独家：齐鲁商业地产发展高峰论坛直播
2010-07-17 00:14 作者：严虎 来源：
（齐鲁晚报房产编辑室主任 郝爱萍主持论坛） 郝爱萍：尊敬的各位嘉宾，各位精英们，非常高兴，也非常感谢大家，能够抽出宝贵的时间，参加我们今天下午的齐鲁商业地产发展高峰论坛，伴随着济南城市的快速发展，以及我们济南省会城市的美誉度和品牌知名度的不但提升，济南市商业和服务业这几年是迅猛发展，特别是今年是济南市地产元年，地产无论是从量还是质的方面，都有飞跃式的井喷式的发展。包括传统的商业地商、商铺、大型的综合商业体还有专业的写字楼层出不穷，标志着省城的商业发展上了更高的台阶。以前一些老城区、老商业逐渐被周边日益兴起的商圈和新的商业中心慢慢来取代和改变。面对这些层出不穷的大型的商业项目，在业内一些专业人士认为，省城已经进入了大商业时代，而且我们这种商业地产的高速发展，也引起了各行各业的广泛关注，投资商业地产和投资住宅到底有什么样的不同？对投资商业地产有什么建议？特别是对我们圈内人来说，衡量商业地产成功的标准是什么，涉及到具体的项目、它的定位、招商、运营等等，在行业里有哪些经验可以借鉴，有哪些教训可以避免。特别是我们今年伴随着省城一些大量的地产，又给我们省城商业格局带来哪些变化，这些问题都是我们圈内比较广泛关注的，也是我们各个层面的人士着力研究的问题。在这种情况下，我们今天召开这次商业论坛，借这个机会。我们做一个广泛的交流。
（齐鲁晚报生活日报副总经理大众报业集团广告有限公司总经理 潘子江致辞）
（信立怡高物业咨询机构总经理 朱江发言）
（山东恒隆地产公司副总经理 裴刚发言）
（中铁十局房地产公司副总经理 程广彦发言）
（山东海蔚置业有限公司副总经理 谷传清发言） 谷传清：其实淘宝这个，我们是从2008年年底，因为银座当时是2008年9月26号开业，银座开业，我们开始运作招商，那时候在定位上也出问题了，也走了一些误区，之后我们去考察学习，也结合周边的中端的小户区，现在好点，以前就是城乡接合部，这样我干脆弄成小铺，七八平方的，一些小柜台。当然目前来看是比较成功的，调整好以后，我们预计五一前进行。海蔚想得很好，但是出问题了，就是前期的设计跟后期的租金回报是相匹配的。应该从我这一个铺子，我这一个商场，比如现在银座，我们跟它常交流沟通，在济南这个城市，比较成功的商业，就是建筑面积一个平米做到一万块钱就不错了，像三五万面积的百货店能做三五个亿就相对不错了。在济南这个市场情况下，我们租金定位的时候，就需要从一层弥补的时候，我们也考虑到这个问题。尤其是商业分摊是比较大的，作为高层、小高层，商业分摊四五次了，这个挺可怕。租赁的过程中，使用面积七八块钱。还有管理费用等，一年开支也不少。不管怎么样，海蔚广场那个位置，现在也是济南的中心，确实人比较旺，一年下来，营业额也能做到6、7千万。后续我们能弥补的那块，前面分摊的面积尽量地使用起来，包括一些确实未划价的，通过一些手段，找一些合作伙伴，能尽量来弥补弥补。目前来看情况还算不错。
（上海绿地集团山东置业有限公司营销总经理 谷煜发言）
（苹果城商业运营公司总经理 王青发言）
（鲁商置业有限公司副总 褚夫忠发言）
（圣凯置业代表发言）
（夏都投资总经理助理 程进虎发言） （夏都投资策划部经理 张鹏军发言）
（银座中心 赵静发言）
（山东大舜天成置业有限公司营销总监 刘兴华发言） （山东宏海置业有限公司策划总监 刘宇发言）
（山东龙腾房地产开发有限公司销售总监 史新发言） （深圳华强集团济南置业有限公司营销总监 文卫国发言）
（山东中齐房地产开发有限公司副总经理 李福财发言） （世联地产副总经理 王永胜发言）
在论坛正式开始之前，我先介绍一下出席本次论坛的嘉宾。有山东恒隆地产有限公司副总经理裴钢先生，信立怡高物业顾问机构总经理朱江先生，苹果城商业运营公司总经理王青先生，还有深圳华强集团济南置业有限公司营销总监文卫国先生，山东中齐房地产开发有限公司副总经理李福财先生，山东鲁商置业有限公司副总经理褚夫忠先生，中铁十局集团房地产开发有限公司副总经理程广彦先生，保利山东置业营销总监段延峰先生，山东海蔚置业有限公司副总经理谷传清先生，中润置业营销总监刘奇女士，银座中心策划总监赵静女士，山东龙腾房地产开发有限公司营销总监史新先生，山东宏海置业有限公司策划总监刘宇先生，山东大舜天成置业有限公司营销总监刘兴华先生，还有夏都投资总经理助理程进虎先生，济南龙祥置业总经理范青先生，还有一位远道而来的嘉宾，就是世联地产副总经理王永胜先生。
今天来的还有好多我们圈里的精英，还有媒体界的朋友。
还有介绍一下我们主办方的领导，齐鲁晚报、生活日报副总经理兼大众报业集团有限公司中经理潘子江先生，感谢大家的光临。
下面，有请潘总给我们致辞。
潘子江：尊敬的各位地产界的朋友，大家下午好，欢迎大家出席齐鲁商业地产发展论坛，我谨代表齐鲁晚报、生活日报向诸位的到来表示热烈的欢迎，也向多年来给予齐鲁晚报、生活日报给予支持的各位朋友表示衷心地感谢，我和各位地产界精英是老朋友了，近期由于集团内部干部调整，我再次分管齐鲁晚报地产，有幸为各位老朋友和新朋友服务，希望我们能够一如既往地精诚合作，共创双赢。
2010年房地产行业再次面临严峻的宏观调控形势，特别是对住宅市场而言，一系列政策组合拳开始发挥效应，楼市成交量大幅下滑，房价开始出现一定幅度的调整，住宅市场的降温，使得投资者不得不转向新的投资领域。目前二套房的贷款政策与商业地产的贷款政策已经持平，一些投资者开始将目光转向商业地产，开发商也将投资转向商业地产开发。从6月份省城土地市场交易情况看，住宅用地成交是零，商业用地成交是8。我们举办此次论坛，就是针对楼市发展的新情况，与各位地产界的精英，营销机构、运营机构一起研讨齐鲁商业地产的发展契机，探讨商业发展的新路径，凸显各自的竞争优势，共同努力打破制约商业发展的瓶颈，整合资源、发展壮大。最后预祝本次论坛圆满成功。谢谢大家。
郝爱萍：潘总刚才的致辞里有一个数据，我印象比较深刻，今年6月份济南市的住宅成交量下滑的比例很大，但是有一个现象值得关注，就是济南市6月份挂牌的土地总共是14块土地，其他住宅用地都是流拍了，唯独出让的、成交的有8块土地，全部是商业服务用地，我觉得从这个事实说明很多问题，在我们目前市场环境下，开发商对项目的选择用地也出现了一种观望的态势，反而商业地产是比较青睐的。特别值得一提的是我刚才说的这八块商业用地全部是集中在西部，好像在腊山和西客站片区。由此看出来，商业地产在济南市的前景和成长性是非常看好的。未来商业地产究竟是什么样的，和整个市场的大环境有关系。
首先，请我们一位专家，把济南市上半年的市场形势，以及商业地产目前投资的走势和外部发展趋势做一个简述，有请信立怡高朱总。
朱江：今天咱们就商业话题展开，从信立怡高来讲的话，我们对于整个济南和山东的商业地产，是非常非常看好，为什么是这样说呢？首先一点，就是我们看一下整个济南市城市和经济的发展，从济南市大概是从1992年开始，商业地产进入，1992年之前，整个商业地产没有形成，标志性的事件就是银座数码广场，当时作为济南市的第一栋零售型的写字楼推向市场，与此同时，商业地产的地商，还有一些商场也越来越受到投资者的青睐。越往后走的话，我们发现几个很重要的规律，第一个规律，济南市的写字楼销售呈哑铃型的结构，就是我们顶端的集团采购，高水平、高等级的、大面积的写字楼成了非常重要的一个主流。我们可以看到在奥体板块，在经十路写字楼，包括一些传统的写字楼，都被很多大的机构，整栋，或者半栋，或者整层买下来，而且价位比较高，市场是比较开阔的。
另外，就是普通的写字楼，小面积的也卖得非常好，当然中间那个段的可能稍微差一点，也就是说反映出一个什么状况呢？济南市的整个发展比较好，然后很多企业尤其是大企业，原来的办公空间不够了，然后亟需要扩张，有些是成倍成倍地扩张，所以造成写字楼物业销售非常好。此外，租金和出租率在整个济南市都非常高，这是一个现象。第二个现象，就是我们底商的销售非常好。从信立怡高这么多年来看，我们成交的最大一单，是7500万，一个老板投了7500万，买了几千平米的商业，这在过去是前所未有的。而且我们现在发现千万级的投资商也在大幅度增长。在2005年之前的商业投资，大部分都是在几十元规格的，上百万都鲜有案例。到了2008年、2009年，我们发现投资商铺的实力大大增强，而且这块支付能力和客户的基数都大幅度增长。反过来看，普通的小的底商反而市场不是像这种大的地商那么特别乐观。也就是说，整个市场，商业地产给城市带来的投资价值也是非常得明显。
我们有一个统计，二环路以内的写字楼和商业，都是稀缺商品，投资价值确实也是非常大，只不过现在价格涨的非常非常快。但是不管怎么样，我们看到几个传统的地段的商业租金一直是持续地高涨，在泉城路的租金最高能达到30多块一个平方/天，这也是非常可观的，在传统的山大路地段，解放路地段租金的涨幅很高，商铺空置率很低，租金涨幅很高。前不久我们做的一个项目，在环山路上的一些底商，甲方想卖，结果还没有卖，好多签条子的都过来，结果没办法没有卖，就租，租的话也有好几百号报名。整个地段我们考察了一下，根本没有空置的地位。背后，我们看看为什么现在投资商业地产和商业地产开发是一个越来越受重视的事情。
首先，我们看一下从城市化进程角度看，比如说为什么商业地产，特别受到投资者的青睐，比住宅还要更受青睐，很重要的一个原因，商业地产的投资价值和投资回报率，包括升值潜力都非常巨大，比住宅更大，只不过风险可能要受到一些影响，大家对商业投资可能会有一些担心和疑虑。但是现在来讲的话，大家知道我们国内老百姓的储蓄基本上没地方放了，放银行在贬值，买住房也不可能住那么多，收益率也不可能那么高，而商业的话，买的到位的话，他得到的回报要远远高过住宅。也就是说，现在我们理解，我们很多的消费者把商铺投资当作储蓄，不是一个简单的买铺子，然后经营这样一个功能，就是我钱没地方放，不是买住房，就是买商业。我们可以从万达广场地商来看，万达广场下面商业卖得也是非常好，非常的快。前不久，我跟温州商会的夏会长在一块沟通的时候，他老乡有一百多个，在那里买的持久铺位，整个项目的1/3都是温州老乡拿下来的，我听了以后也非常震惊。只要我们有些好的优质的商业项目的话，我认为一定是不愁市场的。所以这是从消费者角度来看，咱们济南商业地产前途也是非常大的。
最后，我们从整个全国形势来看，市联集团有个分析，现在国内的大开发商，普遍把视角伸向二三线城市，特别是省会城市，在省会城市的商业增幅要大过住宅的增幅。很多开发商把二三线城市投资地产作为一个战略性的布局来做。其实从济南也看到，上个月商业用地成交8幅，然后住宅成交零幅，这绝对不是一个孤立的现象，是一个全国性的现象，在山东济南的一个表象而已。大部分企业都把做商业地产，作为一个战略在对待。在2009年之前，大家都在争论，万达模式好，还是万科模式好，那时候可能我们业内人士毫不犹豫地说万科模式好，因为万科当时是学的帕尔迪，走的100%的销售，纯住宅开发，通过快速开发再实现企业的资本金的高速周转，从而获利。万达模式其实跟香港很多企业的模式差不多，是在城市核心地段持有物业，然后通过持有物业不断的增长，通过优势物业的持有量不断地增加，从而获得更大的回报。它的回报有两个方面，一个方面是租金回报，第二方面是经营性的收入，第三方面应该是房价的增持。这个坊间有个说法，去年万达的租金收入已经突破了30个亿，假设它上市，王经理一定是第一位的。所以2009年的11月9号，万科高调宣布也要进军商业地产。原来万科是100%销售，现在万科能够把20%的指标用于持有。这是一个非常大的转折。也就是说，万科下一步可能在城市核心地段的一些商业的面积都会持有，或者是经营。这实际上也给了我们一个信号，为什么中国企业都开始纷纷重视商业地产的持有，或者是投入呢。背后有个很一个重要的原因，就是城市化的进程带动城市土地价值和城市商业价值的提升，这个提升速度要远大于我们通过销售住宅所获得的一次性的利润。你在卖住宅，你就是一锤子买卖，而现在地价涨的越来越高，我们做住宅开发，更像是一个赌博，就是我赌注不断地加大，原来100万买一亩地，现在1000万买一亩地。实际上中小开发商，如果赌不好，就把几个亿，上次在山师那个两个亿就卖了15个亿，如果没赌好，身家就完了。所以很多中小开发商没法玩，就退市。这也是2010年房地产很重要的规律，就是一些中小开发商退市，不敢玩了，因为赌注越来越大。
持有商业物业的一些公司反而是收益的，像万达在很多核心区持有物业，房价涨的比它那个利润要高得多，而且租金一年一年的收，就像割麦子一样的。它的收益是持久的、可持续的。所以这个模式，我们认为也是未来房地产的一个主流趋势。
我们传统上很多做法都在被抛弃，比如商业物业分割销售，把产权分割了卖，全部出问题了，我们信立怡高在这几年中全部都出问题了，很多项目，两三天全卖光了，而且卖的价位也很高，但是最后经营者发现，他有个两难的问题，就是我们的小业主希望租金很高，而很多商铺给的租金又很低，根本就谈不拢，几百个小业主没有几个能够说话算数的。我们一个很经典的案例，我们有一个项目，小业主希望的租金大概是在三块，而商户所愿意支付的租金大概是七毛，三块和七毛谈了半年谈不拢，最后小业主全部闹事，最后全部退掉。所以这种产权分割的模式，我们认为是非常不负责任的，也是对企业自身不利的一种做法，这种做法已经被广大开发商抛弃。未来商业地产的开发和经营更加理性，更加注重培育市场，更加注重整体的经营。只有经营成功了，商业地产它的价值才能不断放大，只有经营成功了，才能够使得投资者、消费者，包括小业主，包括开发商都能够共同受益的多方共赢的局面才能形成。这就是信立怡高对整个商业地产的认知。谢谢大家。
郝爱萍：感谢朱总。说起济南商业，本地的和外地的都有一个普遍的认知，目前济南的商业还比较落后，商业的格局没有更大的突破，还是本地的几家大国企独家垄断，所以在这种情况下，我们恒隆广场，从最早在济南露面亮相到现在的工程紧锣密鼓地推进，恒隆广场在目前，我曾经看过一篇文章，应该是《2010年济南市最值得期待的一个商业项目――恒隆广场》。据我了解，当时我和裴总也聊过，说起恒隆广场就是世界顶级名牌，是代表的缩影。对我们中国人来说，特别是对很多济南人来说，星巴克、哈根达斯，我就记得这么几个名称。目前恒隆广场的运作到底到什么样的程度？它真正能给我们济南人带来什么，下面请裴总给我们介绍介绍。
裴钢：各位下午好。我是山东恒隆地产公司的裴钢，很高兴跟各位业界的同行和新闻媒体朋友进行一个交流。我首先介绍一下山东恒隆广场，济南恒隆广场是香港恒隆地产在济南的第一个项目，它的总投资近30亿人民币，建筑面积17万平米，预计在明年的第三季度开业。整个商场的定位，建筑设计非常漂亮，品牌更多的一个全新的购物中心。预计将来会有大大小小的商户450家，现在根据我们招商的情况来看，预计将会有近50%的会是首次进入济南的品牌。将来建成以后，济南恒隆广场是一个集购物、娱乐、餐饮、休闲为一体的全新的购物中心，将会给济南，包括山东省周边的消费者带来一个全新的购物理念和生活体验。
刚才听了介绍山东本地的一些商业地产市场的情况，我本身自己也初来乍到，不敢对市场也没有太多的评价。作为我们来讲，我们有一个很深的感受，能感觉得到，在未来的三到五年之内，济南整个商业环境会有一个很大的变化。到时候济南商业环境可以说也跟它城市的地位真正地匹配，所以我周边的很多济南人，我也问他们，周末啊，或者是假日消费到哪里去，到上海啊、北京啊，有的去青岛，在济南消费没有一个很好的场所，或者场所比较少。我相信今后随着类似我们这种商场，给大家的购物选择，或者说一个生活体验有一个更多的选择。谢谢大家。
郝爱萍：我们项目招商现在进行的怎么样？
裴钢：招商，我们从去年就开始启动了，目前来说已经签约的有香港的派莉丝.蒂姆，还有华润集团旗下的精品超市OLAY，还有一个也是香港的一家公司是名店运动城，还有类似刚才提到的星巴克，还有哈根达斯之类的。在招商当中，我们也感受到困难和吃力，很多品牌对山东这个市场也是比较没有信心，正因为我们现在济南市场起点比较低，也说明将来的发展空间很大，随着我们整个济南城市的发展，他们也在改变他们的看法。
郝爱萍：裴总为了参加我们这个活动，今天要飞上海，专门把航班也推迟了。现在一说商业，招商可能是最大的问题。接下来，有请中铁十局的程总，中铁的会展国际是在济南市第一个喊出商业综合体的项目，在高新区的空白上面弥补了很多的空白点，特别是把银座引进了高新区，无论是上到政府，还是下到老百姓都是拍手称快，特别是程总看到项目经营的，首次改变了历史，在圈里公认的，把商务倒挂的现象改过来了。程总把你的经验给我们大家分享一下吧。
程广彦：谈不上什么经验，各位专家、各位同仁大家好。作为我们中铁十局房地产公司，起步也比较晚，也是一个新加入房地产行业的企业。作为我本人更是如此了，进入地产圈没几年的时间，经验很少，掌握的包括济南的商业市场也好，住宅市场也好，掌握的情况比较少。我今天也谈不上什么发表，就简单说说我们中铁会展国际这个项目，这个项目，我们2008年拿到这个项目，它是商业和商务办公用地，作为中铁，有一个社会责任，按照土地的使用性质，我们规划也是按照土地使用性质做一些商业和商务办公，也是从这些方面去考虑的。整个项目总共是45831平米，占地面积，整个规划面积是20万平方。地上15万平方，地下5万平方。主要是以写字楼为主体。刚才郝主任已经谈了我们把银座引进来，当时我们做这个规划，也考虑到高新区这么多住宅小区，住宅很多，我们做市场调研的时候，也了解了一些情况，高新区下一步的发展，但是还缺一些生活配套，购物很不方便一些，设计规划理念的时候，也考虑到一个大的购物商场，也解决高新区居民的购物问题。特别是银座，一提起山东银座，大家都说商业做得很好，银座走到哪儿商业就火到哪儿，我们把银座引近期，一是提高了商业地产的价值，第二个是解决居民购物的需求。所以我们把银座引进是2009年12月16号，银座成功签约，高新区的商业的价值，从我们没签约之前，到签约之后，商业的价值有一个大幅度的提升，咱们各位专家，特别是信立怡高，做市场调研这块，应该掌握的比较清楚。所以银座引进也是对我们的项目也是一个很大的促进。
银座引进来以后，大概两万平方，地下一层作为一个大型的超市，地上一至三层作为一个精品店。再一个从整个设计理念，我们主要以写字楼为主，还包括一些酒店，也可以做一些酒店设计。其他的都是办公式，传统的写字间。
再一个，谈一谈我们这块关于销售情况，可以说，从我们5月16号，当时我们推出了四栋，一个6号，一万一千七百多平方米，7号也一万一千多平米，8号也是一万一千多平米，3号一万八千多平米，从销售情况来看，我们把银座引进去以后，对我们这块销售，对整个高新区商业的销售，应该有一个很大的推动作用，我们也沟通过，把银座引进来了，商业也好卖。所以包括投资也好，自营也好，高新区下一步是济南市东部新城，所以他也看好这块的发展，有些私营企业。我们开盘当天，6号就15层，15个小型公司，一人一层，一个企业一层，当天就抢走了。一层将近800平方，也很适合于中小公司来做办公。我们当时的设计理念也是可分割的，你要多大都可以，要100也行，200也行，500也行，600也行，整层可以整体分割。满足各个客户，小企业的办公需要。8号楼也是15层，5家公司，有要两层的，有要三层的，全部合同也都签完了。当时7号楼，推出4到10层，推了一部分，因为当时也看这个市场，我们作为地产，也是一个新企业，成立没几年，真正定位地产把握的也不是很准，所以我们当时推出4到10层，把这一层分割成五个单元，你要一户也行，要五户也行，自由组合。所以这块当时我们推出7层，也是当天销售了一天，到了80%，没剩几个了。这是我们对沿工业南路这三栋楼，16号开盘，也是很成功的。当时开盘我的预想，真的很担心，确实超过我的预想。整层的有没有人来买，700来平方，一层就是六七百万呢，有没有人能拿出这个钱，确实很担心。实际上到了开盘，大概一个半小时，心里就有底了，15层就没了。当时开盘大概均价在8000多一点。确实一天两栋楼几乎就没了。3号楼那一块销售也达到30%，因为3号楼这块是属于小户型，60到100平米，小户型办公比起整层的二三百平米的销售差一些。从我们销售情况来看，真正作为商业地产这块，我们要把市场弄明白，它适合于哪一种公司，我们对这块设计方面，3号楼可能有这样的缺陷，但是其他1号、5号、6、7、8，包括我们的4号不存在这种问题。实际上当时我们是想做居住型的，往这个方面去靠，所以当时面积设计的小一点。咱们的使用性质就是商业和商务办公，所以我们还是严格按照这个程序去做。再一个作为高新这块，包括高新区领导，也对我们项目比较重视，中央企业嘛，当时拿了这个项目以后，能不能建起来，确实对我们有所担心，没想到拿到项目三个月，我们就开工了，我们2009年5月份开工，到年底，五栋已经全部竣工，外装修已经到了一半，目前为止，整个外专修基本上都做完了。今年，从我们公司的计划，今年年底这五栋楼交工使用。但是作为我们来说，一再强调，要为客户着想，我们尽量提前交房，所以我们银座也是今年年底入住。到明年五一之前肯定要开业的，正式营业没有问题。计划今年12月份交付，但是我跟银座签的是2011年的12月份，进度提前一年。目前来我们这里咨询的，小商户比较看好。一个商铺可能一二十个人来争这个小商铺，都想要。我们一个客户，程总，你把你沿街商铺，整个一二层我全买了，赶紧给我定个价，我先交了钱，先预定。
郝爱萍：不光底商值钱，户外广告也值钱，很多户外广告都盯着你那。
程广彦：我说还没开盘，还没定价，具体什么时候开，还没定，定了再说。说明我们把银座引进去以后，把高新区周边的商业拉动起来了。做商业地产，各位都是专家了，我是刚入行业的新兵，谈不上什么经验，只是简单把我们项目介绍介绍。今天来主要是向各位专家学习学习，听听大家的高见。谢谢。
郝爱萍：程总说得很实在，确实你们当时喊了个口号，“不封顶绝不卖”。没有一定实力和气魄，一般的开发商做不到这一点。我觉得作为商业来说，大家越来越意识到，除了我们前期的项目定位、招商，后期的运营管理非常关键、非常重要，很多商业肯定有一个养铺和调整的过程，这个情况肯定都不一样，有的长有的短。在我们济南，海蔚广场是一个很典型的项目。从最早的运作到后期的运营，中间出现了一系列的问题，现在走上了完全正常的路子，给我们业界很多的启发和启示，这个期间他们走了一些曲折的痛苦的尝试和摸索，他们的经验对我们在座的很多很有启发，下面请海蔚的谷总给我们说说。
谷传清：首先感谢晚报的各位领导，有幸来参加这个活动，刚才我们也说到了海蔚广场这个项目，名声也不太好，尤其2007年以前，整个我们商业这部分关门了，到了2008年9月份，我们重新招商调整，慢慢慢慢起来。应该来讲，通过这几年来看，经验是没多少，但是教训确实一大堆，商业地产以前没玩过，确实也挺费劲。老土话，拿块地，先开枪，然后再瞄准。不是这样。当初我们五万平米的商业，当时谈判的商家不下于十家，商家一提个问题，咱感觉不错，一提租金，给你七毛吧、八毛吧，我们就烦了。我们感觉这么好的硬件，怎么不值那三块钱。大商家说你知道我一年营业多少，我们不知道。我们硬件很好，比方说分层那边的问题，德州正好有个朋友也说，你像分层做超市，根本不行，小推车上不去，一说层高，我们又傻了。这是我们的欠缺。包括后期我们如何定位，当时卖的时候，五六十个平方，在座的恐怕也有我们投资商，不过现在还行，收益也还不错。我们就按你买的平方收，当时做着做着发现问题了，就是定位出问题了。我们的项目东侧是大润发，应该是中高档的百货公司，纯粹是为了生活日常开支用的便民超市，价格定得不过不低，所以前期定位等于死掉，没办法我们一边摸索，一边调整，通过这几年来看，我建议在座的各位同行，如果有从事做商业地产这块的，建议在公司的人员结构配置上，尽量找一些商业运营的。不管是分层的，还是招商的。到今天为止，前期来说，我们是外行。
郝爱萍：谷总，你把淘宝城这个给我们介绍一下。
郝爱萍：它应该说是济南商业地产的一本教科书。现在确实做得不错，曾经为这个事，我们也做过几个专题，研究过。下面，给我们介绍一下，我们一位迟到的老总，上海绿地集团山东置业有限公司营销总经理谷总。
绿地集团目前为止，在山东创了个记录，当时是上海和山东两地最大的投资，投资是300亿，也是绿地集团目前最大的项目。特别是绿地，在圈里看，超高层大型的综合商务经验非常成熟。可能这个原因，谷总来了济南以后，做的几个项目都是轻车熟路，不吭不响全部卖完了。
谷煜：首先感谢提供这个平台的，今天听了几位专家讲，也学到了很多东西，关于商业地产这边，我也说说我们绿地的一些操作手法，我先介绍一下绿地集团在山东现在启动的和准备启动的商业项目。现在已经启动，还是打桩开工的项目，就是普利门超高的项目，这个总建筑面积超过20万，纯商业是5万左右，准备启动，就是西客站商业，就是高铁站前广场，这个纯商业的体量也超过20万。事实上绿地集团在商业地产开发，截止到目前的数据，全国已经超过了1200万，当然这个数据报出去之后也很吃惊，实际上我们在商业开发这块，也是通过摸索和学习的过程。尤其在前些年，截止到目前为止，已开业的酒店已超过10家。在前几年我们走了一些弯路，假如你这个产权出售的商户，如果它的售价能够达到投资回报的话，这个纠纷问题还会少一点。后续我会讲关于商业现代的两个模式。事实上绿地也发现在商业地产开发中和住宅地产开发的一些不同，举个最简单的例子，就是在产业链条上多了一个经营者，事实上这个经营者就像刚才提到住宅产业开发，万科帕尔迪，是把我们目标客户分成九类目标客户群，就是开发商对消费者之间，可以通过消费者的细分去掌握消费者的需求，对应产品实现销售的过程，当它把所开发的产品销售出去，整个的过程就结束了。但事实上商业地产开发多了一个经营者之后，问题就显得尤为复杂。大家如果做商业地产招商会发现，真正的建筑招商和建筑产品本身的影响力，占的权重可能只有三成到四成，也就是说，商家关注的就是以你这个项目为核心的，核心商圈，传统说的三公里范围内是不是有15万人口，当然这是常说的数据，这些人有什么样的消费水准，他们能支撑什么样，到它未来开业的几年之内能达到什么样的支撑。这样就使得商业地产的开发和城市化的进程，人口的导入等等产生密切的关系。绿地集团曾经组织商业地产在美国、日本进行了一些考察和学习，也咨讯了像日本，包括国际上先进的开发机构，我们发现在美国大型的shoppingmall在慢慢地倒闭，我们国内可能很热中开发整个城市区域的大型招募，在日本有一个非常有趣的现象，就是日本商业，到了大型商业体，甚至看不到所谓的主力店，这些可能大家觉得很吃惊的。基于这些研究，绿地决定在商业地产开发上采用三个策略，第一个，在商业运营过程中，如果按照国S外成熟经验，一定是先把商家落实，然后根据商家提出的技术标准再进行开发，就像刚才说到不同的超市层高的要求不一样，不单单是一个扶梯的问题，不同的影院，要做IMAX的和普通的也不是一样的技术要求。在国外看已经是这样。我们在这方面是怎么处理呢？由绿地集团成立商业运营中心，整合全世界商业资源，签署商业战略合作伙伴，这种战略合作伙伴分成紧密型、次紧密型这种方式，紧密型就是只要我进入，他想进来，我就一定让你进来，也有这样一些捆绑商家，比如说超市类的、影院类的，选择超市，其实是带动整个商业项目的人气，选择影院是拉动三层、四层，起到一个人员的分离作用。这是绿地把持的第一个原则。
第二个原则，在商业建筑设计的过程中，和世界顶级的建筑商业设计师事务所合作，在这一块我们不会省设计费，举个例子，比如像普利门的开发，就是和，就是设计世界第一高楼的迪拜楼一起合作，曾经操刀过日本福冈木这些设计师事务所合作，这些能给我们提供什么呢，同样的规划，同样的建筑面积，通过立面以及局部细节的处理，能达到吸引人气的作用。这是绿地商业地产操作第二条原则。
第三条原则，对远郊类的项目，举个例子，像高铁广场，在招商过程中就出现这样的问题，商家去了以后，三公里划下来，不要说15万，5万可能多不存在，讲讲西区规划，商家也很清楚，我们就采取第三条原则，整合资源。你要想进南昌的最核心的位置，你想进武汉最核心的位置，对不起，这个西客站你必须进入。这三个原则，可能绿地在操作三位商业地产的项目上就有了一定的优势。
关于三位商业地产其实业内也有很多说法，比较典型的两种说法，一种是万达模式的定制地产，绿地和它有异曲同工之处，不同的是万达现在正在向产业链的下游在发展，事实肯定不言而喻，比如他为什么要经营百货，为什么要经营影院呢，肯定是因为租金问题，如果我们手里有商业，都会遇到这个问题，但是你去招大超市的时候，20年下来能打得平吗？也是因为这个原因，绿地至少目前除了酒店行业，其他行业还没有走这条路。
还有一种模式，就是潘石屹这种理论，SOHO代表的，他认为商业可以自己去形成的，只要选址选到了核心区域，当然这个业内众说纷纭。我们绿地可能采用什么样的模式呢？就会制定出持有和出售的比例，如果全部持有，不出售，如果你做地产的话，你就会知道，如果你这个投资会做到20年的话，我要全部持有，1500万下去，恐怕你做到今年，明年就不要再拿地了。持有多少？持有的部分怎么去操作，这其实是绿地所面临的一个课题，截止目前为止，我们是采用了两种模式、一种结合，当然销售的部分也有明确的规定，不会像传统意义上这种销售方式，比如我这个商场做了一个主力店出来之后，我把外面一圈划成商铺卖掉，这个肯定死掉。因为你想给它定位到精品的时候，要一个铺子，他就要开商店，所有的精品就不会有一家进去。出售在什么部位，该怎么出售，这个也是我们绿地一直在商讨，以目前为止已经形成的一个模式，比如说举个例子，就是我们商业同样有一个品牌叫套界？？，它是在商业地块非核心位置，一者扯动人流，二者达到一种区划。简单介绍这些。有什么问题也非常欢迎和大家一起探讨。
郝爱萍：苹果城的王总应该是地产界老的操盘手了。下面请王总给大家讲一下。
王青：我把我做商业的东西跟大家分享一下，刚才前面讲的很多了，商业很多成功的、失败的一些东西。我可能稍微特别一点，去年做地产，去年卖房子，今年又过来干商业，我确实本身是干商业的，做商业一定按照商业的路子去走。苹果城的项目，就是刚才讲到的，首先你的定位是什么？基本上我这个项目，因为我们两年前就开始规划，从做住宅的时候，因为我们物业并不是很理想，是一个住宅的底商。实际上因为两年前，进入住宅底商的这块，平面设计也好，包括商铺的规划，谷总也讲了，店铺怎么划，因为我们两年前开始做这个。
另外一个很重要的就是我们先前的定位，任何一个商业你先要明确它是干什么的，我们两年前就定了，两年前定位它叫苹果城，现在只是在执行2000年的一个方案而已，我们的定位很简单，就是济南的商业缺乏一些不一样的东西，在济南也两年多，我觉得我算济南人了。济南的商业还是缺变化，我们也非常欢迎，像恒隆来，我相信会带来更好的。这样能给济南的消费带来多样性，因为济南现在商业消费就是缺乏选择性，你总感觉就那几个商铺。就拿电影院来说，济南目前最活的电影院就算是恒隆的电电影院了。济南的电影院的档次目前来说太一般了，看阿凡达，很多人专门跑到北京去看《阿凡达》，那个3D跟济南的3D绝对不是一个概念。我们就是一个小商业，三万多平米，实际上是覆盖历山路周边，而且我们档次也不高，可以说跟恒隆没法比，跟银座也没法比，说白了就是汇集了一些时尚小店，因为文化路是济南原来的文化集中地，今年运气比较好，文化路也封了，所以对我们招商还是比较有利的，运气比较好。
大的方向来讲，我们就是服务于济南的年轻人，我们定位就是年轻人的潮流之城。我们认为和年轻人相符的才能进入这个城，跟年轻人不相符的，我们不能让他进入。有一些品牌，比如热风那些，我们也都在部分谈。我觉得我应该代表本地商业来说话，没办法，恒隆、万达、绿地，你们都是有全国的背景，你这边可以通过上海渠道、北京渠道、香港渠道，我没办法，我只能在济南等，济南在山东又是二线城市，它上面还有一个青岛，很多品牌都是先进青岛再进济南。在北京人家一问苹果城是谁，不知道。这没办法。因为我们整个商业招商实际上已经开展，从多少年就开始，到目前招商大概半个月，基本上是在没有太多宣传的情况下，招商达到40%左右了。后面再不断地筛选一些品牌，尽量符合我们的定位。我们一定要把标准界定清楚，我们商业本身跟一般的地产不一样，我们是不卖的，一平米也不卖的，全部是自己招商，我们自己来运营。这样品牌是按照我们自己的要求，专门去找这些品牌。所以我们预计11月底开业，能保证历山的商业带来一些新的东西。其他的没什么了。就是跟大家沟通一下。
裴钢：一说恒隆广场大家都知道，上海还有个恒隆广场，我们以后更接近于安徽广场，也就是有一些大的，但是更多的是给众多的消费者，各种层次的消费者提供一个舒适的购物环境，来了以后，他可以有餐饮、娱乐，包括电影院、购物各种体验。这种购物中心，有个很大的特点，客人进来以后，自由时间会比较长。另外我们这个商场的很大的优势，在于我们的建筑非常美。我们整个17万平米的商场面积，真正的营业面积50%，环境非常舒适。所以我刚才讲过，我们商场定位是希望各个阶层的消费者都能到我们这里来。另外要把济南整个商业做一个提升，也不能光靠恒隆广场一家，更多的还是靠大家，包括未来更多的品牌进入济南市，包括现有的济南的商业性的，包括银座这些企业，共同把这个打造起来。
现在济南的消费力，我们都感觉到是存在的，但是提供给消费者消费的场所，选择非常之少，需要我们大家共同去努力。相信以后会有一个根本性的改变。
郝爱萍：商业有竞争更有和谐，希望大家一块努力吧。下面请鲁商置业有限公司副总发表一下他的看法。
褚夫忠：刚才听了几位专家关于商业地产的一些说法，我觉得深受启发，我们集团除了我们本身的房地产行业，还有零售业、酒店业，我们做的商业地产也是刚刚起步，很多地方也要向在座的各位，尤其是外地的几位知名的企业多学习。我们这边的模式，因为本身我们集团有零售业，我们一直和银座捆绑到一起做商业地产。前期在东营、泰安、莱芜，包括在济南鲁商广场做了一些商业地产的尝试，应该说有经验、更有教训，多数朱总也提到了一些，提到很多也是反应我们前期商业地产开发的一些教训。
我们的模式，像鲁商广场这个项目，最初拿到这个项目以后，和银座零售一起探讨这个项目，一方面咱们南部现在缺乏主力店，而且南部地区整体消费实力也比较强，所以准备建一个主力店，但是考虑到主力店和住宅开发的比例，要适当控制比例，在满足零售做主力店的情况下，保证住宅开发整体的效益，基本上确定了八万平方的主力店，其余的进行出售，这样才能保证正常有序的开发。
我们在济南除了鲁商广场，在东部有一个国奥城项目，其中也有两万平方左右的银座主力店进驻，应该说商业模式，整体感觉，一个是我们内部整合资源，把资源进行有效地整合，包括我们的酒店行业进行整合。再一个，从品牌运营上，整体感觉就是如何提升档次进行组合，前期我们也做了一些招商，就是如何借助组合的价值来提升，整个品牌的效应。
再一个就是关于写字楼开发，我感觉近几年商住倒挂，导致的写字楼整体的价格偏低，通过今年的投资调控，国家的宏观调控，住宅的区域投资化，使得写字楼的价值显现出来了，未来写字楼的潜力确实非常大，刚才几位专家也提到了。整体来说我觉得商业地产开发的前景非常好，我今天过来主要是向各位专家多学习。谢谢。
圣凯置业代表：今天戚总一直开会，所以把我临时抽调过来。我简单说说我们现在的情况，一个写字楼项目，一个商业项目，写字楼接近尾声，商业是正在酝酿，正好前一阶段，我们对写字楼和商业做了简单的了解，一开始朱总也对写字楼做了一个非常详细的说明。我今天说一下我的观点，然后写字楼从1995年齐鲁国际大厦为代表的第一个，到1999年中信广场为代表的一批，到2003年的银座数码广场的一批，再到程总他们这一批，可以说写字楼市场在一步一步的升华过程中，写字楼商圈也是进行升华，从最初的大纬二路到泉城路的商圈，包括经十路这片，我们发现经十路商务圈正在逐渐形成，一个新的商圈，我们分析也是城市化扩张的演变，使得经十路交通大动脉的作用逐渐加强，我们认为将来的商务圈也会呈现比较高的态势，第二个商业，我们下一步会有一个泉城路片区有一个新的商业项目，将来也会面市，前一阶段对泉城路整个片区进行了了解，泉城路的商业价值现在最高达到30多家企业，然后我们因为商业体量也比较小，大概在两万多平方左右，我们对它的定位也是作为泉城路商圈的延伸，实现错位经营的概念。
考虑到刚才说的一个问题，就是销售跟经营的关系，其实我们也在探讨这个，就是可能会自己持有一部分商业，另外，可能拿出一部分作为一个销售，也是为了从中找一个平衡点，能够实现我们的利润，另外一部分能够使商业能够持续、良好地运行下去。
总之，我们的一个观点，就是在一个优秀的地段进行持有商业。我们认为随着城市化进程的发展，稀缺地段价值将会更稀缺。简单说这么个句。谢谢。
郝爱萍：我们夏都投资的程总。
程进虎：我简单说几句，我们是夏都集团公司，我们是集房地产、农业综合开发、养殖业，在银川这边是综合性的企业，在济南这块，主要就是处于历城区招商引资的这么一块。现在运营的是一个和当地的居委会合作的一家经济商业广场，是集休闲、购物、娱乐为一体的综合性的商场，对济南这块，我不是特别熟悉，因为刚到这儿来以后一个月半的时间，请各位同仁，还有各位朋友能够支持。我们前期也是做一些准备，还没有进入实质性的招商。下面请我们营销策划部的张经理简单做一个介绍。
张鹏军：谢谢今天能跟这么多专家在一块，倾听各位专家对商业地产的见解，有这个机会，我感觉十分地荣幸。先谢谢大家。我们这个公司进入济南以后，然后接触的第一个项目，目前这是一个五万多平米的，算是东部的一个综合体吧，我们目前定位有超市，购物超市、家电超市，还有家居这一块，相当于第三代的综合性的购物产业，具体我们还没有推广，所以目前还在洽谈中，如果以后我们这边彻底定位结束，一切到位以后，我们相信可以说给东部这边一定会增添一些新的活力。大概就是这样。谢谢。
赵静：各位前辈大家下午好，我简单介绍一下银座中心项目，银座中心项目位于槐荫区，整个的综合体项目有35万平米，其中有14万平米的大型的购物中心，有7.8万平米的写字楼，并且有两栋国际公寓，还有一栋星级酒店，所以为后期的商家提供的是一站式的商业、商务，包括生活配套。可以说银座中心现在成功，更多的是取决于整个城市发展大势，因为众所周知，槐荫区是今后政府这几年重点发展的方向，随着西客站的发展，银座中心作为整个城市西翼发展的第一站，目前银座中心在售的是一栋国际公寓，一共是1.5万平米，7月3号刚刚开盘也是销售的不错。另外的一栋准备8月份推出。我们下半年的工作重点将转移在7.8万平米的这个写字楼上面。开盘的时候当天卖了将近七成，现在4号楼基本上卖完了。开盘价是一万一千八九，不到一万二。不带装修，毛坯的。
刘兴华：非常感谢能有这个机会和地产界的各位同仁进行交流，本身我们这个项目也是一个前期阶段，我感觉来到这个地方，还是主要抱着向大家学习的心态来参加这个会议。对这个项目还处于一个前期阶段，现在还有一些信息不能透露。就这些。
刘宇：今天本来是由朱总这样的大家在这儿，我没想到会轮到我发言的。我稍微用几分钟准备了一下，主要谈两点，第三点就是想向朱总请教一个问题。第一点，就是关于开发商这边自持这个问题，我们中国有个基本规律，但是我觉得对于大成开发商来讲，商业真正到自持的话，确实是比较麻烦的事情，因为我们的项目是在洪楼那边的城市综合体项目，我这边宏海的楼体是广厦，广厦是浙商领头羊的位置。可能大家看过《杜拉拉升职记》，那个就是爱银泰拍的片子。银泰当时对我们的意见也是尽量的不自持，因为他们的意见是作为开发商而言，并不是很合适。而从我这边理解来看，其实我们商业，我们济南发展很好，如果我们真是二十年的话，会发展成什么样子，而且商业资金回报率很低的，这个时间，对于普通的开发商来讲，还是很快回笼资金，做大自己。我谈谈另一个问题，中国社会的规律性的问题，这个问题也是一直困扰我们商家，中国企业不像西方企业首先追求效率，我们中国企业却是资源制胜的企业，我能够拿到资源，才能够谈到我的制胜。如果单谈从商业运营的话，有很多商家，之前我做商业，在上海也做过一些商业，包括泉城路，我也谈过，但人家要求的是一线城市，商业的中心位置，泉城路这样的位置，人家不来。所以我们资源是不具备的。所以我们靠自持去经营是很困难的。
另外，对大部分企业来说，万达和绿地是方向，但不是我们能够学的东西，对于普通的开发商来讲，最短的时间内，先拿到足够的资金，然后才能和商业伙伴进行发展。第二点从商业的发展来看，我们是城市综合体，其实挺复杂的，十万的住宅，三万的住宅并不重要，城市综合体就是我能形成住宅公寓再加上写字楼的客户厅，这是在谈商圈问题，从社会分层来看，中国社会贫富差距也在加大，写字楼也是。一百万以上的很好。济南的商业，如果高端起来能不能进行下去，是个值得怀疑的事情。前期日本的伊势丹进来，伊势丹在天津做的也不是很好。我就是说济南的商业是北售天津，东售青岛。
第三个问题是，我想请教朱总一个问题，现在国际上叫做“中国经济崩溃论”，这个我们姑且不说它准不准，我们觉得从现在产品来讲，包括我们商业，您觉得从现在来讲它会发展很好，也许后年我的写字楼出来，就没有那么多大企业买我的写字楼了，因为我们现在项目定位出来之后，是考虑的十年后的市场，而不是现在的市场，包括将来的租售比例，我怎么保证开发商的运营情况。我想听听您的建议。
朱江：搞商业确实是个高难度的动作，这真的不是一般人能玩的，我刚才讲的这几个原则，也未必针对每个开发商都合适，制定一个项目战略，其实要兼顾几个方面的因素，第一个因素是企业自身的因素，公司的实力，包括融资能力，你的资源。这是一个很重要的基础。第二个，就是竞争，你在市场上会面临周边市场给你的竞争，以及可能会面临未来的潜在的竞争。而竞争会决定你这个项目经营的很重要的战略。第三就是你这个地块本身的基础的特点和条件。然后商业项目，涉及的问题还会更多，比方说未来，如果做商业要经营，你会面临你的消费者是谁，你的经营客户是谁，他们之间能不能形成市场的交易、盈利关系，复杂度要高得多得多。如果在这个情况下，我们通常一般会这样建议，如果说我的企业的实力不是那么大，我无法用高投入来获得未来的高回报，我们想短线持有，或者回现，如果有这样的战略要求，我们通常建议做一个底商，底商在城市中心区域是非常优质的投资产品和非常优质的可供销售的产品。如果做大卖场性质的商业，的确要开发商来做经营是非常痛苦的。而通常开发商都会死在这上面，基本都是这样的，没有那个能力的话，一般来讲，经营的话，都很难逃得出这个厄运。尤其是大卖场它是一个高风险的一种开发的形式，所以开发模式上特别要把这个问题想清楚。
另外，写字楼消费，我前面讲过是一种哑铃型的结构，顶端的很好，外围的也很好，卖得也很好，而且很贵，为什么卖得好呢，就是因为有能力买这个公司，通常是成熟型企业，它的企业盈利能力很强，然后有充足的资金，通常这种公司应该说肯定是买写字楼的。而且要让写字楼跟企业的形象要匹配，所以对写字楼的外形的要求，包括里面的装修的要求，都是非常高的。而且地段也是要求非常好，而且配套要求非常全的。所以这种写字楼卖给大客户是有空间的。相反的话，要不就卖给小公司，小公司通常有一定的资金实力，但是大部分资金是要用于企业自身的发展，所以他很不愿意花更多的钱买高档写字楼，这时候他可能就租个，或者买个中低端的写字楼，凑合用再说。其实我们发现很多企业，都是在大的住宅小区里面，或者在很普通的写字楼里面去办公，等他企业发展起来了，一定会买高档写字楼，就是这样的规律。中档的写字楼就在比甲级地段差的乙级写字楼销售，比较受影响。归根到底还是要看客户结构和市场结构。
为什么说济南市场未来写字楼空间仍然会比较大呢？并不是说我们现在这一批客户卖完了，以后就没有这个市场了，因为十年来一直干这个事，我们发现每一年的写字楼的交易量都在稳步上涨。另外，在2007年有一个爆炸式增长，有一个很重要的政策因素，就是国家放松了对保险业、金融业购买写字楼的限制，很多的保险公司，还有银行，会整栋整栋地买。济南市毕竟还有省一级的一种大型企业的总部还在济南，这些公司，包括银行业、制造业，还有我们的保险、证券这些行业等等，很多大型企业总部都在济南。而这几年，由于这十年，中国经济高速发展，山东的经济发展速度也是相当的快，很多企业的规模在成倍地增长，比方说我们举例子，咱们银座集团，原来一栋楼办公，现在盖了二期不行，还盖三期，据说盖了三期，那个写字楼都容纳不下，现在很多企业都被迫到别的地方去办公，很散，包括像重汽这种大集团，它原来的办公面积不到两万平方米，现在大概要盖五万平方米的总部，人全部要装进去。我们看一下2003年的时候，重汽一年的产销值不过十来个亿，现在已经到几百亿了，就是它总部专家会有成倍，或者几倍地增长，会快速地扩张，这样会造成办公用地不够用。很多比如子公司分开出去办公，有的购买更大的写字楼，把整个集团装进去，这种行为会比较多。这里面，我们确实要认真研究一下需求。
第三个因素，就是政府的因素，我们过去的老济南老城区里面的办公物业都破旧，配套设施跟不上，所以有很多的政府机关也在外迁，比如说经四路那段，原来规划局那片，最典型的就是停车位不足，大家办公很不方便，人员增长以后，在老城区里无法承接它办公人员扩张的需求，它也要搬出去，像这种需求持续地在增长。
第四种情况，就是老写字楼的升级换代，原来的办公物业都破旧，或者停车位不足，或者电梯不行了，或者装修出问题了，都要搬迁。像这些搬迁，我们觉得强度还是很大的。像原来在2000年到2006年之间建的写字楼统统都出问题了，因为那个时候大家都没有考虑到汽车进入家庭，这样一个历史的特点，现在不说别的，光我们公司的员工的就有几十台车，原来我们一个公司就两三台车，办公用，现在一个公司里，光员工自己买的车就没地方放，一个公司的车就可以把停车场全占满。现在像老城区，包括这个地方，都没有办法需解决停车问题，所以这些公司都得外迁。所以老的写字楼在衰败，我们看到最早的一批像齐鲁国际大厦在衰败，它的租金在下降，原来的租户都纷纷出去，这时候应该就到新的写字楼里，而且这个需求一直在，就跟我们穿衣服一样，品牌一直在提升，消费一直在不断提升。这是城市未来写字楼成长的根本动力。
史新：大家好，我简单把我们项目情况给大家介绍一下，我们项目是二环西路和张庄路交叉口那个地方，占地175亩，住宅的规划是25万平方，有13万方左右的公建，我们现在在做定位，现在碰到很多问题，第一轮的时候，我们做定位的时候，就像过去那种固定的模式，分割一些固定的小铺，然后做的规划设计。但是后来发现有很多问题，然后第二轮的时候，我们跟商家做接触，包括银座、星巴克、肯德基、麦当劳这些我们都在接触，根据商家提的条件，我们做了一些改进，但是受条件限制，变更的余地比较小。刚才听了绿地的谷总讲，招商一定要提前下手，根据人家的要求来做，不然你做出来的东西，大家将来没法用，肯定有问题。第二个感觉，一开始我们最初的想法就是尽量销售掉，后来随着市场发生变化，我们也发现问题，一旦销售以后，商业没有一个统一的运营之后，可能很快就会死掉，包括招商可能也不会很成功。现在我们在考虑到底要不要持有，但是我们持有的比例，还有持有的部分，我们拿不准。而且我们这块商业地上三层在五万平方，地下一有两万多平方，现在还有一共四万平方的写字楼，还有一栋四万平方的公寓，今天过来主要是听听各位专家的指导性的意见，因为我们也是在做前期。
文卫国：实际上华强是很特殊的例子，因为华强既不是一个房地产开发企业，也不是一个商业运营公司，说起来华强可能大家都听说过，只要到过深圳的都知道华强，可是华强究竟干什么的，大家可能不知道。实际上华强最早是一家高科技的制造企业，发展到目前，已经成为一个以高科技投资为主的大型的集团公司了。它目前拥有几十家高科技公司，其中有6家高科技技术企业、3个国家级的技术开发中心、1个博士后工作站。它的主要的产业板块大体可以分为四大块，就是高科技制造业，文化科技产业，第三是电子信息服务行业，第四就是市场造纸，实际上这里面都没有，包括房地产在里面。华强的高科技制造产业，大家既熟悉，也不熟悉，我简单介绍一下，有两个产品，一个是5A型马达，第二个是激光头，就是光驱上的读光碟的激光头，产量也是在世界总产1/4，华强的第六个产业，就是文化科技产业做得很大，在国内大家可能都没听说过，但是它在国外发展的是比较好的，华强的文化产业，就是有自主知识产权的文化娱乐的游乐园，叫方特欢乐世界，目前是除了美国的迪斯尼以外，第二个，拥有自己独立知识产权的娱乐项目。这是世界上很少有的。目前华强的文化科技娱乐事业已经出口到国外的十多个国家，方特欢乐世界。还有一个非常有名的，就是它的四维的电影设施设备制作，并且它也是先在国外使用，目前电影院设备出口到包括美国、加拿大的30多个国家。目前中央少儿台播的一个动画片叫《十二生肖总动员》，就是华强自己拍摄的三维动画片。
关于第三个产业，就是电子信息服务业，大家去深圳逛都知道华强北的电子广场，实际这只是电子信息服务业里面的一块，还包括中国的华强的电子指数系统，就跟我们深圳和上海的上市公司深指是一样的，只不过这个指数是专门针对电子信息行业。还有一个是华强的电子信息网，这个网络在电子行业内是非常有名的，属于亚洲最大的电子信息服务网络。
第四个产业，就是造纸，因为华强目前控制了一个上市公司。这个不多说了。
目前，我们在济南做的项目，并不是传统意义上的城市综合体，房地产开发项目，实际上是为我们自己电子信息服务业开发的一个电子信息服务的产业基地，它主要是三大块，第一块就是大家所熟知的华强的电子卖场，第二块是公寓，第三块是高端的写字楼。华强的产业很特殊，比如电子卖场，目前我们规模是五万多平米，目前山大路上现有的，所有的IT，高科技的所有店加起来规模大概就是五万，华强开业的话，是完完全全可以全部装进去的。这样大家可能有个问题，你这么大的规模，如果开业的话，你不把别人都弄死了，或者招商招不满。实际上华强电子卖场，不只是传统产业上大家听的IT电子类，华强还包括其他的，比如电子元器件，还有高科技的设施，所有的其他的高科技的信息。华强开业以后，它的业态不仅涵盖三大业态，还会包括其他没进入的一些。
关于我们华强的公寓，实际上它是我们华强电子卖场的业态的延续，并不是我们传统意义上的大家投资公寓，做住宅、商务。大家如果去过中关村，或者去过华强北电子世界，大家会看到一个很特殊的现象，比如你准备去电子商场买什么东西的话，你一下车，或者还没进商场，就会有人把你截住了，问你买什么东西，然后告诉你直接跟我到楼上去，不用去商场了，我们那里既便宜又好，他们商铺就是在我们这里拿货的。
第二个方面，还有一个很特殊的情况，就是目前有很多开网店的，特别是IT网店，大家都知道开网点的话，有一个很特殊的，就是有一个要求，就是拿货方便，开网点如果开在华强公寓里，拿货是最方便的，因为它的下游就是最大的华东电子卖场。
然后我们的写字楼，相信目前济南写字楼市场的竞争状况，大家都是非常清楚，但是我们华强的写字楼，一定会具有我们华强特色的，目前的话，因为还处于筹备阶段，不方便透露太多的信息。希望值得大家的期待。简单介绍这么多。谢谢。
李福财：应该说我们干十来年房产，也基本上没干过商业，今天完全是本着学习的目的。下一步我们在历山路上有十几亩地，可能要做一个小型的综合体，可能在未来的一段时间里，有好多问题向各位请教，希望大家多多支持。
郝爱萍：一个优秀的商业地产项目应该具备哪些的资源和条件，有的人说区位，有的人说定位，有人说招商。我不知道王总怎么看。
王永胜：我个人来济南时间不长，但是我非常看好济南商业地产。来了差不多两个月了，对济南的印象，商业地产欠债太多，核心商圈也不多，最近也跑了一下市场，整个商业地产急需升级，这是我总体的印象。第二，从济南人均GDP看，已经达到7300多美金，这是商业地产进入快速发展的通道，这个指标很关键。还有实际上济南消费能力，发现还是很强的。但是济南人非常低调，这可能是儒家文化对这有很大的关系。第三点，衡量城市商业地产发展的成熟度，重点看购物中心，所以谷总、王总一致推崇，我个人感觉也是这样，如果恒隆广场能够成功开业，它至少能带动济南商业地产三到五年，这种说法是不为过的。因为购物中心第一方面改变了我们的生活方式，实际上这两年很多大的地产商纷纷向二三线城市转移，而且重点投资商业地产，说明住宅市场受政策影响太大，目前住宅市场出现短周期化很明显。商业地产能带来什么呢，通过经营决定价值。因为上市公司像万科原来一直做减法，现在为什么做加法了，我想也是考虑长期经营，因为万达模式和万科模式，现在孰优孰劣，已经有一个大致的分水岭。而且商业地产，尤其像购物中心，国外有个风头，资本追逐的对象，通过经营决定价值，有可持续发展，这个是很关键的。
因为对济南了解不多，我大概介绍一下深圳商业地产界的情况，深圳地产从购物中心开始谈，标志性事件就是2004年华润万城的开业，直接带动了整个深圳购物中心商业地产的蓬勃发展，围绕着深圳的第一大道、保利、万和等等，但是现在有些已经出了问题。后面我简单讲一下。这是一个标志性的事件。
第四点，现在中国的城市，尤其从一线到二线，到三线，现在做的比较成功的都是中心型的购物中心，尤其超区域性的购物中心很难操作。还有一线城市基本上30万人口，自身一成一个购物中心。还有一个指标，大家可以关注一下，深圳现在商业面积达到人均1.75，这个已经很高了，尤其像中心区，由于规划不合理，有些商业面积超高，现在已经出现问题，像福田经济区一个两公里半径不到，有四个购物中心，现在出现了相互掐的局面，还有同质化，出现招商困难，经营困难。按照欧美经验，人均商业面积达到一平方米，已经进入了相对成熟的商业局面。我想济南来看的话，第一个商圈的核心商圈太少，第二尤其高档急需升级的需要非常高。
第二个从深圳商业经验来看，商业网点规划非常关键，政府主导下的城市规划，对商业地产的发展非常重要，如果它前期规划布局不合理的话，对后面的招商运营会造成一系列问题，还会出现很多问题。这是从城市规划，我觉得可以借鉴的。比如中心区内的，购物中心，两公里不到，四个购物中心，这个竞争就非常大。
第二个要讲的问题，商业地产和购物中心发展到一定阶段以后，就出现很严重的问题，就是品牌同质化，进入这个状态以后，继需要业态业主的创新，现在成熟的购物中心基本是单一购线，它是直接照搬的香港的模式。像早期广州的正大城，还有深圳的金光华，由于后线过于复杂，后期改造的费用非常大。关于交通动线、人员动线等，这些问题非常关键。还有停车问题，这也是一个问题。还有生态环境方面，这都是已经重点关注的一个方面。
然后刚才讲的错位经营这个，未来趋势定位上差异化，有些像深圳这边就是这样。差异化在未来招商过程中很重要。还有关于主力店，刚才老总已经谈了主力店的问题，中国的现阶段很多购物中心，前期为了招商这块，还有市场影响，还是要考虑主力店，但现在的深圳那边，已经开始向次主力店转型，有很多购物中心已经开始发展次主力店战略，通过三四个次主力店来取代主力店，因为主力店对后期的经营收益这块影响非常大。所以目前来说，一线城市已经重点考虑次主力店，未来次主力店会不会淘汰，这可能是未来下一步关注的方向。
通过我们的研究发现，作为购物中心，尤其好一点的，高端一点的，还是应该持续发展、持续经营。还有一点，就是在经营这块，刚才已经讲了，购物中心商业地产以经营决定价值，所以它跟住宅推广模式就不一样，商业地产尤其像购物中心，前期重点是商户，后期开业之后，才会向中端消费者推广。这是很多的不同点。因为时间关系，我就简单讲这么几点。谢谢大家。
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