济南庆龙置业资金链断裂卖身退市

　　房地产新政对开发商的影响日益加剧。24日，济南一房地产开发企业100%的股权在山东产权交易中心被挂牌出售。据了解，这家企业在今年年初还以一个较为低廉的价格拿到了济南东部两块颇具开发潜力的土地，但仅过半年时间，其控股方就作出了将公司连同地块一起挂牌出售的决定。

　　经济导报记者调查发现，这一决定的背后除开发商本身资金链的断裂外，更多地预示着房地产行业“大鱼吃小鱼”洗牌的开始。卖地退出获利近2亿元

　　24日，山东产权交易中心挂出的一则公告显示，历下区投融资管理中心拟将其持有的济南庆龙置业有限公司（以下简称“庆龙置业”）100%的股权挂牌转让，挂牌价格为1500万元。虽然挂牌价格不高，但其暗含的债务及隐性支付金额却有数亿元。公告注明，该公司为国有独资企业，具备房地产开发资质，目前负债3.653亿元，净资产仅为1497.61万元。

　　“大额的负债主要是因为公司前期购置了土地。”山东产权交易中心的一名工作人员告诉导报记者，今年年初庆龙置业在济南东部购置了两块地，并为此背负了3.352亿元的债务。导报记者随后从济南市国土资源局网站查到，庆龙置业购买的两块地分别为2010-G001、2010-G002，均位于济南奥体西路延长线以东、石河岭安置房以西，燕山新区C地块内，土地面积为9.6144万平方米，其中3万多平方米可用于商业、金融业建设，6.5万多平米用于居住。

　　而这两块地也成为庆龙置业股权转让中最引人关注的地方。“两块地所处的位置很好，升值潜力巨大。”中润地产的一中层对该地块如是评价。据该人士分析，历下区投融资管理中心给出的转让条件颇为合适。公告显示，此次股权转让的受让方除了要支付竞拍后的价格，还要继续承接企业原有债权，并在签订《产权交易合同》5个工作日内，一次性偿还庆龙置业借款3.653亿元，以及向历下区财政局一次性支付5亿元。粗略计算下来，如果以挂牌价格1500万元成交的话，受让人共需支付8.8亿元。

　　山东产权交易中心上述工作人员表示，在满足上述条件后，受让方可以把庆龙置业之前购买的两块地收入囊中。按照这一价格计算，该地块的楼面地价为2200元/平方米。“以我了解的情况，这一楼面地价在济南东部地区属于较低水平，仍然具有较大的升值潜力。”

　　导报记者采访中了解到，即便以这样一个被业内认为较低的价格转让，庆龙置业的全资持有人历下投融资中心仍获益匪浅，而这与庆龙置业当初获得该地块的价位较低有关。济南市国土资源局的一名工作人员告诉导报记者，由于当时上述两块土地挂牌时只有庆龙置业参与竞买，最终以底价转让的方式成交。庆龙置业目前已经向济南市国土资源局支付了50% 的购地款，两块地分别支付了1.29亿元和2.05亿元，按此计算总购地款为6.7亿元。而导报记者了解到，庆龙置业旗下资产仅有这两块土地，并无其他房产、土地。如果其股权转让最终以8.8亿元的总金额成交，历下区投融资管理中心可以从这两块地上获利近2亿元。洗牌开始

　　“地块位置好，未来升值潜力巨大，如果是实力雄厚的房地产公司，不会轻易放弃对该地块的开发，更别说以这样一个价格出售了。”采访中，几位地产界业内人士对于历下区投融资中心的此次挂牌转让均表示意外。

　　25日下午，导报记者几经辗转找到了历下区投融资管理中心，该中心负责人以“具体事情不清楚、不了解”为由拒绝了采访，但其表示“庆龙置业目前已经停止运营，主要是在经营和资金上出现了问题”。

　　而据公开资料显示，之前的数亿元购地款很可能导致了庆龙置业资金链的断裂。山东产权交易网的挂牌公告显示，“该宗土地 （庆龙置业购买）因涉及大量银行贷款、民间借款不能按期支付本金及利息，并有一定的债务纠纷，已经对职工的就业、群众的生活产生了很大影响。”导报记者随后从相关资料中了解到，庆龙置业有限公司是济南一家本土企业，仅参与过盛福片区项目的开发，无论是在项目开发经验还是实力上都有所欠缺。

　　“在楼市调控下，像庆龙置业这样购买了土地却没有资金再开发的中小房地产企业会越来越多，并将被逐渐淘汰。”山东大学经济学院副院长、房地产研究中心主任、导报特约评论员李铁岗认为，由于缺乏专业的运营管理、项目策划和资金支持，中小型房地产企业在资金运作上一般是“拆东墙补西墙”，这一隐患在楼市销量好、信贷宽松的情况下可能不会暴露出来，但是随着楼市交易持续萎缩、销售资金回笼不畅、银行信贷的持续收缩，开发商的资金链会越来越吃紧，并最终断裂，导致其退出。

　　“一些不具实力的中小型开发商将在房产新政中被淘汰出局。”长期从事房地产行业研究的证券分析师王从龙说，“近两个月，在上海联合产权交易所挂牌股权转让的房地产企业中，仅上海地区就有5家。在华东地区，也出现一些小型开发商‘借钱’的情况，部分竞争力弱的开发商生存空间已经十分有限，只能直接出售其股份填补资金缺口。”