山东样本观察：新房、二手房冰火两重天

　　从4月份开始实施楼市新政至今，在三线城市淄博，百姓的观望预期大大加强，去年大幅上涨的房价开始走势平缓。

　　购房者看不准

　　在淄博一家车行卖车的高先生近来十分烦躁，家里亲朋好友凑了一笔钱准备让他买套新房，然而铺天盖地的房产调控信息让他看不准“房价究竟会不会降”，此外对新楼盘的忧虑也让他难下决心。

　　“一怕新楼盘出现质量问题。楼盘很有名，网上一搜，竟然有业主说交房就见客厅里有裂缝。二怕开发商违约。不少售楼广告说有关证件齐全，可其实卖房时啥证都没有。”高先生表示。

　　高先生还担心新小区的物业管理问题，他拿小高层里的电梯反问记者：“电梯用旧了要换，可万一楼上有人交不起份钱，你拿不拿？电梯最后还能不能换？”

　　对远期房价的预期也让高先生犹豫不决：“从现在的人口结构看，房价能撑10年不降，但20年呢？万一房价跌下去，十来年的工作收入就白送给银行啦！”

　　究竟买房合算还是租房合算，高先生目前亟需抉择。他的算盘是，现在手头只有 20万元，若是买一套 50 万的房子，商贷 20 年 30万，累计要还贷款约 50 万元，其中利息近19.85 万元，目前 800元可以租个地段不错的两室一厅，一年的利息足够租房用了。

　　新房成交增长较多

　　在鲁中晨报大楼往西两站路路北，就是新楼盘“盛世名苑”，第三期约 400 套房源已经售出近八成。项目营销总监王汉超介绍，开盘前已有300多人有了购房意向，6月20日开盘成交230户，因为当天来的人太多，不得不把售楼处搬到了淄博广电大剧院。同样6月 20日开盘的“金领世家”当天认购率则超过了80% 。

　　即便是观望者越来越多，即便是对新楼盘心存忧虑，但刚性需求的存在仍让淄博新楼盘做得风生水起。王汉超介绍，盛世名苑开盘前认筹价格约每平方米 4300 元，享受 9.6 折；而开盘后不久单价就提到4500元，而折扣也提到了 9.8折。

　　记者在电话采访一些新盘的售楼处和营销总监时，这个拥有一致利益的群体对下半年房价走势可谓众口一词：“仍然上涨，不过幅度不会像去年那么大。”据悉，淄博一些楼盘2009年度每平方米上涨了1000元。

　　7月21日中午，在房产中介比较集中的联通路和明清街，记者以一位外地派到淄博长驻的业务经理身份走访了近10家中介，年轻的房产经纪人们几乎都劝“能买就早买”，他们有赚取中介费的利益驱动，但给出的理由颇有说服力：“一是淄博房价与其经济实力在全省的排名不相匹配，有些偏低。 二是淄博作为组团式城市，正在发展中心城区，一些原打算在各区县居住的人纷纷跑到中心城区来，有需求就有价格，房价将来下降的可能性不大，现在买肯定亏不着。”

　　淄博市房产管理局提供的数据显示，淄博新建住宅成交仍然呈现量与价稳步上升的态势，在4月新建住宅成交面积 21.2万平方米基础上，5月与6 月分别成交了 29.1 万平方米和 33.4万平方米。若按新房套数看，5 月份成交 2652 套，相比4 月份大幅增长33.7% 。分季度看，二季度成交量比一季度增长31.4% 。房价方面，淄博五个区上半年新建商品住宅均价为3288元/平米，与去年同期相比，价格上升25.6% 。

　　二手房交易6月下降两成半

　　7月12日中午，淄博联通路上一处亿家乐不动产门店已是铁将军把门，其西邻丰苑社区卫生服务站的医生告诉记者：“常常不开门，很少有人来”。他还说，与亿家乐隔路相望的中介“ 亿新家”已经迁往西五路。

　　记者走访中介时，基本都是只有记者一个客户，再没了去年中介门庭若市的情景。当天下午 3 时，淄博房产交易中心三楼大厅，13个“受理房屋登记”即办理二手房过户手续的窗口有多半闲着，仅有五六个窗口前有人在办业务。

　　楼市新政出台让二手房市场买卖双方的心态出现大逆转。4 月中旬之前，卖主坐地还价，看房的一拨接一拨，甚至几家中介同时去看同一个房子。中旬之后，买方观望心理迅速蔓延，二手房交易随之陷入低谷。“原本信誓旦旦要买房，一夜之间突然变卦了，楼市新政让他们有了观望的底气，讨论的话题原来都是能涨多少，现在改成跟我讨论房子会不会降价、能降多少。”资深经纪人赵刚如是说。

　　二手房交易的冷清加速了房产中介的洗牌。“今年上半年，房产中介的日子不好过，成交量眼看是一月比一月少，我知道有十几家中介关门了，上半年我这里6 名业务员走了俩。”淄博仁和房产总经理聂锋告诉记者。

　　“关闭的都是盲目加盟的小中介，一看没业务就关门大吉。”淄博天炬房地产销售经理任凤娟表示：“2008 年和 2009年通过我买卖过房子的人，今年又找我，最多的一个客户办了6单，这半年多亏这些老客户和回头客帮忙。”

　　来自淄博市房产管理局的数据显示，全市二手房成交量3月 1085 套，4 月迅速飙升到1511 套，5月基本持平 1504 套，6 月环比下降超过25% 回落到1116套。（记者 郭 炉）