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深喉吐真相:房租暴涨因由垄断利润操控

2010-07-14 17:13 作者:赵尔印 来源:

北京房租上涨并不简单,其折射出的是中介市场地位的提升,以及对市场的干预、甚至是操纵。令人担忧的是,如果今年北京房租上涨这一苗头得不到遏制,在随后中介所占市场体量进一步扩大后,“房租上涨”必定会卷土重来。

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  北京房租上涨并不简单,其折射出的是中介市场地位的提升,以及对市场的干预、甚至是操纵。这一新现象,不但对市场监管提出了新要求,更对今后房地产调控提出了新的课题。

  上海证券报记者在京、沪、深三地深入采访发现,虽然上海、深圳的房租问题与北京并不相同,但同样的一个事实却是,国内一线城市的房屋租赁市场已经成熟并正在迅速地扩大,虽然它是在一个完全市场化的环境下成长起来的,但其市场规模已经到了管理层必须加以监督、引导、规范的时候。

  权威部门无统计数据 房租暴涨至今仍是谜

  成交量低迷之下,房价在松动之中,始料不及的是,北京的租赁市场却发出刺耳的上涨声,其间还隐藏着中介影子。

  “我在东三环双井边上租的一居原本1800元/月,现在则要到2500元/月。”一位朋友告诉记者,房租上涨是不争的事实,问题是到底涨了多少。

  需要指出的是,作为已经在北京生活十多年的记者本人,今年对于房租上涨深有同感,身边不少朋友都在抱怨房租上涨。

  然而,记者却发现,北京租金到底涨了多少,面对这一问题,却没有权威部门的声音。记者只能依靠多位租房朋友的“感性交流”,以及部分中介的不完全统计。

  链家地产提供给记者的一份报告显示,2010年北京房租的均价由1月的2608元/月一路上涨,到5月达到今年最高的2885元/月,6月随着成交区域和成交量的提高,房价小幅下降至2816元/月。

  其中,“4月租金环比涨幅达一年半以来月均最高涨幅,平均租金上涨约104元/月。2010年上半年全市平均租金2792元/月,同比上涨19%左右。”报告说。这是记者所找到最为明确详细的报告,除此而外,北京房租涨跌真是一个谜了。

  一位业内人士向记者私下坦言,恰恰是因为监管上的缺失,使得房屋租赁市场非常混乱。实际上,除去房租之外,记者还接触到有黑中介不退押金等多种市场乱相。

  业内“深喉”吐真相 垄断利润诱中介操盘

  如果说,在充分竞争的市场经济之下,个别中介的类似“不退押金”等违规操作还算小问题的话,那么这一次房租的上涨,却有明显的垄断干预,甚至操纵的嫌疑。

  “租房需求是内因,但房租上涨的推手却是个别房产中介,就在房租暴涨之前,个别中介连续发出房租上涨声音,以制造舆论。”一位不愿透露姓名的业内“深喉”人士向记者表示,个别中介公司因房租上涨,仅一个月就净赚千余万。

  该人士分析称,有些中介公司通过控制房源,推高租价,吃业主报价和租赁客实缴房租的差价来获利。据分析,以每月2500元的平均租金计算,一般差价大约为租金的10%到20%,按照提价20%计算,一年下来其一套房源多赚3000-6000元。

  除此以外,该人士透露,部分中介从业主处收房时,只支付11个月的租金,而其转租给顾客的时候则收取13个月租金,有些房源甚至群组给多个顾客,如此收取的租金远远高出支付给业主的租金。

  “这次房租上涨,有某些中介机构赚了不下千万,如果按1.8万套签约量推算,近2个月仅一家中介公司就多赚3000万元。”该人士如是说。

  “需求是主因,但一些中介公司推波助澜,难辞其咎。”另一位业内人士也向记者如此直言。

  据分析,租赁全程代理业务的营业模式也存在诸多弊端,给房产中介提供了推高租金的机会,其主要表现在以下几个方面:全程代理房东方收取租金,不良中介借机赚取差价牟利,有些还拖欠租金,挪用房东租金收入;全程代理房东出租房屋,不良中介层层转租,逐级推高租金;有的中介刻意捂房,抬高租金价格。

  监管仍显无力 仅仅是一场“预备赛”?

  意料之中的是,涉嫌其间的中介公司却在极力否认。然而,分析人士表示,理论上讲,此一轮房租上涨非同小可,它可以看作是中介公司发展到一定规模、占市场一定比例之后,寻求垄断利润的一次初试。

  分析人士指出,几年前,北京房地产中介业务蓬勃发展之初,中介公司是没有实力对市场进行操控的,而经过几年发展之后,中介公司无论是对供需双方数据的掌握,还是对供需双方房源实际把控,都已经今非昔比,对租价的干预能力也大大提高。

  记者根据北京市房地产管理官方网站统计得知,今年1-6月北京前10家中介公司所签租赁合同量共计93215件,占据北京至少90%以上的市场份额。而且,记者统计发现,名列前5的中介公司所签租赁合同量,占前10家总量的96%,其垄断特征已经有所显现。

  令人担忧的是,如果今年北京房租上涨这一苗头得不到遏制,在随后中介所占市场体量进一步扩大后,“房租上涨”必定会卷土重来。

  “特别是在目前监管不到位的情况下,租赁市场可以说完全掌握在了中介公司手中,是涨是跌他们说了算。”上述分析人士说。

  而且,如果占市场主要份额的多家中介公司,今后“心照不宣、形成默契”联手操纵租赁市场,那将会对整个市场产生很大的危害。

  事实上,据分析,此次中介公司如此操盘,与此轮房地产调控也不无关系。

  “由于二手房买卖业务量锐减,有些公司就想出‘涨房租’这个馊点子,来弥补业务不足的缺。”一位业内人士说。另外,也有业内人士认为,是中介公司看到了“商机”,借力“操作了一把”。

  但是,无论从哪个方面来说,在北京,中介作为市场参与者直接干预市场价格的动机和能力都已经具备,这对目前以及今后的房地产监管,都是一个不能回避的问题。(记者 于祥明)

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