连锁的模式，进一步加快的速度，但是我们会发现它一定有它的核心主导产品，这个核心主导产品就是购物中心这一部分，时间的原因简单跟大家交流一下我们对城市综合体，特别是以购物中心为核心的城市综合体，观点也不一定正确也请大家指正。
卞洪登：我因为是出差从中途赶过来，所以说没有回家专门写一篇这方面的内容，但是在一个月前我参加了首都城市化进程的第四届研讨会，这个内容我可以给大家简解一下，另外一个就是就今天的内容我想结合一下，由于时间关系，可能不一定全部展开讲，我可以把这个流程说一下。我今天可能要向大会的组织者，给我这一个暗示，今天可以串烧一下整个城市化的这种的进程的一些情况，那么我就这个问题呢，我是列了八九个问题，一个呢，我要讲一下当今小城市建设需要农村人口向城市积聚的问题，第三个我要讲一下香港紧凑型的综合体的效益问题，第四我要讲一下，我们也需要向洛杉矶168个卫生城那样，点沙成金。要从中介绍一下越南的河内向空中发展，京胡行农村的房子向高城的溶剂略这些方面发展，当今中国城市化模式呢，是最适合为济南打造16个城市综合体的一个极佳的机遇期把我们现在的模式讲一下，可能有些人不太留意核心的问题，七未来济南的城市化的边界问题，我想就这个问题给大家也讨论一下，第七个中国城市化未来30年我们还要做一些什么。那么呢，第八个问题，就未来我们首都的这个样板城市这个世界城市如何解决首都建首府的问题，由城市过去的和现在的城市像一个疏散突围性发展的问题，刚才已经打开这个内容，就是建设世界城市的转变发展方式。
由于时间有限在几十分钟以内，囊括这么多的东西比较困难，古希腊就是亚里士多德曾经说过人们为了活着而聚积城市为了生活更美好而留居城市这个话非常好，实际上我们研究城市化研究综合体研究CBD，这些商业中心，我们的核心目的是让人们在城市里面生活的比农村里面美好，我们30年的改革开放，把一个不足10%的城市化率推进到现在46%的城市化率，我们更多的大跃进式的发展是在改革开放后30年完成的，也就是说在我们改革开放初期，在10%左右的情况下和46%我算了一下，就平均每年也就占1%的城市化率的进程的提升，那么如果达到一个世界现代化城市的标准，要城市化必须超过70%的这个数据来衡量的话，那么未来我们按照1%左右的这种提升，大约可能还要有30年的时间能达到这个指标，那么达到这个指标的话，那也就是说我们要专注一下我们的政策允不允许我们每年1%这样发展的速度，因为现在的发展时间，正遇到了一个瓶颈遇到了一个社会焦灼化的一种大应战，到底要不要城市的高房价带来的这种城市。今年中央下了很多文件，今天带着研究济南14个城市综合体的发展，这是不是意味着矛盾还是一个相辅相成的一个城市化进程的必由的发展方向，今天我们来讨论一下。
我想济南必须要加速发展，城市必须要优化组合，城市尤其是济南这样的城市，在改革开放当中，它还不属于14个沿海开放城市，在省会城市当中，它其没有起到领头的龙头作用。所以在很多的省会城市，尤其是沿海省会城市，像济南房价这么低的还不多，像济南包含着16个城市综合体新片区的这个优势发展的潜力也还是不多。所以说今天呢开这个会呢很重要，今天这个问题就我的深刻发展，既然是亚太城市秘书长能把49个国家的发展经验，通过这个会场介绍一下，我觉得也很有必要，另外作为中国龙头发展的房地产行业从来没有过的遭受重议，在这个情况下我作为中国房地产协会的副会长也有必要在这里边为我们这个行业，为在座的开发商老板们，为在座的一直为这个行业维护的传媒界，我们也给它证证明，也给它把我们的未来的情况，科学的分析一下。
我们在发展进程当中，不要老是盯在北京、上海这样特大型的城市，这样的城市确实让很多弱者无法生存。包括很多的亿万富翁然后拎着包到北京新城区的时候他也很难找到北，在这种情况下有很多的人们在几乎，就是北京、上海不能发展，要下车了，也就是说呢我们现在北京，整天在研究，世界城市的发展方式问题。那么在世界城市发展方式问题上呢，我在一个月前是这么讲的，一就是我们城市的发展方式要彻底改变城乡两重天的结构向郊区农村变成城市化发展的一个新天地新模式这是需要大家关注的一个问题，因为我举个墨西哥的例子大家看这张图是我在空中拍的，我发现墨西哥城市有两个洲两个省公建的周边有16个城市，不是像洛杉矶小的，都是挺大的，富裕的，驾着它托着它一块发展，这个是城市密集型，它有46个街区，这样的发展就把当时只有一千万人的核心城区现在变成三千万人的大墨西哥城，有二千万人农村人口是快速的城市化拉动起来，这是一个，也等于城市综合体的向外扩延的非常好的样板城市，它目前也是世界最大的城市，第二个方面呢我今天博客，因为我在11个网站他们邀请我开博客，焦点搜狐，搜房还有腾讯新浪都有，我今天介绍的，我就说一下，那么东京这样的世界第二大都市二千五百万人，为什么今天是这样，实际上呢它是有七个县组成七个县就七个省，他首都机场所在地的省，有七个县组成的世界第二大城市，它疏解了城市核心区的高度的凝聚和拥挤，像我们大家知道也是一个直辖市横滨，现在也给它铺成了一个大都市，在东京湾这个期间形成了七个省共建的城市我在这里不展开讲，可以在会后，我今天登陆的网上，我网上有两个名字一个叫卞眼观天下，我专门研究城市化，那么第二个方面呢，就是我的名字呢就是卞洪登博客，所以到网上就可以搜到，我写了很多文章有两百篇涉及到房地产的问题，我们今天讲城市的发展模式，要有一个新的转变，除了说国外的，我也说了一下北京的现状，北京为什么现在堵，堵，首都变首堵这个次是我在2002年，首都扩山之旅，全国政协的提案，这个提案分发到交通部建设部，北京市和农业发展中心，后来这个实际上变成国策，另外呢我们一次CBD东扩二次CBD东扩，东扩到行山，早期我看到首都不像这样做的话肯定是首都变首堵，2002年提到这个问题，就是那场大雪把北京崩盘了所以我写了这个，所以之后写了一本书就叫《首都东扩》邵书记清华大学当时的校长就是王校长，我们一起，还有两院院士我们都跟河北省的生长刘茂盛，还有16个市长，整个在廊坊开的，当时就研究城市化进程当中，河北为何为两大城市服务的问题。
当时这个口号就是奥运在北京收益在河北。那么就是这个城市化进程过程当中呢，我们就是研究了很多的课题，当然千篇一律，都跑不了城市化与交通疏导的这些关系，就是以防首都变首堵的情况在更多的城市蔓延，我们今天来到济南，也要提一下这个情况，济南有点和北京相似，它很多的土地，实际上在储备没有使用，甚至有一些土地是在法律上现在不是使用的，它的空间实际上是很大的，那么就是我在北京既然提出来，要利用好这个北京70%以上的山区，这个地方点。我们北京在城市化进程当中都注意了现在这个国家的城市化的这个模式，也就是说照顾了现有城市化的现有模式，在围城里面建新城，也就是在老城里面建新城，有点像意大利的模式，有很多弊端，在人口大国建这样的新城更恐怖，因为13亿人每天把很多的富人，有能力推到城里面买房，这就导致了北京现在呢，就是路修的越来越好，车越来越堵。
这个规在规划门面头上反而打在房地产行业头上，房地产是一个执行者，规划要先行，我们的规划，可能撑不了三五年，一个五年跟头就要翻个跟头，规划规划要有战略性的规划，不准备好让人措手不及，现在研究城市综合体研究CDB研究大城市的发展方向非常重要，今天《齐鲁晚报》组织这个会议我觉得它很重要。
今天研究城市综合体就要说说这个问题，就是城市综合体，我的理解更广意一点这个除了城市的功能除了有CDB这样的商务区之外，有购物有休闲，有娱乐、社交等等的这些东西之外，我个人认为城市综合体不能排斥住宅和住宅的便捷交通，在这种情况下我们就向回龙观向东边的山河的燕郊这样的顺城，这样早上不见太阳的项城里跑，晚上不见太阳的向家里跑，解决这样城市综合体这样的研究，来进行划行政区的这种连接还好，我们现在终于，通过人大会议的提案，河北人喊的声音比较高，北京人尤其住在燕郊的喉咙比较大终于喊下来了，北京的地铁可以通到河北可以通到燕郊，这就解决来回都堵的问题，就是未来要想解决北京有有限的空间的一万六千八百平方公里向四万平方公里发展，它的方向主要方向还是向东向东再向东，这样就变成有一个北京市为首都，演化成周围的城市都向北京服务，所以说我们北京人有一个误区，从北京怎么怎么样，北京有一个优越感，北京是我们首都是我们的，不让别人占，天津人骂河北人骂周边觉得不公平，如果变成首都东扩，一个内陆型向沿海型发展，首都是一个什么样的天地呢？就是一个廊坊、天津、唐山、秦皇岛和承德和北京，这样大方向笼区一共有250多个乡镇，这样通过城市综合体的研究通过现在的北京到天津的城铁半小时和现在正在修的北京到唐山的半小时，还有一直往东的延伸，所以这样的延续给我们未来的大北京，未来的250个城市化的新的模式的发展，可能制造一个新的天地。
这个新的天地里边，我在接到这个任务时候我就在想，我们首都应该为中央，就是城市化的一号文件的就是城镇化发展，做一个示范，要向上海、向包括我们在座的济南一些大城市都要做这样的示范。我们要未雨绸缪，把东部的250个乡镇，要变成250卫星城市就是洛杉矶模式，洛杉矶原来非常堵车，我们邵书记刚才放的录像我也有这类图片，这种图片我在洛杉矶照不少，洛杉矶原来出过事的，由于一氧化碳不能溶解，含炭量太高导致很多人中毒群体300多人中毒事件使得这个城市化模式要得到大众的关注和变革，后来它的城市化模式就是形成一种散发形发散式的不是围城型的，在我刚才放的那个墨西哥的模式，和现在东京都的模式都变成发散式了，发散式的城市化进程和我们中国在老城里面建新城，这种附加高的城市化模式是格格不入的，尤其在中国13亿人口的大国绝对不能在围城里面建新城建现代化的城市，这样的可怕，这样就会导致所有交通废了，都会变成堵的唯一结果，我们现在提前未雨绸缪研究中国化的综合体很有必要，中国化的综合体有两种研究，一个是初级版一个是升级版，初级版是要完善那些城市没有完成的城市化的片区的一些功能的配套问题，由于功能单一，不配套，就导致这个片区有的时候出现问题，有的工厂和城市可以共融这是两个概念，有的时候城市就是城市，城市以商业为主，就是工业有工业专属区，行政有行政专属区，行政有三个首都，就是我们呢就是现在，城市化进程当中啊，很多没有研究科学发展城市，也就逮着城市就建城市，就往前冲，冲到最后大家都变成堵了，再回头想，先从车堵的不通了，到老了才把它想通就这么一个升级模式，现在在济南说话呢，我们北京已经有了一个变红灯的蓝图，由一个城市变成250个城市，由一个主要城市建设变成六个城市共建的新型的连片繁荣的大模式，那么对济南有没有影响呢，对济南有没有借鉴我今天讲一讲，济南现在处在一个比中小城市进步的大城市，比北京天津特大城市繁荣的差了一节的城市，还有很多的优势没有发挥，我们还有很多的片区需要发展，也就是今天的主要任务，16个综合体的新的片区的综合配套发展问题，这是我个人认为。
一个就是只要有人聚积的这种商业、行政来自娱乐、社交，甚至来自金融等这些功能的地方，都要给它相近的地方要配套一些，就是住宅建筑，另外呢还要向我们多伦多这样的在城下建城，大家都觉得加拿大土地很多，你像多伦多那么大首都大城市为什么不堵，人家建了一个地下城。所以说地下城我去多伦多参观过是非常的实惠，地下有地下交通除了地铁之外还有地下公共汽车，由于加拿大很冷到冬天上面人觉得不舒服，很多人在地下城生活，地下的房租地下的CBD地下的楼面比地上卖的活，研究房地产的人可以去看一看，我们在新的城市综合体的时候，我们要好好研究，当然济南建地下城的问题多一点，因为济南是一个泉城如果我们地下都变成地下商城了，说不好哪一个水脉挖了，我们泉城断脉了就成一个问题，可能修地铁也是一个问题，济南亮化的就是向空中发展，这种紧凑城市如果在新的片区当中一定要把空中交通联系起来，我们城市大城市都有一个毛病各修各的，空中的楼不能循环，这个在我们济南建新城的时候，如果要建紧凑型的16个片区里面要做这样的设计。
济南城市两边都往中间的盲点地带发展，然后形成大片区的带动效应，这个带动效应可能就会出现，济南和东部的，就是莱芜这样的城市连接，南边自然就和泰安连接西边和聊城，北边也会收益，沿着黄河向下滨州都会受益。 所以说我想这个大的城市带动，在我这里边也就等于说一笔带过了，我这里边的第三个方面，再给大家说一说我的观点，为什么我在第三个方面，在北京建设世界城市商特别强调建设移民城市，这个移民城市济南也同样，我们北京也一样，世界各国的城市化发展进程当中的经验都是这样，这是一个大秘密，很多人认为美国的强大是二次战争发财不是这样的，我们第一次世界大战还没打起来的美国的GDP已经超过英国，我们一下研究一下为什么超过，因为在1900年以前，美国已经搞了一个大的移民邻居战略搞了西部大开发，他们西部大开发就点石成金点沙成金一下子成长起来了，从墨西哥人夺过来的战利品当中，用一个最廉价的方法把全世界的财富，像个神偷手一样偷过来，他也是合法的拿过来的，他的移民战略是什么，就是叫做一美元开发战略，他那个土地由于都是沙子和戈壁，所以他一美元战略就导致洛杉矶周边这些戈壁沙漠有很多人赶过来的，到今天都在凝聚，所以说他有一美元，一英亩，一美元一英亩相当于什么，相当于我们现在的中国的亩是六亩，一英语等于六四亩，一美元买我们六亩的土地，很多人认为美国人傻，美国人不傻，我不以这样的方式邻居怎么全世界的财富到我口袋，现在到洛杉矶黄金地带达到一千万一亩，人家用一美元到一千万一千万倍，所以他会算帐，它的移民政策在1970年有一个对比，大家都是两个超级大国都是两亿人，苏联人傻人越来越少，人家美国一下子变成3.7亿人，多了一倍还多这两亿人哪来的是全世界移民拿的口袋，在全世界挣钱利益在他头上，这个核心问题就是我们所有城市建设不要忽视移民城市的它的无限的魅力，第二个也不要忽视移民城市大家都要必须拿钱买房子，买房子就推进城市化进程，城市化和房地产是密切相关的，如果买房的比外面便宜他鬼才愿意去，所以有所增长是在不掌握的情况，然后瞒天过海使得他变成世界首富，还有远道的小渔村是移民城市，我们这个地方也是一两百万人的地方，未来我们要向千万人发展，也要定位用移民城市的美国模仿来发展我们的大都市，来凝聚我们的城市效益，然后通过我们今天的城市化的综合体的这个研究，让我们的城市少堵一点车。让我们的城市呢能够欢快的欢畅的流动起来，这样就像洛杉矶这样的，现在168个城市，人家讲说谁能管这样的大都市，可是管的很多，有很多的综合体很简单，就是我们刚才就是郭总讲的非常简单，就是有很多的CBD，沃尔马这些商务中心这些贸易中心建的好，那么一个城市就非常的能够鲜活起来。
郝爱萍：卞总非常有激情有感染力及卞总眼界非常开阔，跟我们很多观点非常有建设性的。
卞洪登：我来补一句，我们城市化对房价的计算和视线大部分是盯在CBD大闹市区的房价，我们的放假达到两万三万，我们的综合价格我们中国的综合价格三万二千，这是不可思议，但是它是报的2008年的数据，我们往后发展要全国弄出来，我写过一个就是，就是海南岛的房价相差100倍，什么原因，像受灾的腾长县他的房价一千块钱他在山里面和俄罗斯人的就形成巨大的反差，像这样的情况呢我们既然研究济南，或者既然研究我们北京，要考虑到我们郊区我们农民有一千块钱房价卖不出去，这样综合的看我们有低价位的也要关注它的发展，我今天说的我在你们郊区看到这样的房子这样的空间很大，不能把最优价报出来这样把人家吓坏了。
郝爱萍：刚才我们三个专家，他从不同的层面对城市综合体的思考和研究，对我们大家进行了思考，不光对我们这个行业对我们的政府部门也有所启发有所见解，下面还有一位专家，刚才没来得及介绍，就是我们济南市的角度跟大家分享一下我们济南市目前综合体到底是一个什么样的综合体，我们有请信立怡高济南分公司总经理夏云坡先生，济南房地产行业龙头企业，今年他呢公司内部有点改善，国内最知明的公司强强联手，尤其他们最近刚刚完成了一个城市综合体的专题研究，下面我让夏总简单的给我们分享一下。
夏云坡：非常感谢《齐鲁晚报》组织这次峰会给大家提供一个非常好的交流机会，非常介绍前面各位专家提供了很多精彩的观念，可能之前的各个专家的观点主要是从城市发展和商业发展进行的，那么我们这一块主要是怡产房产方面跟大家做一些分享。世联有几个观点，第一个观点综合体从来都是城市的中心，只有它能够成为城市的地标和区域中心，它能实现物业开发的最大化。第二个观点综合体的话更多的来讲的话一种功能符合，使得企业具有很强的自我成长和自我繁荣的能力，那综合体包括多种业态的形式商业住宅办公都有很强的互补关系，第三个观点的话综合体的出现是一个必然产业和标志，是城市繁荣的标志，是一个高度聚合的城市中心，第四个观点城市综合体不在于单一物业的价值而更多的在于综合体本身所带来的价值，包括可达性高密度节约型整体性功能复合型，土地使用的均衡性，空间的联系性，强调这几个方面，第五个观点必须形成强势的内部机构，要共同繁荣这是综合体的整体的价值。第六个综合体建设三大战略标杆，第一是形象标杆第二是产品标杆第三是战略标杆。形象标杆是叶面第三产品标杆要超前性，引领城市升级和产品升级。第六个观点从目前城市综合体来看，处在发展的综合发展阶段，应该来讲济南真正综合体的话，最多还是三年前大家突然综合体的会在济南开始发展起来的，但目前的话济南的综合体，可能马上在最近投入的恒隆广场这些项目，可能是济南综合体发展的代表之作。
从综合体来看的话开发模式来看跟物业有非常显著的差别。那么综合体的话，我们分析了一下大概有五种模式一种是均衡发展模式酒店办公商场居住等是平衡性的发展，第二是写字楼为核心的模式，第三个是酒店为核心的模式，酒店驱动性的模式，典型代表是我们旁边那个，银座索菲特，这是酒店为中心的，有一个高端商场的形象，驱动它整个写字楼也是一个标杆形象，第三个是以商业为核心的发展模式，是银座中心这种模式。分别有些代表作，各位专家讲了滑润中心，酒店核心的话就上海上城，写字楼中心的话就深圳的地方大厦广州的中心广场。这个就不细讲了。各种不同的综合体发展模式的话有不同的模式的收益，不同的收益模式。
我们研究几个典型的案例，简单的做一个分享，直接分享它的结论好了，东京六本木它是总体的典范，现在眼光来看它都在世界上是一个非常超前的综合体，我们有一次参加综合体论坛，就是这个六本木的开发商，叫总经理吧安先生说了几个观点，第一个的话就是六本木里面使办公区接近缩短工作生活的往返时间，第二保证城区安全的，塑造美观的环境，想办法保留历史的回忆，每个城区有不同的故事，这个综合体规划是一个很好的帮助。
华润中心，北京华贸中心，是最早综合体参与策划的节目。
在华润中心的话有几点很重要的，第一点在综合体开发这个模式当中，它会向政府争取一些特别的政策。然后综合体开发的话，采用高形象大手笔，这里有一个故事，最早华润中心的时候，在最早建设的时候，周边还没有那么繁华，那么在华贸中心引用了一个手法，占用了两层做了一个很长的声音释放很强的扩大，让北京市场上其他的一些高端企业进入这个来认可这个项目，整个是要站在城市的观点上去做，济南的万达广场可能这个大家都比较清楚了，简单说几点吧。
济南万达广场有几个启示，采用底单形的开发方式，它的开发策略是通过住宅和底商这种产品的话，首先入市实现平衡。它这种有机的组合实现了一个总体价值的提升，那目前的话类似济南万达广场叫第三代综合体模式，在23个城市去广泛采用了，也是目前的话地产行业来看的话，如果从开发角度来看的话，是一个相对比较成功的模式。
其实经过我们的研究的话，综合体可能最关键的，我们认为最关键的就四个方面，第一是开发体的开发，是否符合你企业的发展战略，你怎么去开发它怎么赚钱，这个是要搞清楚的，第二物业本身的定位和发展，第三个最重要的商业资源的获取，不管是酒店事业也好，还是商业资源也好这个在综合体面前，面对开发来讲的话，这个是最需要考虑的核心问题。
综合体的话呢，还有三个观点，第一是综合体实现功能多元化，第二是财务上可行性，第三是资源整合能力，包括我们现在合作的银座中心也好，还是包括在青岛合作的一些综合体项目也好，我们发现综合体运营，在全国范围内整合资源走优势的合作团队这么一个道路，关于综合体的研究我们有一些方法我们就不细讲了，非常感谢《齐鲁晚报》，感谢各位各大地产商，谢谢。
郝爱萍：感谢夏总最新的研究成果跟大家一块分享。我们下面，下边的环节就是一个开的政府环节，今天非常有幸建委的领导请过来，大家都知道城市综合体这种庞然大物，离不开政府的扶持，特别是我们济南市这一块也非常重视，那么对这个这种物业我们政府有时间扶持的政策，请济南市规划局城乡规划编制研究中心副处长崔延涛讲话。
因为像现在济南市发展，虽然是非常迅猛，非常看好，但是它也不可能是全面开发，肯定是有重点有方向的引导这是一个，再一个就是特性鲜明，特色鲜明提出16个综合体，只是区位不一样，都是发展一个科目，有各自的特色各自的主导功能，所以说突出这个特色鲜明，第三个是多元组合，这是嘉宾都提到的，多元组合多功能的综合体这是原则，我们这个布局从整个城市结合一城三区提出16个综合体，可开发的大约是7千万，这样平均算下来每一个综合体大概是一到两平方公里，它的开发量也在三百四百万元左右，我想说一下结合其他一些机构研究的成果，就是我们的综合体，研究的，它是一个区的概念，可能这个体是一个广泛的概念不是一个区一个开发项目，也不是一个具体的楼盘，不是这一个概念我们是一个片区的概念，我们有大有少，包括像邵教授介绍的，也有可能就是一个大的建筑，有各种功能这个都是不一样的，都的说是建筑综合体有的说成是综合体，还有说综合区，再大一个街坊再大一点片区，我们从城市规划引导的位置，片区功能完善来提这个综合体布局的，这样布局就是一城三区里面，一城就是二环内，这个主要是因为城区本身就是省会综合服务功能比较聚集的高度聚集的地方，这个地方规划建设重点主要是以优化空间布局完善服务功能和提升环境品质为重点。具体这六个一个是泉城路商业中心区，这个就是依托现在一些大型的购物商场以传统的商业以购物为主导功能，贵和购物中心现在正在建设的恒隆广场，下一步还要开发的解放阁的商贸商场也是比较大的，第二个呢是泉城广场南侧包括我们现在在的这个区域，就是酒店服务为主的，索菲特，包括我们这一些，现在正在建设的是香格里拉那个项目。包括后面还有一些项目都是酒店服务类的，第四个经四纬一，这个在大观园东面，这个建设的有这个万达中心，还有土地中心还有下一步，正在运作的是华润的万象城，这是这个综合体。
它这个主要功能就是以商务办公金融为主。第四个呢，经十纬十二地区，那个地方主要是西部商圈，结合西市场现在正在建设的银座中心，将来有比较大的购物中心建设，这个以购物和文化娱乐为主导，第五个是山大路，是以电子科技和电子商务为主导，现在在建的是深圳华强的这个配套，第六个是二环东路，这也是作为商务办公进行开发，这是老城区的这个，然后东部城区是四个，一个是奥体文博这个大家很清楚，一个是全运会的场馆，还有已经开关的省博物馆新馆，这个在经十路以北建立CBD金融中心，这个是国体文博这个综合体，那么东路的第二个是在整个中心城区一个综合性的服务中心，将来也是历城区的行政中心，第三个是汉语总部经济区这个位于经十路上现在北侧已经基本建成了，包括一些黄金其他的一些跨国公司总部都在这个地方，下一步是开发经十路以南的。第四个是高新区的外包，依托国际会展中心现在建立的外包城，这是东部的，西部主要有两个，一个是西部新城核心区，主要是依托京沪高速公路济南新站，与交通为主的包括轨道交通对外公共交通，轨道有两条线走，还有一些会议展览，另外呢有一个比较大的，现在已经开通了，就是第十届2013年中国文化节，我们建设的是省会文化中心，包括大剧院美术馆图书馆，群众艺术中心还有会战中心，这个方案呢也是请就是北京大剧院那个法国的安先生主持设计的，这个已经开通，第二个是大学科技园的中心区，这个依托现在20多所大学来规划的科研办公这个功能。
还有一个区是滨河新区沿小清河的，是北跨发展的一个起跳点，是核心区及核心区它就位于济南特色风貌带的北端，原来按照清华大学吴先生规划的风貌带难免泰山千佛山，有泉有湖，这样在黄河和大明湖之间再挖一个北湖，在这个地方作为中心区，是这个滨河新区的核心区，现在有一项准备把这个地方打造为以电视还有媒体这一类的一个商务区，有一个意向是现在正在设计准备建一个610米的媒体塔，就是在北湖公园里面，再一个就是新火车东站，刚才说的西站现在结合东站的建设，在王舍人建立一个东站是交通枢纽这个功能。
第三个是华山新区，这个比较有特色是以历史文化为主导功能，因为历史上缺乏，雀画图，建立公园，这样依托这个公园建设一个以会议培训为主导功能的综合体。最后一个综合体是在洛口，洛口在黄河以南，洛口两侧主要是以商务和居住为主要功能，我汇报的就这一些，谢谢。
郝爱萍：谢谢崔处给我们介绍的很详细，有一些是我们没有听到的，第一次在这个公开场合给大家介绍，济南建委刘端明处长对这个项目研究的非常详细，也是比较早，在我来之前就做了充分的准备。
郝爱萍：谢谢刘处长，我们终于听到政府在这方面的优惠政策还是有的，很多人比较关心，有些事我们可以会后和刘处慢慢的交流，下一个环节，我们就到了自由我们自由对话沟通这个环节了，大家有些事，我们可以互相交流一下，甚至包括我们在场的今天现场报道的媒体有什么问题，可以和我们专家与我们政府的部门还有我们各位老总，都在一块机会比较难得，大家可以在一块好好的交流一下。
马总我觉得您先给大家开个头来说说吧。
马莹：不好意思今天是来学习的，城市综合体呢，以前没太接触过我们也没太干这方面的项目，今天听各位专家谈了以后各地的经验一些想法以后，特别是我们当地的一些政府部门对济南的下一步的规划提出来一个宏图我们非常有信心特别是几位专家，给我们济南的开发商提供一些信心和信息吧我们觉得非常有信心，希望我们今后呢，开发商呢一定把济南打造的更加美好我就简单说这两句吧。
郝爱萍：闫总，我们重汽本身应该是比较早的综合体项目，做的非常成功的，可以把我们以前的经验，可以和大家分享一下，给他们指指迷津。
闫颖：今天讨论的一些重汽，一些原则一些主要的内容，我还谈不上，写字、办公、酒店这些，基本上没有，原来的时候，集团公司在开发，最近前期的时候，曾经有过一个设想，就是包括把整个的无影山中路以北一直到医院示范路吧，济南工商河以西无影山路这一块整个作为一个片区来打造，而且提出来一些自己想做的事，和一些质疑，我们自己想掏钱来做这个事，但是在那个时候是因为我们想法是一个，是集团公司做规划的一个老总提出来的。想法比较大胆，但是呢当时的这个条件，整个社会发展城市发展的形式，还不是今天这种形式，所以没有被采纳，其中无影山东路打算整个做一条商业街，但是这个想法牵扯很多的单位很多的片区面积比较大，今天看起来呢我觉得这种想法比较符合今天的这种形势了，作为城市综合体，现在城市当中存在的问题，交通问题，还有一些稳定问题都比较突出，我觉得综合体如果要是能够发展的比较科学，从城市规划的角度上能够很好的规划这个城市综合体的话，能够很好的来解决相应的一些方面呢，现存的城市现在整个运营过程当中存在的一些问题，我也非常就是刚才几位专家，领导谈到的，关于济南市城市发展的美好的愿景。 我自己也有一点问题，我感觉，一个是最近在西部整个济南市的西部，政府呢投入了比较大的手笔，西客站，以及西客站周边，以及中国文化节这一些设施的建设，但是我自己感到这个片区的，这些方面的公共设施建设是超前是领先的，但是呢在其他的工业，或者说文化等视野等各方面入主的重点呢，现在还不足，所以我觉得这个事呢这两方面怎么结合，就是这个城市的需求，只有这样呢才能真正的把它能够带动起来。因为这一块这么大的一个片区，投资是相当大的而且时间也比较紧需要做的比较细致，这是很有，有比较大的困难，但是我们肯定会有做得到，因为这个事都是硬指标，所以这不可能不把它做好不把它做好，但是持续的发展这个事里面还应该研究，另外呢再就是城市综合体的发展，综合体的建设和发展，是不是就是城市发展，尤其是像济南这种城市发展呢，主要方向和内容，因为我非常不专业，我希望就是卞洪登先生，能不能给我简单答疑一下这个问题。
比如说有很多的拉美的小城市只有一个综合体，能够住得下能够生活的供给呢，能够不缺失，然后就是它满足了在农村独立的生活的一个饥渴的需求，所以大家搬到一个城市的聚集的综合体里边。
休闲有没有有，娱乐还是有，社交同样有，这五大功能都有的话，已经满足了以前我们曾经，一些城市综合体的需求，那么我们现在面临一个什么，可能是大的综合体在大城市中心里面建的这16个综合体的问题，这是不能同在一个问题上探讨，但是城市综合体考虑的外延更加丰富一点，即有大城市综合体的积聚繁荣的核心区，又有中小城市综合体的简单的满足和配备，谢谢。
郝爱萍：感谢卞总，有些问题如果没有交流透的话我们没法再交流，下面这个阳光一百的刘总，我们阳光一百四期就是商务部商务综合体，现在进展怎么样了这个给大家说一下。
刘伟：我们阳光一百给大家说一下，我们整个工程现在明年我们就要投入使用，大概酒店是3万3千平米，明年下半年我们会经营，我们就会进行管理，商业这块我们其中有4万平米，其中有1万平米出租给了超市还有2万7千平米需要招商，大概已经完成了现在进入商场封闭阶段，我们争取在今年的底完成营业，我们有写字楼有其他公寓，这个销售和出租出去了。通过我们这个功能建设我们感觉到第一个做这样一个项目综合体项目，前期定位非常清晰，对商业的定位需要有很深的考量，招商和运营和商铺的关系都是直接相关的，这是一个，第二个对商业的开发来讲，可能也是一个很关键的选择，酒店专业，我们现在做起来很困难。很困难，包括超市，那么大概这是一个考虑，第三个我们觉得很重要一点我们需要外部专业带来一些价值。可能这是实践运用当中在做的事情，总得来讲通过今天参加齐鲁晚报组织这样一个论坛收获了很多东西，也很感谢嘉宾提供这样一个平台，希望我们今后能更多的获得这样学习交流的机会，我就说这些，谢谢。
郝爱萍：谢谢刘总，下面我们北大韩总，北大置业来到我们济南以后带来很多我们没有的东西，资源整合的非常好，下一步尤其在青河北路有很大的投入。给我们谈谈。
韩忠华：我们北大置业的房地产企业，北大资源嘛名字上看也就是整合资源，今天有幸参加综合体的讨论，我们北大资源与济南市政府在今年的3月5号签了工作新区和新区的虚拟街区这个一共是2千4百亩，在这有两位专家的，一个是少邵书记你们单位跟我们做的签署，下一步世联跟我们做的前期的策划，目前这个项目我们已经到了什么阶段呢，就是工会的阶段了，现在崔处长已经走了，整个项目总的开发面积在300万平方公里，业态组成也是整合我们教育资源，我们的医疗科技资源，以及我们金融产业，今天在讨论中也谈到了，我们一直在考虑一个片区一个综合体，住宅是其中一部分，我们真正考虑的是如何来运营，作为一个好的企业运营商在我们这个里头公建部分有一万平方米，有高校附中，有30万平米的公寓和30万平米的写字楼，以及天桥区的政府中心要用到我们这个片区，因此呢，也刚才，闫总所提的一个一样的问题，也希望今天的媒体和政府服务，我们现在很困惑的一点就是基础设施配套远远落后，我们总的人口的规模长住人口应该在四五万左右，加上我们这些业态的流动人口。应该在十万人左右，那么现在的基础设施配套，水源在哪里，远远不足，气，供热这些都没有。有的甚至于就是说刚刚买的管道现在不够，据我们，我们这段时间，我们一直在做调研，它的热烈管道是去年卖下去五百多万公顷，我们希望政府在其他地区，其没有开始之前，能够在这个支持配套上面支持，延伸到各个城市的要有远见性。目前我们在我们的这个综合体里面呢，关于商业运营这一块我们现在也在做深入的研究，那么今天还有幸能听到郭先生的演讲，今天也想在这里邀请郭先生在这里给我们做一个指导。
郝爱萍：好谢谢韩主任，南有华强北，做电子商务在国际商是非常有名的，我们华强广场在济南项目紧锣密鼓的推动，这个项目和我们一般的我们见过的综合体有什么不一样，王总给我们大家介绍一下。
你小公司进驻我这个大楼对不起，你的业态定位跟我大楼的功能定位不相符，对不起，进不来。那么我们是欢迎这些与电子与信息类的与动漫文化相关的企业进入我们大楼，打造一个真正的电子类的平台。你的这些小的创业型的公司你在我这个公寓里面，有办公，也可以居住也可以办公，同时我们把它打造成一个什么，国内首家商铺化公寓，为什么商铺化公寓，它的功能上，它跟我们底下的电子卖场联动的，我的电子卖场拥有的商务部的数量我们预计超过三千万，我底下商铺的租金是相当昂贵的，在深圳华强里我们的商铺租金一年大概一平方多一点一个柜台，一米二宽后面80公分它的租金可以租到五千块钱一平方一个月一年超过6万块钱的租金，还不包括，因为你来晚了你租不到从别人那转过来的，要转让费几文块钱甚至十几万，那么这个租不是卖，将来我们这个，租金上能不能跟深圳完全相比，但是将来底下商铺的租金一定是一个非常昂贵的价格。那么这个租金将来跟它的这个上面的公寓联动，他可以把他一部分商品放到下面展示，同时把展示空间可以扩展到上面的公寓，谈生意也在上面。是这么一个项目的情况。
那么同时我们下一步我们也打算在济南，打造一个什么东西呢，我们在全球在建设，目前在世界上唯一能够跟迪士尼相竞争的或者相抗衡的文化主题公元就是中国的华强欢乐世界，将来建成以后光玩就够你玩三天的。泰安这个所有去过的人都说非常值。那么它的核心实际上就是一种动漫文化，跟娱乐跟旅游的一种结合。那么我们现在这个想打造的东西，就是想把动漫文化、娱乐、商务的一个东西结合到一起，在济南再达到一个浓缩版，把这个就像刚才华强欢乐世界里面，除了一些大型机械设备传统的娱乐以外一些传统的文化东西装点，同时有配套的酒店写字楼公寓住宅等等这些东西，一个综合体，那么也希望大家，有机会跟政府这一块进一步的沟通，在打造这么一个项目，那么华强进驻济南，它当然不是我建一个住宅提供一个住宅打造一个公寓提供一个平台。它每到一个地方，它所带来的一定是给这个城市带来了有它亮点的东西，不管是给产业的带动也好还是给人们的生活文化，城市的提升也好，我们希望就是什么，我这个综合体，刚才这个专家谈到，城市综合体一般都是建在核心区，这是最理想的状态，我们这个产品，我们建造哪个地方就能成为城市的核心区，目前我们已经实现这一点，我们刚开始是在芜湖建的，我们刚建的时候就在农村，我们用13个月的时间建成，建成以后土地价格翻了两倍，现在那个地方就已经成为了城市的相当于核心区了，我想我们将来打造的综合体能成为这么一个概念。那么当然了，将来也希望有更多的机会跟各位专家做探讨，谢谢。
郝爱萍：这样我们论坛到目前为止已经持续了三个多小时了，论坛到此结束，谢谢大家。
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