楼市回暖是触底反弹还是昙花一现

　　据市建委透明售房网的数据显示，7月济南全市住宅成交量出现反弹，达到1770套，为楼市新政出台3个多月来的最高值，比5月份的1679套多出91套，比6月份的1274套多出496套，比6月份增长38.93%。济南二手房交易中心网签数据则显示，7月份济南共成交二手房1429套，环比6月份1412套小幅增长17套。

　　新房及二手房成交量的上涨，是否意味着楼市的观望僵局已经被打破，开始出现回暖？究竟是触底反弹还是昙花一现呢?

　　刚性需求楼市发展主要动力

　　济南楼市自步入8月以来，很多楼盘都取得了不错的销售成绩，尤其是那些以刚性需求为主要目标客户的产品。在开发商理性定价的推动下，济南楼市出现了难得的小阳春。人们纷纷猜测这样的状态是否会持续到金九银十的到来，甚至岁末。

　　然而，这部分有着刚性需求的购房者，作为楼市的主力购房大军，他们的需求又是否能够成为中国房地产未来相当长时间的主力？而这样的动力又能否持续更长的时间呢？

　　近几十年来，我国经济高速增长，人口红利发挥了重要作用，房地产业也从中受益匪浅。自1980年我国推行住房商品化改革以来，住房需求开始逐步释放并在近十年内持续旺盛。其中，城镇化产生的刚性住房需求、新增适婚人口的刚性住房需求、对原住房条件不满的改善性住房需求等构成了主要的需求来源。

　　近年来，新增城市人口对住房的刚性需求已成为商品房重要的购买力之一。1995年我国城镇化率达到29.04%后，开始明显提速。到2008年底，我国城镇人口共计6.07亿，城镇化水平达到45.68%。到2009年底，城镇化率已经达到了46.6%。从目前形势来看，我国城镇化进程处在快速发展的阶段，每年城镇化率的增幅约为0.9%。所以说，城镇化将是未来推动中国房地产业的主引擎。

　　所以，可以预计，以刚性需求为主力的客群将是推动房地产发展的主要动力。尽管这样的发展受到宏观政策面、供应量、保障房等几个方面的挤压，但远景来看，刚性需求仍将推动楼市持续发展。

　　成交量上涨 市场阶段性回暖

　　在4月17日的政策出台后，很多原本有着刚性需求的购房者的购房热情都受到了抑制，不约而同的选择了放缓置业计划。经过三个多月的调整，许多投资客已经开始慢慢地被挤出市场，房子的销量瞬间一落千丈。现阶段的房价略微有所下降，认购量、成交量都出现了小幅度的提升，市场出现回暖迹象。

　　从某种程度上讲，楼市出现回暖的迹象是阶段性的。因为后续的政策压力会更大，细节会更多。不管从国民的CPI方面来讲，还是政府的动向也好，房子不但是民生问题，更是关系到政治大局。房子不可能再像以前那样突然之间掉下来，再突然之间暴涨上去。比如，现在有些地区房价是八千，如果按照以往调控的情况，这次是八千，之后肯定是一万五了。

　　但是这次不会出现类似情况，比如目前开盘是八千的楼盘，从今年到明年下半年，至少在明年上半年应该会略有下降，维持在七千五左右，价格会比较稳定，但是量会上升，因为市场回暖是刚性的迫切需求造成的。5-7月想买房的人，现在可能已经出手了，比如国庆节要结婚的年轻人，本来计划四五月份买的，结果政策调整暂缓了购买，但现在婚期已经到了就必须买。因此，现在的回暖只能说是楼市走向平稳的过渡，而政策的回暖在短期内没有可能。通过这次调控，房地产也会走向理性的市场，而不是所谓的疯狂的市场。

　　另外一方面，国家的政策在继续进一步的打压，包括在大盘活跃的情况下，国家强调调控一直不放松，而且会继续深入，有可能在重庆进行房产税的试点。从国家调控政策的决心可以看出来，政府未来会一直打压，或者一直引导房价向下走，当然政府也希望成交量可以上升。所以下半年商品房的销售量可能会大幅度的提升，但也是阶段性的，可能等到年底的时候，又会经历新一拨市场的调整。

　　奢谈回暖 现阶段为时尚早

　　首先，从宏观层面上，房地产对整个宏观经济的影响很大，这一拨的市场调整，整个楼市出现了一些稳定的因素，如房价没有出现大跌，当然认购量确实下来了。但调控政策虽然对很多行业产生了一定的影响，但并不是非常明显，某些行业甚至出现了逆势上涨。事实证明，楼市的下跌不会对经济产生致命的影响。因此，国家很有可能会进一步加强对楼市的调控。另外，国家大力建设保障性住宅，逐渐减少对房地产业的依赖，保障性住宅还可以替代商品房，对整个经济产生拉动作用。

　　其次，在政策方面上，国家一直没有放松，但是地方方面，很多银行可以通过变通手段让你购到房，很多人实际上可能不具备贷款的条件，或者是他的贷款条件没有那么宽松，但是实际操作过程中，他利用各种关系，或者中介为了自己的利益，或者银行为了自己的利益，最终会达成非常默契的东西，提供一些证明。

　　但是有一些硬杠杠肯定不能碰，比如二套房，外地基本上是这样的状态，也是目前市场比较火热的重要的原因。下一个阶段的政策层面，可能国家还是会以观望为主，如果市场又处于半失控状态，可能还是会有举措，如果市场处于平静期，政策可能还会延续下去，半年之内谈回暖还是有点早。

　　第三是供求关系。从新政后5-7三个月看，认购量一直比较低迷，关注近几周的认购量，上个月，某知名品牌开发商开盘，认购量有所提升，而这个月，整个市场又恢复了平静。如果所有的楼盘都能够取得70％、80％的销售，那可以说是回暖了，但只有一两个开发商取得比较好的业绩，还不能说明问题。