直播：济南仲裁委2010建筑房地产论坛

    主题：2010建筑房地产发展与风险防范论坛    
    时间：2010年8月17日
    地点：齐汇维景国际大酒店

2010建筑房地产发展与风险防范论坛现场

    主持人：尊敬的各位领导，各位嘉宾，各位朋友们大家上午好。我是来自济南电视台的节目主持人，今天我们在这里，隆重举办“2010年建筑房地产发展与风险防范论坛”，今天可以说是是群英云集，首先我代表此次论坛的主办单位，济南仲裁委员会向各位领导表示诚挚的欢迎，同时也对2010年建筑论坛的成功举办表示热烈祝贺！此次论坛是由济南仲裁委员会举办，济南建委、济南日报社、济南枝江省长有限公司联合举办。济南仲裁委员会作为市政府直接单位，举办这次论坛的目的是紧紧围绕市委市政府关于转方式、调结构、促增长、惠民生战略部署，搭建交流平台，谋求发展，上为政府分忧，下济南百姓，促进社会又好又快发展。

    

全国住房地产教授顾云昌教授分析中国房地产发展走势

    下面我来介绍一下与会嘉宾，首先介绍的是全国住房地产教授顾云昌教授，大家欢迎。顾云昌教授现任中国房地产研究会副会长，住房和城乡建设部住房政策专家委员会主任，北京大学博士后导师，主编的书有《前进中的中国房改》、《中国房地产发展大全》等。接下来再次介绍一下，本次论坛主办方的单位是济南仲裁委主任，济南日报主编，山东忠诚联合律师事务所副主任，济南之江商城有限公司总经理，让我们再次用热烈的掌声感谢以下领导的光临。参加这次会议的还有，省、市城乡建设委员会法规处、信访处等的精英们，我谨代表主办方和协办单位对各位的光临热烈的欢迎和诚挚的感谢。

论坛现场云集了房产界精英

    近期以来，全国房地产行业另来新一轮的调控政策，如何应对这些政策，顾云昌教授的发言将给我们带来耳目一新的感受。接下来有请顾云昌教授。
    顾云昌：各位济南的朋友，很高兴接受我们济南仲裁委员会的邀请，今天就当前房地产市场发展的问题和大家做一下交流。今天演讲的题目是《2010年的楼市发展调控与改革》。大家知道，国务院在4月17号发布了一个文件，叫做《坚决遏制部分城市房价过快上涨通知》，我们称之为“国十条”。现在从17号到今天，大概有将近4个月时间，到底中国的房地产市场调控发生了什么变化，下一步会发生什么样的走势，以及全社会关注的问题，现在很多，所以我对中国房地产发展的理解，展开这个题目。

大众网现场直播

    首先讲第一个问题，叫三个点，热点、焦点、难点。中国的房地产发展，已经成为全中国关注的一个热点问题。也是全民关注的焦点问题，也是我们各级政府在调控当中的一个难点问题。记得今年两会我们看到两会的报道，有许多是关于房地产的，有人说，今年的两会实际上开成了房地产会。第一，是房地产研讨会，因为我们50%的提案和房地产有关，第二房价的声讨会，两会上都在声讨房价上涨过快。我们也知道，在两会前后，总理有一句话，叫做“要在他任期以内，把房价保持在一个合理的价格”，所以我第一讲合理的价格。现在全社会房地产的调控，对房地产调控的定位或者是它目标的定位有多种多样，个人对房地产调控的目标的看法，这个目标的定位，我把它分为三种说法，一种说法是坚决遏制房价过快上涨，遏制过快上涨，这个目标是国务院文件当中设定的目标。第二种说法是促使房价下降，现在看来，社会的舆论，我们的媒体报社的领导都在，好像都是认为这个是目标，现在说调控目标已经达到了。第二种设定就是说房价下降。还有第三条目标，就是我说的合理的价位，这是总理讲的。我想现在对社会度房地产调控的目标上，对调控的成效看法不一致，所以我们的媒体很混乱，说什么的都有。你比如说，遏制房价过快上涨，应该说我们4个月来，房价过快上涨已经不存在了，不是部分城市房价过快上涨，是全国都在上涨，按照这个来说，我们的阶段性目标已经实现了。按照第二个说法，要使房价下降，在上个月，在6月份的时候，我们出现的房价环比下降，就是6月份的房价比5月份的房价环比下降了0.1%，这是一手房，二手房下降了0.3%，7月份和6月份持平，那么这样看来要保持房价下降，这个目标看来还没有达到，特别我看到我们的济南的房价，一手房，我们许多中小型的房价没有下降，只不过涨幅已经放缓，实际上房价的下降是根据环比、同比甚至最高价位，这个月和曾经出现过最高房价的那 一个月。中国房地产协会的副会长就是我的后任，最最近在博鳌的时候，有一个讲话，结果引起了媒体的炒作，就是对房价的这种看法，大家不一致，认为房价现在还没有达到下降，建议中央出台更紧的政策，所以现在一直在炒作这个问题。第三个理解就是合理价位，合理的价位怎么取得。房价下降能不能达到合理价位，我觉得很难。像北京的城市，现在房价三万四万的，及时降到一半，很多人也认为很高，不同的价位，在不同人的身上，体现得不一样，合理价位是不同的地区、不同人当中，看法是不一致的。那么也就是说，我们的调控目标是什么，这个问题我先提出来，你们认为我们调控的目标是什么，房价上涨的同时，房价还是要下降，这个问题是一个重要的问题。
    房地产的问题，必须形成高度关注。因为房地产是中国国民经济的重要支柱产业，是国务院文件明明白白写的，开始国务院说房地产是国民经济的住支柱产业，后来说是国民经济的重要的支柱产业。房地产是我们家庭中的主要的财产，我们的家庭，这房产要按照市场压力大，一般的家庭，家庭财产中，有一半以上是房地产，在中国，3年前，统计局有这个数字，在全世界，恐怕家庭财产方面三分之二是房地产，我们开玩笑说，北京市五六十平米的房子，一百多万，所以房地产对国民经济是重要支柱产业，对家庭来说是最主要的产业，所以应该受到全社会的高度的关注，但是房地产又是一个非常容易出现繁风险的行业。我曾经对中国的房地产，用三首歌来描述，第一首歌，叫做《千年等一回》，就中国房地产进入本世纪以来，出现了“千年等一回”的发展的良机，一千年才能等一回，大家可以想像，我们一千年前，有什么朝代，盖房子的速度有今天那么多，但是从历史的记载，没有这样的事，我们也可以说，未来一千年，过了这个阶段，也不可能出现第二次像今天这样的房地产发展情况，什么原因？两个原因，第一，中国正处于城市化、工业化的快速发展阶段，这是导致中国房地产快速发展的最佳的机会。所谓城市化就是农民进城的时代，第二个原因，是住房制度改革，是房改。我们的房改是商品化、市场化和私有化，改变过去的公有化，变成家家都有的私有化。这个住房的改革，才有我们今天房地产市场千年等一回的发展的良机。第二首歌，就是《让我欢喜让我忧》，房地产行业让人欢喜让人忧。2009年全世界出现金融危机，金融海啸，那么各国政府都是救市，我们中国也不例外，我们总理讲了一句话，“出手要快，出拳要重。”出手快，更多要落实在房地产，中国房地产率先复苏，带动了中国经济的复苏，中国经济的复苏，推动了世界经济的复苏。房地产发展使我们更多人改善的住房条件，我们开发商和建材等其他几十个行业，我们在其他行业都发展起来了。你说有什么关系，地方政府，通过房地产发展，改变了城市面貌，通过房地产发展，增加了财政收入，没有房地产，恐怕没有经济建设。2009年就是一个例子。本世纪初，朱F基担任总理的时候，提出来要建立新的经济增长点和消费热点，要通过正在建设发展，拉动中国的经济，使中国房地产成为新的经济增长点和消费热点，所以中国出现了史无前例的房地产发展的机会，这是让人欢喜，但是我们发现，也有忧，比如去年让我们欢喜今年让我们忧。我们1月份的时候，国务院出台了一个文件，促进房地产平稳健康发展。使房价上涨过快得手势头能够遏制住，但是现在看来，国务院的文件力度不大，3月份和4月份的上涨，房价出现了猛涨。所以不得不在4月份17号，又出台了国务院的国十条。坚决遏制房价过快上涨。也就是说，今天的房地产，让我们感到了更多的忧愁 ，怎么办？在4月2号，就是在出台文件前半个月，建设部的一把手和主管房地产的副手，开展专项座谈会。总理认为，要调控房价，有很多困难。部长说，中国的房地产房价调控，到了最艰难的时刻了，怎么办？希望各位专家出招，我们开会，17号国务院就出台了国十条，就是说中国房地产让人欢喜让人忧，不少年轻人，听别人说，房价肯定下降，一次一次失去了买房的机会，所以房地产今天不仅成为经济问题，而且成为社会问题，甚至政治问题，这是大家看到的。
    现在媒体上有许多言论，但是我们政策上很少。因为一不小心就会说错话，一不小心就会标题化，所以说很谨慎。房地产本来是个经济问题，但是现在变成政治问题。我觉得这个问题，的确是一个焦点问题，全民关注最敏感的话题，如果你说房价要涨，网上铺天盖地地骂你。一些网络在组织调查房价的问题，前几天有一个消息，说中国有6540万套房子空闲，说是这个消息是由国家电网总局发布的。但是国家说，我们没有发布，但是消息出来了，当然我一看这个消息，就知道不靠谱，这个消息肯定有问题，所以我没有宣传，也没有讨论，但是最近又冒出来了。我告诉大家，为什么不可能。6540万套，可以住2亿人口，空着那么多房子，可能吗？如果每套按照100平米算，就是65亿，按照80平米算，50多亿，你知道50亿的房子意味着什么？我们从1990到2009年整整20年，我们盖的房子也就是50亿平米，也就是说我们从1990盖的房子现在通通空着呢，可能吗？太离谱了，但是就有人相信，我们应该承认我们有空置房，但是这样的数据是不可相信的，就我们的媒体都在你传我，我传你。那么中国的房地产到底处在什么时期，中国房地产发展到底有多快，我们的人均那么多，为什么我们的成就我们的速度，没有人来歌颂，以至于今年我们原想开个大会，后来开了一个小会，为什么开大会，因为1980年的4月2号，邓小平有一个关注住房制度改革的政策，今年是关于他的政策的30年，中国取得了举世瞩目的伟大成就，我们想庆祝一下，但是考虑社会上整个的气氛，大家都在忧愁，所以我们就内部开会。
    今天我们既要看到我们房地产存在的问题，又要看到发展的前景。我们有些企业家，有些朋友，有人说，“中国的房地产得了癌症”，我说我不同意这个说法，中国房地产问题是有，但是不能用癌症来形容，我认为中国的房地产不是得了癌症，中国的房地产是“出现了成长的烦恼。”中国的房地产和中国一样，问题很多，又是结构问题，又是政策问题，但是不能就此说，房地产就得了癌症了，就好比中国的经济一样，我们增长速度最快，我们问题也很多，有方式的问题等等我相信我们的房地产是会出现我想唱的第三首歌，就是《明天会更好》，这是我对房地产的一个总体的评判。
    那么到底如何看待中国房地产的地位、现状和未来呢？下面第二问题就是三组数据。第一组数据，7万亿和12.5万亿，这是什么数据？是2009年全国的房屋销售额和消费品零售总额的比例。2009年中国房地产销售，全年的销售额，有7万亿元左右，其中新房的销售额4.4万亿，二手房3万亿元左右，两者相加7万亿左右。12.5万亿是全社会的销售品零售总额，大家知道我们国家的GDP靠三架马车拉，消费、投资、出口。其中消费就是全社会的零售品总额，我们全中国的政府，一年花了多少钱在消费呢，12.5万亿元，如果扣除政府的消费，再扣除农民的消费，剩下就是的居民的消费，最后结果城市居民的消费总额也就是7万亿左右，去年一年，全国城镇居民花了7万亿来解决吃的、穿的、用的、医的、学的 、旅游的，而买房也花了7万亿，其实买方我们把它统计到投资里面去，但是对于老百姓说，去年拿出12.5亿元，其中7万亿买方房了，中国能有哪各行业能超得过房地产业。去年的汽车行业销售多少，去年卖出1200多万辆的汽车总额就是1.4万亿不到，旅游的总的收入是1.1万亿不到，两者加到一起是2.5万亿，汽车业、旅游业两大支柱产业消费总额2.5万亿，而我们房地产是7万亿，房地产绝对是第一消费产业，可见房地产在国民经济中的地位和作用，房地产涨了，速度加快了，对我们国民经济的发展意味着什么？如果房地产下滑了，对国民经济意味着什么？因为房地产背后，是建筑业、建材业、钢铁、水泥、建材、家具、家电等等。这就是房地产在国民经济中的地位和作用，这是第一组数据。

    第二组数据，8.5亿平方和5.8亿平方米，这是去年一年的商品住宅的销售面积和商品住宅的竣工面积，去年一年，我们卖掉了8.5亿平方米的商品住宅，但是我们当时竣工的住宅面积5.8亿，说明我们的房地产市场总体说是严重的供不应求。悠有人说，去年一年是特别的，因为去年下半年，我们国家刺激政策，我们买房子买的特别多，其实我说这仅仅是去年一年的事。06、07、08、09年我们去 去年的房地产销售面积和竣工面积同样是供不应求的。过去四年 ，我们竣工的住宅是20亿平方米，卖了26亿平方米。今年上半年，今年到7月份，我们商品房的竣工面积是2.86亿平方米，我们卖了4.58亿平方米，有人说，为什么会这样，因为市场上不够卖的，因此我们现在是期房，竣工少，卖得多，明年一年的竣工房都卖了，整个的市场都出现供不应求，这是全国的情况，凡是房价上涨过块的地方，都是供不应求，这就是我们经济学讲的供求关系。在今年的社会当中，决定价格的因素，既有成本的因素，更有供求的因素，大家知道，绿豆涨了、大蒜涨了，其背后虽然有人在炒作，但是总体上还是供求关系，网上有一个笑话叫“豆你玩，大你狠”，大蒜的价格是13块钱，有人说，过去开会不敢吃大蒜，但是现在正大光明的吃了，因为是富人的象征。所以我们讲为什么房价上涨过快？原因是什么？是供不应求，讲到这里，我又想起，有一个段子是讲供求关系，它就是在2008年5.12大地震以后，正好遇到了全世界油价上涨，那时候涨到147美金，于是有人发了段子，说为什么油价会涨，因为“汶川加油、北川加油、中国加油全世界都为中国加油，所以油价上涨了”。什么原因导致了上涨过快？背后是什么原因？发展房地产问题出在哪里？政策的调控，我们对问题的看法，都能够得到一个客观公正的立场。这是我讲的第二组数据，第二组数据说明的市场现状。
    第三组数据，46.6%和34%。这是中国城市化的两组数据。城市化指的是城市人口占全国人口的比例，现在超过了47%，这个城市化的水平高不高，相对我们30年前，我们大大提高了，但是相对于发达国家，我们是低。30年前是18%，现在是47%，30年将近增长了30个点，平均一年一个点，发达国的城市化一般在75%、80%左右，全世界的城市在2008年50%，我们那时候只有34%，那么未来的中国城市发展，肯定超过70%以上，因为衡量现代化的标志就是城市化水平，因为有理由认为我们现在是47%，今后变成57%、67%、77%，甚至更高，这个过程恰恰是中国城市人口不断增长的过程。城市人口增长，必然要求房地产大幅发展。中国房地产的未来发展空间有多大，从城市化中就可以看出来，因为城市化市场有很大的需求，我们现在讨论工业化和城市化，因为工业化和城市化成为处在快速发展的过程，但是我们想想，工业化会产生什么需求？城市化又会产生什么需求？工业化产生的投资需求，城市化产生的是消费需求，随着工业化的发展，我们不断地增加投资，拉动经济增长，随着城市化的发展，产生了消费，而我们动对中国经济的发展的动力，消费是最重要的。所以我们也有理由相信，在未来的两化当中，城市化的需求，成为推动中国经济增长主要的动力，为什么？其实这里面很简单，因为城市的人口消费水平要远远高于农村人口的消费水平。现在我们中国的城镇居民收入是农村居民收入的3倍。反过来，城镇居民的消费水平要远远高于农村居民的消费水平，大概也是3倍，消费的过程，是城市化增长的过程，也是拉动经济增长的过程。另外一方面一说明，我们未来得经济发展，在这个过程当中，尤其是住房消费，房地产的增长还是很高的。我在2008年的时候参加一个会议，是关于住房的消费，研究表明，随着一个国家的生活水平的提高，住房消费价格、家庭支出的比例是不断提升的。这里也有个系数，叫做恩格尔系数，一个家庭实体支出、吃的方面支出占家庭最支出的比例，叫恩格尔系数，恩格尔系数越高，说明这个家庭越富，我们全国的恩格尔系数，城市大概是45、46，农村是20以下，说话农村远远低于城镇水平。恩格尔系数随着生活水平的提高，不断下降，下降吃的东西比例下降，我们研究表明，食品下降的同时，怎么支出的行业是什么？第一个是住房，一个是交通、一个是医疗，恩格尔系数每下降一个百分点，住房消费增长.0.5个百分点，所以有理由认为，人民对于住房的消费需求是越来越的。这就是我们未来得发展。那么34%是什么？如果说46%、47%指得是城市的常住人口占总人口的比例，还有12、13%的城市让住人口，还没有享受城市的生活水平，他们在城市居住，但是没有城市的居住条件，我们统计下来，我们现在城市故局面的人均住房面积达到28、29平方米，但是我们的农民工兄弟平均只有5平方米，最多不超过10平方米。这就是我们未来房地产发展要解决的问题。三组数据讲了，说明了什么问题，说明了第一个我们房地产在国民经济中的地位和作用。第二个问题说明，我们房地产市场的现状跟住房市场的现状是供不应求的。第三个数据表明，我们房地产未来得发展空间很大，房地产在中国仍然是朝阳产业。这就是我想讲的三点数据。
    第三个问题，就是三个目标。刚才讲到了中国房地产发展的第一个作用，现状和未来。其实全世界到高度中国房地产发展，在全世界的房地产发展方面，有大家共同的梦想，我把目标梦想归纳成三个方面。这三个方面是要回答三个问题。第一个问题就是为什么发展房地产业。第二个问题是怎样发展房地产业。第三个问题是发展什么样的房地产。先回答第一个问题，为什么要发展房地产？当然目标很清楚，就是为了解决人们住房问题，在30年前，联合国召开首届世界人居大会，就提出了世界各国政府必须遵循的发展目标，就是人人享有适当住房，这八个大字翻译过来，就是联合国对发展房地产的要求。发展目的、解决，人人享有住房，不是少数人，是人人，一定要享有，不是拥有，也不是没有。不同的发展阶段有不同的适当标准，都必须是适当的，最后十七大提出的住有所居。其实和人人享有适当住房是同一意思，就是人人有房住，也不是没房住。其实很清楚，我们房地产发展的目的，就是达到和谐居住，达到人人有房住。那么到目前为止有的国家说，我们已经达到目标了，恐怕没有哪个国家敢这么说。美国这么富的国家，都没有达到，英国，这么老牌的资本主义，都没有达到。因为美国在次贷危机前就有100多万的家庭没有。英国说要增长400万套的住宅，说明英国有很多人没有住房，据说英国的房子，是质量最好的国家，这个事情我们80年代初的时候就听到了，因为有一次，改革开放以后，英国总理到中国来，看到中国有那么多的产业发展，他说“我今天终于过上天堂的日子了”。我说“此话怎讲”？他说“如果能吃上中国的饭菜，拿上美国的工资，住上英国的房子，娶上日本的老婆，那是天堂的日子。”那时候我们想英国房子肯定好，这个饭菜你们来了我们请你，我们平时也没吃那么好，不像现在，再加上我拿的是中国的工资，才99块钱，现在想想100块钱怎么过日子啊，我说我们拿的是中国的工资，他说如果你拿的是中国的工资，吃英国的饭菜，住日本的房子，再娶个美国的老婆那是地狱。英国现在住房问题也不少，美国也不好，因为它有次贷危机，那么到底如何解决住有所居的问题，我们现在看应该有经验和教训的总结，我们想想看，在中国改革开放前，我们实行公有制，国家包下来的办法，其结果是越包下来，我们人均住宅面积越小，我1979年进入建设部工作，1980年起草了报告，我们盖房初期的人均住房居住面积是4点多平方米，30年后，下降到了3点多，邓小平批示，我们要加快人均居住面积，我们那时候，再接再厉，到2008年达到8平方米，又达到16平方米，到现在已经28平方米了，在80年代初，我们就开始研究住房问题。我自己从事规划，但到建筑部门工作后，阴差阳错到房地产仲裁局局长把我调过去，他说我们需要一个搞规划的人才。从80年代初，中国的住房问题，中国的商品化问题，一直到1998年在朱熔基总理的亲自领导下，我在领导手下主要起草文件，通过十几年的努力，我们取得了突破，走上了商品化、市场化、私有化、住房化的路子，应该说，迈出这一步，我们不容易，但是在住房制度改革的进程中，这十来年，我们发现，一贯地强调商品化，从一个极端走向另一个极端，现在提出来问题是什么，是保障房，说保障房搞得太多了，经济适用住房的比例很低，以至于出现了社会上的很多的问题，这两年，我们要达到住有所居，必须两条腿走路，一手发展商品房，一手发展保障房，应该道路很清楚。到底保障房盖多少，前几次媒体炒作，说“我们必须保障房用地总量要占到住宅总量的70%”，其实这是一个误区，其实我们讲的保障房和中小套型、中低价位的占70%，新加坡80%的房子是保障房，香港是接近60%的保障房，所以有些人就说我们要学新加坡、香港，从实际看，没有一个国家保障房占到一半以上，只有这两个典型的国家和地区，所以国务院讲得很清楚，未来我们还是要以商品房为主题，其实在不同的城市，保障房的比例是不一样的，可能北京、上海保障房比例比较高，在济南也可以，但是在县城就没有必要这么高。在北京的房价，3万、4万，郊外都一万多，北京的收入可能比济南高，但是房价比济南高出的倍数要大得多，所以说不同的城市比例是不一样的，第三就是时段比，过去几年和现在几年比。
     第二个目标，怎样发展房地产？回答是健康发展，发展健康楼市。其实任何的行业都应该健康发展，但是唯独房地产的健康发展，尤为重要。从2003年以来，我们每年都出房地产的调控，其实目的就一个，就是促进房地产健康发展，什么样的发展才能健康发展？要达到健康，第一供求总量基本平衡，第二供求结构基本合理，第三房价基本稳定。如果这三个基本达到了，我们应该说，我们房地产实现了健康发展，但是房地产往往是不听话的。它就是没达到供求关系，那么我们供求关系是供不应求的，所以我们的房价上涨了。老百姓觉得房价上涨超过了我们的承受能力。房地产市场既是一个重要的产业，又是一个容易出问题的产业，我们可以从亚洲的房地产泡沫出现破灭，和美国的房地产次贷出现的危机得到启示。亚洲80年代、台湾90年代、日本1997年以后，东南亚，包括香港，房子的泡沫出现最大破灭，这些对亚洲的经济发展造成重大影响，现在日本有人说“中国会出现日本的泡沫破灭，中国今年和日本泡沫前的现象很相近。”甚至诺贝尔奖的获得者也说，中国的房地产和日本一样，我认为，日本和中国有很大的差异，我们现在的房价上涨很快，但是我们的房价上涨的波动和日本的房地产泡沫的情形是大不相同的，和日本当时的社会也是完全不同的。日本的泡沫，你知道日本的地价达到什么程度吗，全日本的地价相当于全世界地价的1.5倍，日本的地价是美国的4倍，小日本的土地这么贵，领土面积是美国的四分之一。最贵的日本的银座，日本东京的，每平方米的土地价格多少钱？700万人民币，所以它这个泡沫砸在这个地方，后来泡沫破灭以后，银座的土地价格，跌到了99%，全日本的房价跌到了80%，所以导致日本的房价出现了衰退的10年，我们比他们的速度差远了。我们的货币发行量，跟日本的货币发行量没法儿比，更主要的是中国正处在城市化的进程，日本那时候已经完成了城市化，所以情况不一样。我想中国的房地产的确有问题，但是绝对不是日本的泡沫破灭问题，我们再看看，亚洲的其他地方，香港，离我们的近的，我们都知道，1997年香港的房地产市场很低，好多人进入房地产，比如说有人发现房地产要降，我就使劲盖房子，回归香港以后，亚洲金融危机，房地产泡沫破灭，房价跌到了68%。我一共欠了700多万，我这个房子只值30多万，我只有节衣缩食，偿还贷款。新衣服不买了，旅游也不去了，消费下降，整个的投资下降，有的工厂关门了，所以工人就失业了，所以我们非常高度关注房地产市场的变化，一旦泡沫起来了，对社会的影响很大，这是刚才说的经济上，从政治上来说，如果我300万积蓄日子过的挺滋润的，结果一下子欠了700万的欠款，马上节衣缩食，所以我们中央政府，特别是金融机构非常重视这件事，因为房地产和金融密切相关，没有金融就没有房地产发展，房地产出问题，金融就出问题，一旦金融出问题，国家就出大问题，因为金融是国家的血液，这就是亚洲金融危机给我们带来的教训，所以本世纪初的时候，我们经常说，我对门房地产也三个定位，房地产又是拉动经济的一匹马，既可以推动投资，又可以拉动消费，但是要警惕房地产成为损害经济的一一匹狼  ，导致经济衰退，如果说，我们上个世纪亚洲金融危机房地产泡沫问题，我们的一直在想，美国的、英国的房地产市场，他们维持得很好，他们的金融体制比较完备，但是谁都没有想到，最大的房地产危机，恰恰出在我们认为制度最完备、资本最发达的美国。次贷危机现在还没有全部走出来，我今天讲次贷，主要从房地产角度来讲。次贷是什么，刺激抵押贷款，中国没这个，比如说我们老板，他的信誉度好，他银行信誉是优级，像我这样的收入低，借了钱又不想还的主，我的信誉就是差，但是美国为什么会出现次贷危机呢？911事件导致了美国经济一蹶不振，为了使美国经济有所增长，一方面美联储采用降息的手段，降低利率刺激消费投资的最好的办法，于是同时启动了次贷，因为布什要美国人的住房，要有一个体面的住宅怎么办，他发现，像我这样的低收入家庭，住房能力太差，能不能启动像我这样的人买房，于是，开始实行次贷。怎么启动，银行、贷款机构保驾护航了。他们说，“顾先生，你这房子这么差，要不要买分？我说“我没钱”，他说“没关系，我可以借你，将来你挣了钱再还，我借你20万美元，”很慷慨，美国的房子都是精装修的，不需要你再装，可以直接住。我买了房了，像我这样的人都买佛房子，突然出现需需求了，房子不够卖了，我一看房价涨了，我们不去买房了，投资，买的越多，房价涨得越快，越快，涨得越多，银行高兴得不得了，都来借钱了，地方政府高兴了，交税的人多了，你说美国次贷好不好，但是随着我们买房子的积极性提高，开始出现房价上涨了，供不应求了，通货膨胀了。这时候再看，我们银行开展收息了，把利率提高到5.2%，直到看到房价市场开始出现销售，房价不涨了，不能再降息了，问题出在哪里？出在我身上，那时候利率已经涨到5.2，但是我在钱在哪儿，没钱，银行的朋友到我家里来，说“顾先生你走吧，这房子不是你的了”。这些房子都怎么办呢？这些房子门口都插了一个牌子，叫“此屋内没有人居住。”这个问题出在哪里？出在断供上，所以出了问题，但是在美国，由于金融体系问题，次贷问题，远远影响美国的经济，因为在美国，有一个住房抵押二级市场，就是我欠银行这些钱，银行把这些钱借给我，我把这些钱抵押在市场，就是银行把我这些钱打包，证券化，有银行，有投资机构就形成了住房抵押二级市场，有评估机构担保，还是投资银行来再借，所以这个问题出现了，出现了次贷，就是演变成了次债，所以一下子就次贷危机变成了次债危机，次债危机变成了金融海啸。当然出来这个问题以后，大家分析，为什么会出现这个问题。有人说美国金融机构失去控制，有人说美国的消费模式构成的，因为美国是高消费，也有人说是中国的关系，因为中国是高出口，把钱都借给了美国。回过头来，从房地产角度来看这个问题，怎么看，问题出在哪里？我反复地思考，我认为结论很简单，问题出在就是不应该把钱借没有支付能力的人。我是没有支付能力，但是银行把钱借给我了，使我购买了房子，随着最后房价的上涨，我根本没有支付能力，所以购买能力形成购买力的时候，泡沫破灭，所以一定要注意信贷掌握住。这就是我觉得次贷危机进入房地产，其实美国的次贷危机，由于把钱借给了没有支付能力的人，而日本、东南亚的经济危机，是把钱借了支付能力不足的人。像我们把钱借给了炒房者，由于银行的贷款，我买了五套，五套吹大了泡沫，最后泡沫破灭，就成为最大的问题，也就是杠杆率出现问题。我们个人买房是60%的抵押贷款，但是如果说我们杠杆不高，把钱借给了没有支付能力的人，把钱借给了炒房者，这是最大的问题。其实关键在于银行的杠杆率，所以去年金融危机以后，全世界出现一个去杠杆化，我们新增出台，就是降低杠杆率。你炒房者，第三套提高多少，第二套提高多少。去年8、9月份，我在国务院发展中心做报告，当然听众是专家，我讲完以后，有一个人站起来说，我回忆一下顾会长的话，我在上海发展商的房价已经降到了，我认为最低。因为上海的房价不能与正常房价相比，我说你买了几套，他说买了10套，每套700万，那时候因为我们国家，经济迅速回稳，那么他说，现在房价已经涨到1000万 了，每套净赚300万，对炒房者，对没有支付能力的人，放大了泡沫，反过来，我们金融杠杆怎么调，他有足够的支付能力，没有问题。问题就出在杠杆率，现在看来，没有的次贷造成的问题，全世界都受到影响。由于我们刚性需求，由于我们的支付能力导致的，没有关系，由于泡沫作为的，由于杠杆过大撬动的，那就问题了，特别是在山东很多地方，还有很不错的，所以我们没有理由相信房地产泡沫。我们调控要两只手。一只是市场无形的手，掌握规好发展速度。第二只是有形的手，该出手时就出手。政府是闲不住的手，这是第二个问题。
    第三个问题，发展什么样的房地产。那么我们结论的很清楚，全世界的目标―绿色建筑，就是低碳。如何运用低碳的技术发展绿色建筑，盖百年住宅。我们的结论应该是很清楚，原因是什么，其实很简单，我们中国当前世界上最大的房地产王国，当今世界上最大的建筑王国是中国。每年新建房屋全世界有一半房屋是中国的，你认为哪一个国家的房地产像中国这样，有一年我到法国去，世界房协那里去，秘书长吃完饭以后，看看法国的房地产开发商，我们中国80年代开始了，这么多房子盖在中国，盖什么样的房子，可惜我们过去的房子90%以上不是绿色的，我们房屋的开发，开发过程中消耗的能耗，要占到总能耗的40%，我们是耗能大户，我们今天说要盖什么样的房子，要走低碳经济，绿色化的道路，如何实现这个目标。一方面，盖新房，要注意节能减排。旧房，大量的改造工程，这几年我们开始得到重视，我们开发商看到已经开使用节能减排的技术，到了夏天，你开空调，在冬天的话，再开热气，脏气就跑不掉了。我们现在的能耗，占世界的三分之一，二分之一，建筑的能耗占据非常大的比例，所以我相信，绿色建筑肯定是我们发展的道路，今后政府必须采取两种手段来处理，使中国的最大的建筑国家盖得房子最大化的节能，不仅是对中国，对世界都是很大的贡献。
    房地产的三个目标，实际上连着房地产，连着房地产对整个社会、经济和环境方面相联系。如果说我们不能很好地解决猪住有所居这个问题，就会成为社会问题，现在的社会问题，反映很强烈，达不到目标，社会危机、政治危机会产生，如果达不到房地产的开发目标，就会产生经济危机。如果我们不注重节能减排，就可能造成环境危机，所以房地产看起很简单，实际上是社会危机、经济危机、环境危机联在一起，我们没有理由不对房地产高度重视。谢谢大家。
    （休息10分钟）
    顾云昌：我想对当前中国房地产发展有第四点，下面我的作为一个分析，背后发展有那多的问题，背后是什么？我认为有三种原因，导致了中国房地产市场出现的现在这种倾向。第一种两个不足，两种原因是两个过：流动性过剩、贫富差距过大。第三个原因是两个缺乏。
    供应总量的不足和保障房不足。我们现在产能过剩，但是恰恰在房地产没有产能过剩，我们发现现在陈产能过剩的产品，往往是工业化的产品，就是流水线上的产品是过剩的，而城市化的产品，好像都没有过剩，我们像住房、交通、医疗、上学，看病难、上学难、出行难，恰恰没有过剩，房地产不足，房地产没有产生产能过剩，为什么会供应总量不足呢？难道是我们没有材料吗，没有钢筋、水泥吗，难道是我们没有劳动力吗，难道是没有钱吗？到底是什么造成的供应不足，只有一个结论，是土地供应不足，供应不足的背后是土地供应的问题，我们有关部门说土地供应不存在地慌，地慌是开发商炒的，其实从现在公布的数据看也已经证明，我们过去出现的严重的土地供应不足的问题，大家知道，国家统计部门，提出今年的土地供应计划，住宅的土地供应量也达到18.5万公顷，去年是7.6万公顷，而且我们发现，放是房价上涨过块的地方，肯定是土地供应不足的地方，比如深圳，为什么深圳房价上涨过快？因为过去30年，深圳关内没有土地可供应，上海这两年的土地供应量，只是我们土地供应量的三分之一，北京的房价上涨很快，北京在过去的两年中，都没有土地供应计划。为了搞好十二五的规划，翻阅了一五的规划，人口的水平早就达到了2020年的水平了，但是房屋的水平依然很低，这就是导致北京、深圳房房价为什么上涨过快的原因。我想重要的是保障房不足这是造成我们今天社会上许多问题的关键所在，统计数据显示，在过去的几年当中，我们经济适用房的供应量，投资规模只有总投资的30%，廉租房数量很少，目前为止，全国享受保障房的家庭，不到总人口的5%，这个比例在世界上也是比较低的，一般不到10%、20%的保障房，我们不到5%，特别是在现在房价上涨过快的情况下，这样的比例是不能满足需求的，这方面应该看到政策上有疏漏，我清楚地记得，1998年住房制度改革，对住房供应体系有这样的描述，就是分析这样的原则，什么原则，就是对不同收入家庭，采取不同的住房供应政策，低收入家庭，提供廉租房，中低收入家庭，提供经济使用房。但是由于我们的政策贯彻过程中，出了许多问题，所以全社会意见很大，于是2007、2008年经济形势有了很大的变化，现在把经济型住房也变成面向中低收入家庭，这一变出现了问题，第一个问题，中低收入家庭，没有能力，把中低收入家庭推向了市场。第二个变化就是因为低收入家庭比例比较低，低收入家庭既有廉租房，又是经济使用房，所以我发现我们的今天的问题，主要是出在中低收入家庭没有相应的产品供给，中低收入家庭当中，有个总体是80后，80后给我们住房市场当中的夹心层，他的收入比低收入家庭高，没有资格购买保障房，但是他的收入由低于高收入家庭，买不起房，他们是我们的夹心层阶层，越来越边缘化，我们80后我国是我们社会当中最活跃、最有朝气的社会群体，80后到的谈论房价的时候，丈母娘说，“你没有房子，我就不能把女儿嫁给你”。我去年说，有个“丈母娘需求”。丈母娘需求是客观存在的，现在丈母娘希望找个女婿是“有房、有车、无房贷，”最起码是女婿有个房子，才能体现我女儿的价值。有人调查了一下，80%的丈母娘要求女婿有房子，只有20%的丈母娘允许女婿租房。当然也有丈母娘，我碰到一个清华大学的教授，他是个丈人，他早就把房子给女儿买好了，我说你亏不亏啊。当然我希望，我们国家共同解决，不像美国，18岁以后，父母不管了，要么你借钱自己买，要么你有房子，80%的丈母娘希望女婿有房子，所以现在这种情况下，80后都有房子需求，但是他们发展房价和收入差距这么大，于是他们在网络上意见很大，网络的主体恰恰是80后，我发现我们的记者也是80后，他没发言权，你就说我们在政策上出现衰落，对80后的关注太少了，也就是为什么房地产会成为政治问题、舆论问题。中国的经济出现了下滑，需要房地产增长，房地产的增长，是经济性问题，就说房地产一旦出现下滑，消费下滑，投资下滑，几十个行业下滑，我们的经济出现问题，但是反过来，房价上涨快，就会酿成政治问题。这是我们今天房地产的难题，是不是不这样。我认为很大程度上是我们夹心层的住房问题疏漏，出现偏差，所以今天我们重点发展公共租赁房，是面向夹心层的。80后的夹心层，买不起适用房，也住不起廉租房的时候，他们可以住公共租赁房，再来我们的农民工，多多少少的受到歧视，我们这代人，两三代都是农民，所以我们到了江西赣州的地方，他们推出“新市民公寓”第二个推出“创业大学生公寓。”恰恰是适应我们年轻80后的需求。是不是？从未来看，我们搞的十二五规划，其中研究表明，我们未来的五年当中，我们的商品房数量仍然会占到正在建总量的50%到60%，我们的保障房包括低收入家庭的廉租房，经济适用住房和公共租赁房、限价房，要占到20%到30%。这样的情况会成为事实，当然，各个地区的比例不一样，对夹心层的高度关注，解决了我们主要的问题，这是从供应角度解答。
    第二种原因是两个过。这是从需求角度讲，一方面是供应总量不问题，另一方面，我 的需求又如此旺盛，什么原因？两个过。第一个是流动性过剩，就是资金流动性过剩，就是全社会流动的资金太多了，这钱是哪儿来的？钞票是哪来的？当然是中国人民银行印的。银行为什么印呢，不能少印点吗，不行。为什么不行，第一，我们收入增加了。第二，土地值钱了。第三，我们把未来的钱都用上了，当然不能少印了。但是注意，这些并没有造成流动性过剩。那么是什么是造成流动性过剩呢？在我看来，第一，外汇储备、出口顺差。我们世界最大的外资储备。我们的流动性过剩，从本世纪2003年增加，现在是世界储备最大的，因为我们出口还是顺差。第二个，热钱，热钱进入中国。为什么热钱进来。当然人民币的升值有关系。投资的钱进入中国来，占到80%，所以人民币升值必然导致热钱进来，这就是说，基础货币扩大，导致流动性过剩，钱多了，我们买10个茶杯，一个茶杯一块钱，现在20块钱买不到10个茶杯，当然除此之外的就是新增贷款，一个是基础货币的量，一个是流通的速度加快了，我们看到，2009年，世界经济面对的金融海啸，面对的危机，各个政府都采取救市的政策，刺激经济，刺激经济，最有效的办法，就是扩大货币，增加流动性，全世界银行都在印钞票，中国也在8印，我们一年增加了9.6万亿，有人说9.6万亿可以绕地球一圈，这么多的钱，这么大的流动性，最后必然导致通货膨胀，过渡的货币，追逐一定的商品，必然导致通货膨胀，所以我们房价的上涨、股市的上涨，是必然的，因为2009流动过剩，货币扩大，导致资产的过剩，所以房价上涨，不是中国社会特有的，全世界各国，除了美国，现在刚刚危机复苏，其他国家都这样。加拿大涨、莫斯科涨，都在涨，不是中国特有的情况。前一段时间我看到，把它编成一首歌，叫做《莫斯科郊外的晚上》。曲子很动听，词也很优美，小河轻轻流，心上人就在身边，现在莫斯科的房价比北京的要高，现在已经8000多美元一平米了，莫斯科的有钱人在市内只能买一套小房子，但是他们不满足住小房子，所以到郊外买了一套大房子，所以他们在唱起来 《莫斯科郊外的晚上》。所以这样的情况下，我们看中国的房价，为什么中央国务院要遏制房价过快上涨，而没说要遏制房价上涨？这是我们国内的理解，对不对。也有专家说，未来中国的房价五年要翻一番。现在货币发行量远远超过货币增加值，去年我们增加了M2的发行量。这一点在2009年下半年，我们沿海地区，他们首先看到全世界都在印钞票，所以他们知道肯定通货膨胀，那些中小企业家出口效益不好，干脆把工厂卖掉，把钱拿着买房子去了。中小企业，大企业，包括央企，都去搞房地产去了，所以房价的增幅，各地都涨，有这种一种预期。换句话说，不是房价涨了，不是黄金涨了，是纸币贬值了。
    第二个，贫富差距过大。中国的贫富差距早就超过了国际警戒线。我们最富的10%，拥有全社会45%的资产，最富的和最穷的之间差30倍，这是三年前的数据，这样的情况下，不少人越来越买不起，另一方面，高端市场也在发展迅速。有不少的日光盘，一天就卖光了，我们把这种叫做日光盘，中国是有钱人的钱太多了，没钱人的人太多了，有钱人他们就投资房地产。我最近看就到一个经济学家对全国隐性收入的计算，统计局没有对这一块收入进行统计，我们每年的存款数量远远超过收入减出支出的比例，这些钱哪儿来的，这些都是隐性收入，2008年的隐性收入达到9.3万亿，2008年城镇居民的总的收入是多少？人均的收入达到1.6万，不到2万。10万亿多一点的统计局的城镇居民总收入，还有9.3万亿统计局没有统计上。所以他的结论是，表面上看起来，统计局的数字是2008年的人均收入是1.6万块钱，实际上是3.2万块钱，不把隐性收入算进去，房价肯定高，如果把隐性的收入算进去，房价降一半，按照这个经济学家的计算，63%的隐性收入归最富的10%。那么可见，我们的贫富差距是多大，是不是。就说，一方面是供应不足，一方面，有钱人有的是，那么供应不足的主要原因是什么？是土地供应紧张，而需求过大的原因是钱太多，所以我把中国的房价市场归结为四个字，叫“钱松地紧”。供应是紧张的，需求是旺盛的，你是这个市场能不房价上涨过快吗？全国房价上涨原因就这儿。
    在这两个过的基础上，我们又发现了两个缺乏，第一个缺乏是投资渠道缺乏，中国的经济社会中，由于投资渠道不足，造成了有钱人的钱存银行，买股票，赔了不少或套住了，所以房地产这个事情，就是这样，股票套牢了，存银行，没利润，买股票，怕套牢，买黄金，怕上当，买古董，看不懂，你说买什么？买房子，所以都投资房地产了，所以投资渠道的缺乏，必然造成有钱人的投资过多，最近有经济学家说，要把中国的市场变成消费市场，而不是投资市场。所以我认为，中国的房地产要健康发展，必须找出两条出路第一条出路就是低收入中低收入家庭解决住房问题。第二个出路就是，高收入家庭、中高收入家庭，钱要掌握好。他有钱没有出路，如果这个不能做到，他现在可以不买，投资渠道的缺乏。
      第二个缺乏是舆论引导的缺乏。房地产已经上升为社会问题、政治问题，谁也不敢讲。政府官员讲话可能会“被标题化”。所以不知道谁讲的是对的。所以这就是造成今天楼市的一个原因，我分析的是不是到位，请大家评判评判。
      在这样情况下，怎么做呢？首先要做到调控，三项举措，使房价上涨过快势头把它遏制住，第一，增加供应量，第二，减少需求量。所以我们这次调控也是这样做的，我把这次调控概括为三句话，第一句话，叫“做大蛋糕”，第二句话叫“强制退烧，”第三句话叫“结构大调”。
       第一，做大蛋糕，千方百计增加供应量，只有增加供应量了，房价才能下来。国务院文件上青红皂白地写着，要怎么有效供应，我们的过去的调控都是两个字，需求。没有增加有效供应，这次调控或过去的调控最大的差别，就是增加供应这块，特别是增加保障房供应。18万土地供应，相当于去年土地供应的2.4倍，相当于过去土地共供应的3.4倍。但是我们发现加大供应量是对的，今天的土地到形成供应量，明年才能形成，所以必须采取措施来遏制需求，这就是“强制退烧”。其实在我看来，我们与其说调控，还不如说“控调”，先控制，控制什么？控制国王的需求，我们住房市场的需求，一类叫自助性需求，一类叫投资性需求。投资需求分两类，一类分长期投资，一类分短期投资。我们出台政策，主要是针对炒房需求，如何控制炒房需求，怎么控制，我们想到了最有效的的方法就是金融杠杆，买第二套房子，首付很高，第三套房，不能贷款。特别北京，你外地人要买房，没有纳税证明的，不能买，外地人在北京买房，不能上户口，通过这个呢，“强制退烧”，房价过快上涨势头一定要退烧，第一个月就退烧了，这个效果是很好的，是非常有针对性的。有人说叫“精准打击”，有人说是“最严厉的调控政策”。比如说我是改善性需求，我一套房，买了50、60个平米，我想改善，结果买了个100平米的，原则上不能打击，但是现在没办法，只能是先满足大局，不管怎么说，先强制推退烧，然后再控制退烧。这就是第二条措施。
   第三条，结构大调。我们看到，调结构非常重要，我们的结构是有问题的，我们整个的住房供应体系是不完备的，所以我们这次调结构，建立一个合理的、规范的住房供应体系。这个调整结构，不仅仅调整商品房结构，调整整个的住房供应体系，完善住房供应体系，调整住房供应需求。我们应该明白这个问题。我想讲个例子，我们到了夏天，我发现T-恤衫的价格差别很大，我们一般的人买120，但是我们农民工兄弟120都买不起，买个10块的、20块的，有谁说，衬衫价格涨得过快，有谁说我买不起衬衫？没有人说。因为各个阶层的衬衫都有。但是我们房地产市场恰恰就是这样。我们的问题出在哪里？出在结构性问题上 。宏观调控的目标定位，我认为是要在合理的价位。合理价位，在我们的房地产调控，是我们各个不同收入家庭，都能买得到，租得起，和他收入相匹配的房子，有些人，花10万、20万，买得起、租得起，低收入家庭5000、8000的，最低收入家庭，说实在的，只有廉租房。北京房砍一半，对于低收入家庭还是买不起，他们还是认为有问题，我们全社会应该有舆论引导，当然我们现在房价普遍非常高，但是房价下降，现在很难做到，而且房价下降，会伤害到有房人的利益，收入提高，我房价不动，这也是一种办法，就是说控制房价的涨幅，是收入和房价之间合理化，将来刚才说的结构合理。1990年调整的商品结构，2007调整的整个住房体系的结构，这恐怕是关于我们80后的住房问题。所以我认为，今天结构调整的角度关注在夹心层，我们全社会的目标，我希望大家都关注，大的供应体系调整，在控制房价过程中，我认为就不会酿成政治问题了，如果说各阶层收入家庭都能满足了，那么我们的销售也会增加，我们的目标是不是这样。
    下面我们再简单讲讲，刚才讲的是调控，还有一个叫做改革。当前的楼市要进行调控，调控的目标是房价和物价，但是真正解决住房问题，解决房地产市场的长治久安，恐怕要进行改革。调整解决主要问题，改革解决体制问题。在我看来，中国经济的调控，宏观经济的调控，中国的房地产市场的调控，将会永远进行下去。不要认为这些调控以后就少调控一点，不可能。为什么？因为市场经济就是冷热变化的经济，可以说市场经扭秧歌经济。因为在经济发展的过程当中平衡相对的，不平衡很绝对的，房地产作为经济发展的长子，可能随着经济的波动，冷热变化，经济扭秧歌，房地产也扭秧歌。房地产调控占到经济调控的最重要部分。要有这个思路。为了解决房地产的波动，减少经济的波动，我们很有必要来进行改革。或者说我们今天房地产出现的问题和我们现在体制有关系，哪些体制？三大体制，第一，货币金融环境的体制。第二，财税税收的体制，第三，土地的供应体制。
      首先，我简单讲讲，金融货币。刚才讲到了，我们在房地产市场冷热河货币的供应和利率大有关系。利率的调控货币的调控，阻隔了房地产的调控，房地产的冷热在金融。导致房地产今天投资过多其中原因就是缺乏投资渠道，投资渠道缺乏背后主要原因就是金融产品缺乏，所以我们希望，创造更多的金融产品，通过房地产金融的创新，把我们热钱和有钱人的钱放到需要的地方去。我们现在有钱人的钱干什么了，买房子，形成了投机需求。如果我们把这些钱放到房地产的前端，不仅增加供应量，而且减少炒房量，也解决房地产上和土地的关系。金融创新要采取疏堵结合，把钱放到需要的环节当中去，减少对房地产的投资需求，我的观点是，增加房地产的资金供应量对开发商供应，增加土地对开发深商的供应，是有了钱，有了土地，大大开发，如果收紧了土地，收紧了钱，仍然不利于供求的发展。只有通过就求关系的调整，让大量的需求平衡了，在供大于求的过程中，产生需求的平衡，现在房价上涨的背后，是地价涨得厉害，为什么地价涨得快，地方政府的土地政策，哪个地方政府不希望土地市场兴盛一点，所以要改变这个情况，必须改变土地财政资问题。1994年的时候，整个国家的财政收入当中，归地方的78%，归中央的22%，现在变了，54%归中央，46%才归地方。地方缺少钱，所以在这个情况下，地方政府才会有意无意地提高房价，这就是房价上涨的又一个原因，有哪个地方说甩开了土地，所以地方自觉不自觉地减少保障房，提高地价，谁都这样。所以我们出路在哪里，要给地方找到一个合理的土地渠道，这个地方在那里，早在7年前，中共中央就提出，要在条件成熟的时候，要开征统一规范的物业税，而不是靠卖地，但是开征物业税谈何容易，涉及到我们税收的调整，涉及到方方面面的东西，所以到现在为止，还没有个方案，还在研究当中，但是我认为这个税收肯定要开，是迟早的问题。你看金融改革很难，税收改革更难，当然更难的是土地，土地税收。但是不是我们就没有出路了？不是，我们不要在耕地上做文章，我们可以在农村的用地上做文章，那就是农村的建设用地，我们的城市的建设用地紧张，农村的建设用地越来越多，农村的建设用地根本不能到城里来。城里人钱再多不能到农村买房买地，谁买，违法。我们的自己的体制搞死了。城里的房子，想办法把农村的宅基地建设用地，合理合法地变成我们城市的用地，我讲个数据，现在全国的城市用地，400平方米，我们960平方米，400平方米城市用地，农村的建设用地的4倍，未来农民还要进城，所以土地改革到了非常关键的时期，这个是我们体制问题，所以必须解决城乡土地断桥的现象，必须改变政府垄断问题，这个问题解决了，我们的土地供应就不那么紧张了，那么供求关系调整了，我们房地产市场也解决了，农民的收益也保障了，所以归根到底是土地的问题，这个任务迫在眉睫，这个改革需要过程，当然我们期待一边调一个改。
    最后再讲三种可能。分析那么多，我们现在的调控会怎么样，大家很关心。现在对房地产市场的调控，无非是两种担忧，一种担心是 房地产市场会强烈反弹，你看前4个月，房价松动了，但是房价没降，政策一收，马上就强力反弹，又会出现像2009年的价上涨，这个不用担心，主张国家不要收紧政策的时候，现在很敏感。还担心下挫，我们的房产交易量大幅下降，特别是北京、上海、深圳、杭州等地，房地产交易量下滑了40%。虽然全国的房地产交易量1到7月份，仍然同比增长10%左右，但是每月的交易量，今年的7月和去年的7月比，今年的8月和去年的8月比，都出现下降。按照这样的发展态势，到今年年底，全国的交易量肯定低于去年，目的看来是这样的，去年下半年增长很快，今年下滑很快，所以整个房地产交易量，肯定要低于2009年，那么这样产生的结果就是会导致明年整个房地产投资的下滑，卖不掉了卖的少了，投资会下降，影响开发商买地的收入，投资速度放慢了，买地的速度放慢了 ，会影响我们相关的建材业、水泥业等，下降越多，搞不好影响越大，因为现在整个世界经济还不稳定，中国经济的增长速度形式放慢，出口、投资速度放慢，如果房地产速度再放慢，今年房地产速度放慢是什么原因，是去年造成的。那么中国经济也放慢。所以这两种可能都是存在的。那么我最近的分析，不知道对不对，我认为只要我们坚持政策，供应量能够基本完成，再加上我们国务院颁布的新三十六条，就是鼓励和引导民营企业三十六条能够执行，那么强烈反弹的可能性大大下降，过去的调控，弹下去以后，反弹造成的房价的反弹，交易量反弹，什么原因呢，我们没有增加供应量，一方面，去年我们土地去年覆盖面比较大，今年土地加大，再加上保证明年、后年的土地加大，即使刚性需求增大了，也不会产生强烈的反弹。第二个，鼓励民营资本进入，相当部分的资金，以前是炒房的，现在是投资的社会保障啊，基本设施等等，会减少对房地产的终低端的需求，炒作的需求。即使市场发生变化，也不会造大的供不应求，所以应该是强烈反弹的可能性不大，我们的业内人士更关心下挫的问题，在我看来，严重下挫的可能性也不是很大，理由是什么，主要是地方融资平台。我们现在政府调控，一个是产能过剩行业，一个是地方投资平台。去年增加投入，我们全国增加了几千万融资，现在地方融资平台有8000个，到去年年底，地方融资额达到7.38万亿，整个融资能达到10万亿，这么大的钱，融资平台，靠什么担保、抵押，很大程度上和房地产有关系，靠卖地、靠房地产税收，如果房地产严重下挫，卖地卖不出去，地方融资平台就出现很大问题，以前叫次债，现在叫欧债，我们不希望中国出现大问题，我们考虑了中国房地产的问题，我到宁夏去，宁夏说，顾先生，请您一定要给我们打气。辽宁说，千万不要北京、上海感冒，我们吃药。所以它不可能让房地产出现大幅度的下降，地方政府的资金，利益上完全相符，所以我觉得，可能是最好的出口，两个问题，就是“降”、“量”的两个问题，价格基本稳定，  我们交易量基本稳定，也解决说，房地产的调控政策，不能松动，一松动可能就强力反弹，但是房地产政策也不敢收紧，因为房地产是国民经济的长子，一定要保持两个问题，几个基本稳定，交易量基本稳定，交易量全国的发展态势可能要低于2009年，但是我们不希望低得太多，保持基本平衡，要降不要降得太多，价格很可能全国平均出现波动，因为6月份，一手房已经出现下降，7月份持平，8月份下降，二手房开始往下降。不同的城市表现不一样，在房价上涨过快的地方，它可能不会有明显的效果，在我们西部城市，不可能降也可以稳中有升。也可能在济南这地方，基本上持平，第二，不同的路段、区位不一样。郊外的房价不可能回落，郊外交通不方便，市中心也不可能回落还会稳中有升。第三个，不同的楼盘，不同的开发商，价格不一样。有楼房可能品质很差，老百姓一看，品质差远了，所以他不得不降价。万科的销售额全国第一，是因为他率先降价，但是有的企业没动，总之我们不同的城市，不同的区位、不同的楼盘，会有不同的表现，总体上是相对稳定的态势。这可能是我对今年下半年的楼市看法，到底是不是这回事，还要看以后的发展。
    说得不对，请大家批评指正，谢谢大家。
    主持人：让我们再次用热烈的掌声感谢顾教授的精彩演讲，上午的论坛到此结束。下午请著名律师朱树英律师给讲解企业加强合同管理，有效防范法律风险的问题。我们下午再见。