新政期中铁地产疯拿10宗地 日均7300万

　　调控当前，央企中国铁道建筑总公司旗下的中铁地产，正在扮演一个强硬的抄底者――从今年1月7日至6月30日，半年间6次出手，在国内竞得10宗土地，总成交价132亿元，平均每天买地花费高达7300万元。

　　张睿

　　6月29日以近13亿元拿下广州芳村高尔夫球场的两幅江景地块后，6月30日又投下40亿元一举包揽天津土地拍卖市场上的三幅地块―背靠中国铁道建筑总公司的大树，今年以来四处略地的中铁房地产集团有限公司(以下简称“中铁地产”)，无疑是当下土地市场上最为活跃的分子之一。

　　根据中铁地产相关部门的统计，2010年以来，中铁地产半年内6次竞得10宗土地，新增土地储备223万平方米(建筑面积)，土地成交总价132亿元。

　　一边是新政后不少开发商的“按兵不动”，一边是中铁地产等央企巨子在各地土地市场上的频频现身。今年上半年，保利地产新增的土地储备达到400多万平方米，半年内掷下210亿元，项目遍布北京、上海、广州、天津、成都等核心区域；而中国建筑今年新购置土地储备290万平方米，5月末土地储备达4830万平方米；6月底华侨城在天津一口气拍得14幅地块，总价达到36.56亿元；而同属16家主业为房地产的央企中国五矿集团公司，也在进行地产资源整合，挺进房地产领域……后调控时代，手握重金的地产“国家队”势如猛虎。

　　地产调控正在加速行业“大洗牌”，对于2007年才成立的中铁地产而言，“逆市抄底”是壮大自己的最好时机。

　　中铁凶猛

　　6月29日，房地产新政后广州首场住宅用地拍卖会，中铁地产顺利完成在当地的“处女秀”。

　　当天拍卖的标的是荔湾芳村龙溪高尔夫球场A、B两幅住宅用地，占地面积分别为2.8万平方米和3.

　　7万平方米。竞争者中，不乏常常露脸的“地产大佬”：除保利、广州城建、广州粤沛地产等本地开发商，还有佳兆业、招商地产、深业南方、辉宏投资以及南京朗诗集团。

　　与其他开发商的克制相比，中铁地产显得热情高涨。两幅地块的争夺最后均成为中铁地产与深业南方的拉锯战，中铁地产最终分别以6.25亿元和6.7亿元揽下两幅地块，楼面地价7408元/平方米和7296元/平方米，溢价率123%和134%。

　　第二天下午，天津市河北区金钟河大街3幅地块以底价40.323亿元成交，总建筑面积86.78万平方米，折合楼面地价4646元/平方米，竞得人同为中铁地产天津公司。

　　实际上，中铁地产在土地市场上奋力一搏的气象，从年初就开始显现。

　　1月7日，北京市2010年的首场土地拍卖会上，经过130轮的激烈竞买，中铁地产以19.85亿元拿下包括6万平方米公租房和限价房的丰台区黄土岗居住用地。

　　其后的2月11日，中铁地产又将杭州新年首推的两宗住宅地块拿下，共斥资28.6亿元。

　　此后的5月20日和5月21日，中铁地产又先后成为北京和成都新政后首场土地拍卖会的座上宾。以14.6亿元将北京房山区长阳镇起步区6号地揽入囊中后，又以16.7亿元拿下成都两幅优质地皮。

　　“目前房地产企业的发展处于去杠杆化或是去库存化阶段。前者是指资金多、项目少、可建项目土地不多，包括万科、保利和中铁地产在内的企业，都处于这个阶段。”广州房地产专家吴定金对时代周报记者分析，“而中铁的情况更为不同。由于他在房地产板块起步较晚，目前也确立了要在建筑的核心传统业务之外，增加该板块为重要利润来源，因此更有发展冲动。此前中铁进入的地区都不是核心地区，今年以来则主攻中心城市，估计他们觉得此轮市场调整会给他们带来机会。”

　　中铁地产也不讳言其对于土地的渴求。“土地是房地产开发企业最基本的生产资料，如企业不能提前储备一定量的土地资源，企业就不能持续、稳健经营，而土地不同于其他生产资料，不能从市场随时购得。因此，完全停止购地行为，对企业而言，是难以作出的决策。” 中铁地产发展部部长楼英瑞接受时代周报记者采访时坦言。

　　“虽然如此，我们一直遵循宁可错过、不可拿错、开发成本不高于土地周边现状房价的风险控制原则，2009年，我们放弃了很多机会；而2010年短时间内竞得上述数量土地，其实正是我们在土地市场趋于理性的情况下把握住市场机会。”楼英瑞介绍，中铁地产拿地有一套严格的决策机制，拿下一块地有很多环节。当地项目公司进行前期调研后，上报到集团的市场发展部，进行审核评估；然后是经理层召开专门的项目评估会议进行审核，通过后提交集团董事会审议，再报请股份公司批准。

　　据统计，今年上半年中铁地产购买土地成交总价132亿元。“但实际上，到目前为止，我们实际动用的资金只有近73亿元，因为包括杭州和成都等地块的价款都是分期支付的，到明年才会到期，所以总体的资金占用并没有外界认为的那么大。”中铁地产相关负责人称。

　　时代周报记者从中铁地产了解到，中铁地产在房地产投资的资金来源包括三个主要方面：一是销售回款，2009年至2010年6月底，中铁地产累计合同签约金额约80亿元；二是集团公司自有资金；三是股份公司（中国铁建）以自有资金提供的借款。

　　后起追兵

　　2010年的疾进之前，是2009年的颗粒无收。

　　“2009年，中铁地产也参加了国内很多地块的招拍挂，但是一块地都没有拿到。”楼英瑞告诉时代周报记者。

　　而更早之前，一直以工程承包为核心业务的中国铁建，也并没有在前几年房地产的“大行情”中大展拳脚。

　　按照中国铁建股份有限公司的招股说明书，中国铁建在上世纪90年代就开始从事房地产开发业务。

　　2005年9月21日，国资委颁布《关于公布中央企业主业(第三批)的通知》，表示“中央建筑施工企业经营房地产业具有一定的比较优势，将房地产列为建筑施工企业主业，有利于建筑施工企业做强做大，有利于促进我国房地产业的健康发展。”并于其时根据建筑施工企业房地产经营业绩，选择房地产业主要经营指标处于中上水平的企业，将房地产列为主业。中国铁道建筑总公司名列其中。

　　尽管握有国资委的“尚方宝剑”，但数据显示，2004年、2005年、2006年和2007年1-11月，地产业务还仅占该公司收入的很小比例―房地产业务加上资本运营和物流等其他业务板块，收入分别占比当期公司收入总额的2.51%、2.53%、2.26%和3.07%。

　　其实，中国铁建一直没有一个二级企业作为专门的房地产业务平台。直到2007年，中国铁建才对原先分散在各子公司的房地产业务进行了再整合，组建了“中铁房地产集团有限公司”，决定充分利用集团资金优势与内部资源，做大做强房地产主业。

　　成立伊始，中铁地产的股东构成为：中国铁建有限公司40%，而中国铁建的三个全资子公司中铁建设集团有限公司、中铁十二局集团有限公司和中铁第四勘查设计院集团有限公司各持20%。

　　2008年6月，中国铁建出资受让上述三个全资子公司所持中铁地产共计60%的股权。

　　股权收购完成后，中国铁建以自有资金向中铁房地产公司增资，将其注册资本由5亿元增加至20亿元，随后，中铁房地产公司变为公司全资子公司。

　　“中铁地产成立后，中国铁建的地产业务分成了两个板块，其中，中铁地产是中国铁建房地产业务板块的龙头企业；同时，集团也鼓励自己有资金(即不用贷款的)、土地、资源和开发能力的工程企业，参与房地产业务的投资开发，但是审批流程上会更加严格。”楼英瑞介绍。

　　抄底好时机

　　按照中国铁建在招股说明书中提出的目标，中铁地产要“由区域性房地产开发商发展成为全国一流的房地产开发商”。因此，起步较晚的中铁地产，近几年在“做大做强房地产主业”方针下，向这个总体目标急速进军。

　　截至2007年12月31日，中国铁建处于不同开发阶段的房地产项目还仅有21个，土地总面积228万平方米，规划建筑面积合计540万平方米，待销售面积491万平方米。

　　“而截至今年一季度，已经有39个房地产开发项目，现有土地储备8122万平方米，可售面积1390万平方米。”中国铁建董事长李国瑞在4月的业绩大会上透露，“2009年房地产业务已经占中国铁建集团整体盈利的3%。”中国铁建2009年年报显示，当年已经实现销售收入26.113亿元，较2008年同期(10.83亿元)增长141.11%。未扣除分部间交易之前，房地产业务的毛利率为32.43%。

　　加之近期获得的土地，目前中国铁建已经进驻的城市包括北京、广州、杭州、成都、长沙、贵阳、南宁、长春等地。已开发的项目包括北京西派国际公寓，长沙、贵阳和南宁的山语城系列等。

　　在业界眼中，背靠中国铁建股份有限公司这棵大树，资金和资源优势自然不在话下。

　　作为国务院国资委管理的国有特大型建筑企业集团，中国铁建A股于2008年3月10日在沪市上市，H股于2008年3月13日在香港上市， 多次入选世界500强企业，自2004年起工程承包业务收入连续三年位居全国首位，是中国最大的工程承包商。2009年全年实现营业收入3555.21亿元，同比增长57.21%。

　　而今年3月份，国资委重新圈定16家主业为房地产的央企，中国铁道建筑总公司依旧榜上有名。

　　而史上最严厉的房地产宏观调控启动后，大多数开发商步入观望期，按兵不动。手握重金的中国铁建机会来了。

　　“从目前的市场形势来看，机会的确比较好。所以，从2010年年初开始到现在，我们也拿了不少地块。”楼英瑞表示，“在战略布局上，基本还是选择经济发达的城市。已有项目的城市我们会持续关注，新兴的城市，有市场机会的我们也会进入。广州作为珠三角经济圈的核心区域，我们一直都想进。天津作为环渤海的重点城市，也是四个直辖市中我们唯一没有进入的城市，所以一直都在寻找机会。”