第二波楼市调控组合拳 房价上涨动力减退

　　首套住房首付款比例调整至30%以上，第三套及以上住房贷款暂停，严控消费类贷款用于购房，外地购房禁令全国推广，房地产税由传说转向现实进而全国推广……继本月内四度出台调控新政后，楼市第二波调控之靴再度落下“系列炮弹”，从信贷到税收，从销售监管到IPO融资，“几乎能想到的都有所涉及”。业内人士表示，随着各部委配套细则的陆续公布，还应该有更多的超出“国十条”范围内的细节方面新政策、新措施，房地产市场将再度降温，今年第四季度，重点城市的商品住宅成交量估计将略有回落，房价上涨的动力减退。

　　个人房贷

　　首套房统一首付三成

　　根据住建部等多部委昨日公布的新政，各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款；对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定；各商业银行要加强对消费性贷款的管理， 禁止用于购买住房。

　　“上述5条关于房地产信贷的政策绝大部分都是"新政"，而且是全国一刀切的政策，比如以前的政策中对于首次购买90平方米及以下普通住宅的贷款最低首付可为20%，现在全部定为三成以上，而对外地人贷款和三套房贷的暂停也从过去的房价过热城市扩展至全国。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，从上述房贷新政可以看出，本轮调控已经不再像“国十条”那样只要求房价过高城市有选择性的实行，一刀切将有利于打压投资投机性购房，尤其是外地投资投机者。

　　消费贷款

　　禁止用于购买住房

　　值得一提的是，除了历次调控都会涉及的个贷之外，本轮调控也首度要求“消费性贷款 禁止用于购买住房”，将比较有力地堵住那些通过 消费贷款买房的所谓“灰色通道”。但中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇则指出，在房贷业务日益趋紧的局面下，多家银行开始主攻车贷、信用贷、抵押贷等房贷之外的个人 消费贷款领域，以弥补房贷业务下滑带来的利润下降。这也给了一些投机客钻空子的机会，通过“套现”公司的操作，抵押贷、消费贷依然有机会流入楼市。北京大学证券研究所所长吕随启也认为，消费贷流入楼市的可能性依然存在，消费类贷款套现通常比较隐蔽，追查难度大，这就要求商业银行投入更多的人力来进行贷后审查。

　　“一旦消费类贷款流入楼市，放贷银行要承担哪些责任；贷款人、帮助贷款人实现套现的"套现公司"要面临哪些处罚，目前都没有明确的法律法规，这也需要相关监管部门进一步完善及补充。”郭田勇如此提醒。

　　财税政策

　　售房个税减免优惠取消

　　在房地产交易环节的税费方面，根据昨晚财政部、国税总局、住建部发布的细则，除了对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女）惟一住房的，减半征收契税，并对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭惟一住房的，减按1%税率征收契税外，对出售自有住房并在一年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。对部分区域之前的个税减免政策，本次政策明确取消，避免在宏观调控大趋势下，地方个别政策被曲解为市场利好而导致购房者的盲目行为。

　　在税费方面，新政提出要加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。

　　“虽然没明确说房地产税由空转转向正式启动，但全国推广已然说明这个传说已久的税种即将出台。”荧灿地产总经理顾辰天认为，可能很快，相关部委的指导意见也会随机出台，此前传言的试点城市将公布自己的具体政策。

　　捂盘炒房

　　房企停牌中介遭查

　　对开发商土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，新政要求继续加大曝光和处罚力度。对有上述违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。

　　对此，顾辰天认为，今年以来IPO重启，让很多去年未能上市的开发商顺利上市或者借壳上市，或者登陆港股来融资。然而，此次国家已经明确表示，有故意拖延工期或者捂房惜售的开发商一旦被查出，则禁止其进行股票交易，也就是说将有被停牌的风险，这对于已经上市的公司来说绝对是重磅威慑。

　　值得一提的是，新政首次提及查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。“对中介机构的严控确实是历次楼市调控中从未有过的，这说明政府开始把前一轮调控留下的缺口一一堵上，目的就是为了避免炒作的空间。”张大伟如是说。