楼市转热有内情：七月后决策层态度“暧昧”

　　在被称为史上最严格的政策调控下,突然爆出看似“回暖”行情,这让像小岳一样对调控预期降低的人越来越多,也似乎让一直表示“调控政策不松动”的决策层有些措手不及。住建部一位相关负责人也对记者表示,目前的回暖并不能代表市场整体走势。9月楼市是否真会引发持续性回暖已成了整个市场的大悬念。

　　9月19日,2010北京秋季房地产展示交易会落幕,组委会提供的意向成交数据显示,展会中意向成交总套数达2208套,成交总金额达到27.02亿元,比夏季展会的14.5亿多了近一倍。观众数量达到了11万人次,也比夏季展会翻了一番。

　　不仅北京楼市成交火爆,记者调查发现,“金九”过半,全国多个城市出现楼市成交放量的迹象。中国指数研究院的统计显示,9月6日至12日监测的35个城市楼市交易情况显示,多个重点城市成交量连续上涨。其中,北京、大连和三亚成交面积环比涨幅都在70%以上。

　　成交的放量增长使得开发商们都暗暗舒了一口气。北京一大型房企分管销售的副总告诉记者,“最近一段时间的销售情况比我们预计的还要好,主要是因为8月份成交的上涨,促使更多的观望人群采取购买行动。”

　　与此同时,房价却依然坚挺不下。亚豪机构统计显示,截至18日,北京9月成交均价为19897元/平方米,尽管环比8月同期略降了4个百分点,但比去年同期14002元/平方米的成交价格,上涨幅度超出了四成之多。

　　易居研究院北京所副所长牟增彬告诉记者,经过此前几个月的成交量攀升,原有库存被消耗,部分开发商则随即趁势提价,购房者也不得不被动地随行就市。

　　“从北京目前的情况来看,9、10月份的新盘推盘量也不会太多,如果按300套左右的日成交量,现有的房源仍会被大量消耗,房价或许还会有上涨的空间。”他表示。

　　不仅新房如此,二手房也如此。记者从中原地产获悉,随着成交量的反弹,业主对后市信心开始增强,挂牌价格下调比重下降,议价空间缩小,甚至出现小部分业主调高报价的情况。

　　但对于目前的市场状况,住建部一位相关负责人告诉记者,目前市场出现的回暖状况,仅是从8月的统计数据上反映的,并不能代表整体的房地产市场走势,未来是否会有实质性的回暖,还需要更长时间的监测。

　　源起决策层态度“暧昧”

　　在被称为史上最严格的政策调控下,却在四个月后爆出这一波看似“回暖”的行情,似乎让一直表示“调控政策不松动”的决策层有些措手不及。而深究回暖起因,似乎早就有迹可循。事实上,房地产调控进入7月之后,中央层面决策层的态度显得尤为微妙。

　　住建部政策研究中心一人士向《华夏时报》记者表示,4月份“新国十条”出台之后的三个月内,住建部等主管部门的一项重要工作就是对政策效果进行密切观察,而监测结果则是直接影响后续的楼市调控方向与力度。

　　但据记者了解,政策观察期内,政策执行的各个链条上并没有被严格执行。而在7月份,住建部的一次表态让楼市“调控松动”有了相对具体的表述。7月11日,住房和城乡建设部一高层公开表示,对第三套房不放贷、对没有社保人员限制购房数量等临时性政策有可能放松和退出,引发市场关注。

　　虽然之后该高层立即做了澄清,认为该言论属于误读,但似乎也同时给了处在政策执行层面的地方政府、银行等具体操作部门一个猜想空间,一面谨慎揣测政策的细微变化,一面调整政策执行的力度。

　　其中,“新国十条”中曾明确要求“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区暂停第三套房贷发放”,但据记者了解,7月份以后,北上广深等热点城市的各银行在操作第三套房贷时都有“放水”行为,即借道“抵押消费贷款”进行第三套房贷,更有部分商业银行一直都未执行暂停第三套房贷的规定。

　　链家置业一位咨询经理向本报记者回忆,进入7月份直到8月份上半月,还有很多银行可以操作第三套房贷。他表示:“那个时候其实是明紧暗松,大的中介公司都有几个关系紧密的银行,首付比例要高一些,但还是可以做。”

　　除了信贷外,土地市场在7月份也表现得十分活跃。按照调控后的政策要求,国资委要求非房地产主业央企逐步剥离房地产业务。但是,进入6月下旬以后,央企拿地的速度却明显开始加快。当时,本报记者获得消息,高层通过约谈等方式授意房地产央企下半年在各自专注的领域加速扩张。

　　尽管中央各部委不停地进行着各种“辟谣”与“澄清”,但关于“房地产调控松动”的各种声音便已经此起彼伏。

　　保障房托底楼市调控

　　对于此次一线城市价量齐升的“回暖”迹像,新华社密集发文强硬否认楼市“回暖”。

　　但易居研究院北京所副所长牟增彬告诉《华夏时报》记者,在成交继续增长的情况下,部分刚性需求将可能因为担心房价报复性上涨的“恐慌”心理而加快出手,而这样的恐慌性需求或还将继续推高房价。

　　据记者了解,在目前的房地产形势不甚明朗时期,作为房地产市场的主管部门住建部已经开始着手调研。

　　住建部一位相关负责人告诉《华夏时报》记者:“尽管未来不会有新的政策推出,但对已有政策的落实将上升一个高度,地方政府也会继续出台相关的行政措施。”

　　与此同时,住建部对保障房建设却更加“上心了”。

　　“保障房是为房地产市场调控托底的。”住建部一位相关负责人告诉记者。“现在是楼市调控的关键时期,但调控背后,商品房投资出现下滑所带来的投资增速放缓已经引起管理层的高度关注。”

　　9月17日召开的加快保障性安居工程座谈会上,住建部要求到9月底,今年计划开工的住房保障建设项目全部开工,年末建成或基本建成的要达到60%以上。但据了解,8月底全国保障性安居工程计划开工的开工率为75%。对于各地政府来说,要在9月底完成今年全部的开工计划是一个不小的挑战。

　　据了解,近几年,每逢中央出手调控楼市,“调控将影响宏观经济”的论调总会随之出现,在一定程度上使得政府有所顾忌,也让房地产调控难以“深调”下去。

　　因此,按照决策层的思路,只要保障房按计划开工建设,2010年的保障房建设达成预期目标,那么由保障房拉动的房地产投资则可以弥补商品房投资下滑所形成的缺口。