银行房贷测试被指内外两本帐 对外稳信心

　　如果出现房价下跌30%、50%等极端情况，传导至金融系统的风险到底有多大？至少对外披露的部分数据显示，银行仍然对此乐观。

　　正值银行中报集中披露期，部分压力测试结果浮出水面。18日，交行高管在中期业绩发布会上透露房贷压力测试结果：即使在房价下跌50%的极端情况下，交行房地产开发贷不良率上升约1.6个百分点，个人住房贷款不良率上升约1.2个百分点，总体风险可控。交行称，“与上轮测试结果相比，在房价下降30%的情况下，房贷不良贷款率变化不大。”

　　数日前，光大银行有关高层在IPO路演现场上也透露,光大银行最近一次房地产贷款压力测试结果表明，在轻度压力（房价跌10％且利率上升27bp）和中度压力（房价跌20％且利率上升54bp）下，影响微乎其微；而在重度压力（房价降30％、利率上升108bp）下，该行房地产开发贷款不良率上升1.3个百分点、个人住房贷款不良率将上升0.81个百分点，整体影响处在可承受范围之内。

　　这样的结果无疑令人心安。且已知的数据显示，上述银行的数据基本具有代表性。

　　不过，近日某大型国有商业银行某一级分行对7月份房地产行业授信压力进行测试，得出的却是不太一样的结果。

　　不一样的大行样本

　　该分行所处区域正是监管部门要求重点监测的一线城市。该行内部人士称，这样的压力测试现在每月都有，有关业务部门视报告为风险提示。

　　该行7月份的压力测试结果显示，如不考虑其他授信资产金额的变动，在房价分别下跌10%、20%、30%时，开发贷款不良率可能分别增加0.92、1.22、3.75个百分点；总授信资产不良率分别增加0.06、0.08、0.25个百分点。

　　该行测算，房价下跌30%时，可能新增不良贷款6.34亿元，而其7月末开发贷不良余额仅为2.39亿元；开发贷款不良率也会从7月末的1.41%这一较低水平猛增至5.16%。总授信资产不良率可能增至3.46%的高位。

　　个人住房按揭贷款的情况也不容乐观。

　　数据显示，如在目前房价下降30%的情况下，该行住房贷款不良额将从7月末的2.31亿元达到11.97亿元，是原来的5倍多；不良率则从7月末的0.33%增长到1.73%，增长4倍有余。

　　如房价下跌10%，该行按揭贷款不良余额增加0.98亿，不良率增加0.14个百分点；如房价下跌20%，不良余额增加3.42亿，不良率增加0.5个百分点。

　　该行选取的按揭贷款样本范围为2007年年初至2010年1季度末区间发放，且尚未结清的个人住房贷款。截至今年7月底，样本贷款余额占该行个人购房贷款余额77%。价格基础以抵押物的最新评估价值为基数。

　　上述报告并未给出“50%下跌”对资产质量的影响情况。上述消息人士称，7月份时该行仍按照原来的标准进行压力测试，并且，“我们认为30%已是最极端的情况，下跌50%的情况几乎不可能出现”。

　　他的判断也许不无道理。

　　房地产新政实施以来，尽管取得一定成果，但普遍的房价下跌并未出现，而且房价的小幅回落，也令一些需求开始复苏。

　　8月10日，国家统计局发布《1-7月全国房地产市场运行情况报告》显示， 7月份，全国70个大、中城市房屋销售价格同比上涨10.3%，其中，商品住宅销售价格上涨14.4%，高档住宅销售价格上涨16.4%。

　　同时，据中国指数研究院对全国三十个主要城市住宅市场的监测统计，新政后楼市成交量一路下滑的态势也在7月戛然而止，多数城市成交面积开始回升，其中杭州、天津、北京及上海涨幅明显，环比成交量皆超过20%。

　　上述分行对该地区的房地产市场运行情况也发现，今年7月份，该城市新建商品住房（一手房）尽管成交量依然低迷，但成交均价环比出现反弹，较上月每平米上涨了1000多元，涨幅约7.6%。二手房市场7月成交量也有所扩大，成交面积环比涨幅超过10%，而当月成交均价仅微跌不到1%。

　　内外两本账？

　　第二轮房地产贷款压力测试正在深入开展。相比第一轮，监管部门已重新定义重度压力情景的房价下跌幅度，从30%调整为房价下跌50%。

　　多位商业银行人士透露，银监会已将相关文件于8月初以“特急”的形式逐层下发，并要求各大商业银行以及银监会直接监管的各类金融机构对住房价格过高、市场波动大、潜在风险高的一线城市密切跟踪，分地区、分贷款类别开展压力测试。

　　8月开始，一些商业银行已按照要求重新设定压力测试模型。某国有银行北京分行一位人士称，“房地产压力测试我们现在按月测算、按季上报。”

　　目前的房贷压力测试结果普遍乐观。如交行第一轮压力测试结果显示，房地产价格下降30%，开发贷款不良率增加1.2%，个人按揭不良率提高0.9%。

　　有市场评论人士认为，结果看来，银行似乎并没有考虑房地产与其他行业、与宏观经济的联动效应。房地产价格大幅下降影响的不仅是按揭贷、开发贷，还有银行的抵押贷款、质押贷款，导致银行自身资产大幅缩水。同时，信贷发放又与政府财政、货币发行等宏观经济政策紧密关联。

　　“事实上，一旦房地产价格下降50%，整个中国都处于信用冻结状态。”这位评论人士说，“房地产价格回到去年年初的水平，等于2009年以来新增的贷款资产收益全部无人买单了。”

　　一位银行业分析师称，表面上测过了，实际上达不到效果，这令人怀疑，房地产压力测试，银行是否有内、外两笔账？“一笔对外稳定信心，一笔对内警示风险”。

　　上述国有大行的测试报告指出，“在房价下跌30%时，我行资产质量面临压力较大。我们仍将密切关注房地产贷款面临的风险，及时进行风险提示。”