山东房产新政出台 不少细节存在一刀切

　　山东省政府日前出台了《关于保持全省房地产市场稳定健康发展的意见》，意见规定购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%。

　　意见规定，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

　　根据规定，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的城市，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。而对其他一些城市对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。

　　我省要求，各地需加快发展公共租赁住房。各级政府要加大投入，设区城市和外来务工人员较多的县(市)，2010年内要全面启动公共租赁住房试点。根据供应对象的基本居住需求，公共租赁住房既可是成套住房，也可以是集体宿舍。

　　枯燥的数字无法打消我们对于新政的揣度和蠡测，而新政中尤为突出的若干亮点细则，也足以让我们分析良久。

　　异地购房难上加难

　　首先，此次房产新政，对异地购房规定：商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的城市，商业银行可根据风险状况，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。 记者在采访中了解到，目前济南多数银行采取对“异地客购房”松绑的政策，将异地购房视为“二套房”。按照山东的房产新政，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

　　对于这样的规定，有的业内人士认为，该政策对部分毕业不久的大学生有些不公平，从一些二手房的交易数据情况看，异地购房能占到总交易量的30%左右。这些购房客中，大部分是在济南工作但户口不在济南的大学生。他们往往在一些民营企业工作，一般拿不出纳税证明，再加上一些民企对缴纳社会保险也不是很积极，所以这部分购房者面临很大困难。有一些在济南工作了四五年的大学生，想买房结婚，但却面临很大麻烦，因为即使他们能拿出凭证，也要以二套房标准来执行，这无疑增加了他们的购房成本。

　　“公租房”浮出水面

　　新政中尤为突出的另一项重点内容是对于“公租房”相关政策的解释与规定。与经济适用房和廉租房不同，“公租房”供给对象是城市中等偏下收入家庭，即通常所说的“夹心层”。“新政出台不仅意味着住房保障范围的扩大，更为重要的是，将有效维稳房地产市场发展。”

　　比起同是保障性住房的经济适用房和廉租房，公租房被寄予更多期待。以新生代就业群体为主的“夹心层”规模越来越大，他们无力购买商品房，也不在经适房受益者之列，对高房价极度敏感的他们急需一种适用的住房租房模式，公租房也就应运而生。房产新政可谓给“低不成，高难就”的城市“夹心层”吃了一颗“定心丸”。

　　有业内专家分析，公租房只能租赁，不可能拥有产权，其公共保障性质得以保证，并且受益群体巨大。从这个意义上讲，鉴于管理难度较大，经适房将可能被弱化，限价商品房不宜大面积推广，廉租房与公租房有可能成为今后保障性住房的主体。这就为解决新就业人口和外来务工人员的住房问题拓开了通道。

　　新政诱发中介“洗牌”

　　在国家的房产新政出台后，商品房以及二手房市场就进入了观望期。而在这种观望情绪下，一些二手房中介便进入了苦苦支撑期。泉城某小型二手房中介的工作人员告诉记者，从4月份开始，购房者的观望情绪越来越浓厚，到了6月份感觉到了“冰点”。这个月有时候一整天没有一个客户来看房，更不用说成交量了。现在很多二手房中介是苦苦支撑，希望能捱过这个观望期。

　　但与此同时，房产新政就长远来说，反而给济南二手房中介市场进行了前瞻性的规划。因为目前济南的二手房市场也存在很多的问题，比如交易漏洞、贷款漏洞等。经过房产新政会让二手房市场更加健康，也会让二手房交易更加安全。种种因素对购房者来说都是利好消息。相信经过房产新政的洗牌，一些小的房产中介会倒下去，坚持下来的，都是一些规范的、品牌二手房中介，这样的洗牌有利于市场的发展。