楼市量价齐增 开发商潘石屹反而挺害怕

　　上海外环外某楼盘近日开盘，现场来了至少两千人，一度引起前往该楼盘的高速道路长时间拥堵，开盘摇号现场火爆异常，唱号过程也因现场秩序难以维持而被迫多次中断。这两千多人中，有1700多人在约一周前预先付了5万元“意向金”，可是当天的房源只有400余套，当唱号未过500时，房源其实已抢购一空。

　　值得一提的是，最终该楼盘的销售价格和之前开发商对外的说法，高出2000元/平方米，提价超过10％，也创下了所在区域内同类产品的单价历史新高。火爆的市场需求，似乎难以令开发商放弃坐地起价的念头。

　　盛极而衰，中房指数研究院的最新报告提出要警惕“兴登堡凶兆”（此为预测股市崩盘的一个市场指标，其核心理念是当股市同时出现大量的近52周新高和近52周新低的股票，市场就前途堪忧了）。目前正呈现楼市交易回升，开发商对价格居高不下，高端客户购房意向重趋活跃的状况，在楼市并无新的严厉政策的情况下，市场出现越来越普遍的乐观情绪，这正是兴登堡凶兆的前奏。

　　“兴登堡凶兆”？

　　“这或许是开发商的营销策略，但仍难免有坐地起价之嫌。”得知上述事件来龙去脉的一位业内人士表示。

　　类似的情况，并非个案。随着最近一段时间成交量的连续回升，不少开发商正在酝酿“随行就市”的定价策略。与此同时，国内多个城市已出现这种坐地起价的情况。在南京，一个名为城东紫气钟山的项目即爆出临时涨价。据披露，该楼盘推出以65-70平方米户型为主的60套房源，前期宣传大多房源总价控制在100万以内，“蓄水”情况良好，许多购房者提前交纳了2万元诚意金。临开盘前一天晚上，意向客户却被告知“老客户开盘价格在之前所定价格的基础上每平方米上涨100元，新客户则上涨200元。”

　　而另一种情况则更为普遍存在：在前期相对低价房源取得不错销售成交后，开发商迅速对后期房源停止优惠，逐步提高价格。有些楼盘的最新价格甚至已经超过此轮价格调整前的最高位。

　　一位不愿透露姓名的开发商营销负责人这样坦言，“以目前不少楼盘小幅优惠获得的市场反应看，开发商有较充足的理由和空间去酝酿回升或者直接提升价格。尤其是一些销售任务完成情况良好的楼盘，及销售业绩压力并不大的开发商。”

　　在广州，楼市也再次出现“量价齐升”。近期开盘的项目，销售火爆，一些楼盘成为“日光盘”。8月底，当地某知名楼盘二期开盘，推出的266套单位在短短两小时内即告售罄，成交金额达3亿；同一天开盘的另一个大型开发商旗下楼盘，300多套单位悉数推出，3小时内卖出近九成，平均1分钟成交1套，销售金额近3亿元。

　　不过，在统计层面上，却没有看到与这些情况对应的数据表现。央行最新的数据披露，8月份上海个人住房消费贷款继续下滑，同比和环比分别多减183.8亿元和13.3亿元，其中新建房和二手房贷款分别减少5.1亿元和5.5亿元。有分析认为，除了统计与实际市场成交之间的时间差外，第三套房贷等进一步收紧的信贷政策，也是这一数据首次出现下滑的重要原因。

　　一位代理行的区域负责人告诉本报记者，信贷政策确实严了很多，但还是有不少空子可钻，而且，未能在银行信贷数据中体现出当前楼市现状的一点是，一次性付款及不通过银行个人住房消费贷款筹集购房资金的买家比例，明显增加。

　　一些地方的楼市成交数据也让人迷惑。佑威及楼市专评网联合提供的数据显示，上周(9月6日-9月12日)上海市商品住宅成交面积为25.6万平方米，环比上涨6%，连续两周维持在20万平方米以上；而全市商品住宅成交均价为20011元/平方米，环比下跌11%。

　　可以发现，低端楼盘占据了主力成交位置，是成交均价下跌的主要原因，而并非真正的房价下跌。但同时有消息披露，除了高端楼盘本身销售量和销售表现的原因外，有关部门对高价楼盘销售的入市节奏控制，再次成为造成统计数据“人为拉低”。

　　或许，楼市“兴登堡凶兆”的出现，本身应该引起各方的警惕，但当有人为因素将这一凶兆进行掩饰的时候，风险本身存在被忽视进而被放大的可能。

　　二次探底：反弹难持续

　　SOHO中国的董事长潘石屹近日连续“泼冷水”。他最新表示，在供应量大增、政策又不放松的前提下，楼市实现“金九银十”可能比较困难。在租售比如此低的情况下，房价要反弹，只会“越走越危险”。

　　中房指数研究院的分析师则坦言，从近期中央高层对楼市调控的表态来看，房价是决定调控效果的关键指标。“一旦楼市反弹过高以至超过警戒线，并不排除新一轮政策调控的到来。而一旦楼市价格回升超过20%，更严厉政策出台的可能性是相当大的。”

　　中国房地产指数系统调研发现，多数营销总监仍对4季度政策走势保持着较悲观预期，认为政策将更趋严厉；37%的受访者认为将维持现状，其余13%的人员则表示说不清楚，无人认为政策将趋于缓和。

　　有开发商负责人表示，新政前所未有的严厉程度令市场对此次政府调控决心保持着很高预期，这是当前楼市的最大不确定性因素。

　　但对4季度房地产市场的走势，营销总监表示了普遍的乐观。75%的受访者认为4季度楼市形势将比较好，25%表示不确定，没有受访者认为4季度楼市将有较差表现。几乎无人认为上海四季度房价将出现下滑。

　　在对市场作出如上乐观判断后，多数房地产商表示，仍然会采用积极优惠措施来促动销售。其中有四分之一的受访者选择了降价这一直接方式，但更多数仍选择了各种非价格优惠措施。对市场的乐观预期和自身营销策略的反差，一方面是出于4季度楼盘大量集中上市争夺购房者的考虑，另一方面也反映了房地产商对价格上涨引致更严厉政策出台的隐忧。

　　“新政下反弹难持久，或致楼市二次触底。”世联地产却认为。

　　“二次调控”未至，并不意味着成交量可以持续增长，价格可以实现普遍的回升和快速的上涨。世联研究指出，这轮楼市反弹或将导致楼市的“二次触底”。退一步讲，若真迎来政府的“二次调控”，则只会加速楼市的“二次触底”。