供应不足致供需失衡 济南楼市冰火两重天

　　“金九银十”即将到来，济南楼市却在八月经历着2010年以来最惨淡的月份。目前，停发三套房房贷、严厉打击炒房以及新一轮政策调控等消息甚嚣尘上，济南楼市变得更加扑朔迷离。

　　打折与涨价并存

　　上周，有媒体报道，济南房地产市场打折楼盘增加至 46 个，其中恒大地产 8.5折开盘，创下济南楼市打折之最。而在8月份打折促销的楼盘中，据消息称，多数楼盘的折扣力度已较7月有所减弱，目前多为9.8折、9.9折。

　　据记者了解，与国家出台楼市调控政策之前相比，济南楼市的多个楼盘出现销售阻力，尤其是一些房价冲高的中高档房源，别墅受影响较小。据搜房网统计，上周济南市共成交商品房 535套，环比前一周减少了120 套，跌幅达18.3% 。其中住宅 350 套，环比前一周减少了152套，下跌约30% 。

　　成交量下降，与其对应的应该是房价下跌，然而市场却没有按照正常的规律前进。据了解，一些楼盘正在酝酿涨价，北部一家楼盘售楼人员表示，他们的楼盘每平方米大约要涨50 元，而南部一家楼盘因为别墅产品稀缺，区域配套趋于完善，也正在酝酿涨价，据称，每平方米至少要涨千元以上。

　　市场人士认为，新政调控四个月以来，一些刚性需求的购房者逐渐认可政策规定，而看到房价也并未出现真正下降，观望情绪已经放松。

　　市场走向下一轮迷惘

　　目前，房地产市场站在转折的十字路口，却又迎来新一轮“铺天盖地”的不确定性消息。23 日，中国住房贷款第一大银行中国建设银行董事长郭树清透露，建行已对第三套及以上购房贷款实行了“暂停发放”的措施，但对二手房贷比例在扩大。

　　8月12日，中国房协副会长朱中一在博鳌论坛上发表演讲时表示，中房协7月份多次向国务院有关部门建议暂缓出台新的紧缩性房地产调控政策。朱中一“有板有眼”的讲话使得之前对“第二轮调控”的猜测感到有点“真”的意味。

　　虽然地产界的“任大炮”力劝开发商“从了”，据一些数据显示，各地楼市均有反弹迹象。国务院副总理李克强在8月13 日和8月21 日，两次重复强调要继续落实房地产政策调控，坚持抑制投机炒作行为。这两次讲话，被媒体称为目前房地产市场的一针“清醒剂”，这使得被炒作的纷纷扰扰的“ 第二轮调控说”蒙上一层迷雾重重的阴影。

　　综合各种因素，分析人士认为，一些楼盘价格小幅上涨和折扣回落现象的背后，是开发商投石问路试探市场，为下一步利于销售的调价行为做铺垫；同时也不排除开发商集体涨价的可能性。

　　供应量不足致供需失衡

　　2009年下半年，济南楼市出现“房荒”，供应量严重不足，导致房价上涨过快。时隔半年，济南楼市的供应量不足是否有所缓解？记者对此进行了调查。

　　丽丰地产咨询在 2010年济南房地产市场半年报中表示，2010年，济南房地产市场上半年商品住宅成交量 6904套，成交面积 71万平方米，降幅为54%，主要由于总供应量减少和新政出台，导致成交量下降。

　　而据合富辉煌(中国)山东数据库发布的信息：7 月份，该机构对济南市27个主要商品住宅项目统计，可售房源规模为 46.29万平方米，截止7月25日共成交 18.97 万平米，与去年济南月均近20 万平米的成交量基本持平。从成交均价上看，7月份样板楼盘成交均价为 9023.4元/平米，延续以往上涨趋势，价格依然十分刚挺，未有任何下跌表现。结合总成交量，7月份济南住宅市场样板项目总计成交 17.12亿元。

　　去年年底，由于市场预期好，曾经引发一场土地抢购潮，受开发工期的影响，从数据上分析，今年并未显现效果，也就是说济南市的供应量并未大幅增加，而受到调控政府的影响，刚需只是被暂时压抑。

　　而济南市目前新建住宅房源的分布也极为不平衡，其中历下区和市中区居多，都在 14 万平方米左右，历城、天桥等区域的可售房源总量不多。市内五区之外，章丘和长清总可售房源总体量为14.2 万平方米，90% 均主要为恒大绿洲的房源，其在 7月推出了1400套。

　　据记者调查，目前，济南楼市仅有济南万达广场、海尔绿城全运村、银丰花园、阳光100、保利花园、外海蝶泉山庄、名士豪庭、鲁能领秀城、凯旋新城、绿地泉景、中海奥龙观邸等十几个楼盘有房源在售，还有一些楼盘正在蓄客当中，房源还未进入市场。

　　因此，在目前的市场背景下，多数新开的楼盘依旧保持着销售火爆的势头，而一些进入市场较早的老项目，由于价格已经冲高，而产品品质在没有大幅提升的情况下，则销售不容乐观，济南楼市可谓“冰火两重天”。