京商业地产 开始加快入市步伐抢跑政策真空期

　　受“国十条”和北京市密集出台的楼市调控政策影响，5月份北京住宅市场出现“价量齐跌”的现象，然而对于商业地产而言，由于没有受到政策调控，仍然延续前期利好政策影响。

　　位于北京市燕莎商圈的商业地产项目中莎广场是政府展开房地产市场调控后，由民间资本完成的第一次集体收购。在收购中莎广场的过程中，高和投资称得上是一只“闪电基金”。

　　在宣布完成收购仅一个多月，中莎广场即准备开盘，这样的周转速度，在私募股权投资基金中十分罕见。

　　据中国经济时报记者了解，在中莎广场进入预售的同时，银河SOHO及光耀东方广场两个北京今年最大体量的商业地产项目，亦将先后展开销售。

　　受商业地产调控政策“空白期”和严厉的住宅市场政策的影响，5月份北京“商住价格倒挂”现象得到一定程度的缓解。北京市商业地产成交量延续了4月份的上升趋势，继续保持成交量稳步上升状态。同时，5月份商业地产租售均价与新政前相比均有所提升。在中国不动产研究中心监测的几家典型商业地产企业中，楼市新政后北京各区县典型项目价格普遍上涨，上涨范围从几千元到上万元每平方米不等；大量项目租金也有所上升，涨幅平均在1元／平方米／天―2元／平方米／天。北京商业地产已经扭转了2009年量价普遍下滑局面，处于企稳回升的阶段。

　　根据中国不动产研究中心6月7日提供给中国经济时报记者的统计数据，4月北京写字楼环比增幅均超过100%，供应面积为13.1万平方米；成交方面，销售面积环比超过100%。5月份北京写字楼市场继续延续4月份的销售优势，销售面积继续提升。与2009年同期相比，北京市写字楼市场出现明显的回暖趋势。价格方面，5月份，大部分写字楼成交均价上涨，成交均价达到25000元／平方米左右。另外，3月至5月，不仅在售商业地产项目出现价格上涨现象，而且大量在租商业地产项目(商铺、写字楼)的租价也出现上涨，最高涨幅达到60%。

　　中国不动产研究中心认为，北京市商业地产5月份出现稳步回升的原因有两个。第一，国际金融危机的消极影响已经逐渐退去，经济全面企稳回升，受经济全面企稳回升的带动，商业地产开始出现全面复苏的现象。第二，4月份和5月份国家出台了一系列遏制商品房房价过快上涨的调控政策，从而导致住宅市场利润降低，投资者纷纷转向商业地产，致使北京市商业地产在5月份出现“量价齐涨”的现象。

　　商住倒挂、政策真空促资金流向商业地产

　　中国不动产研究中心表示，从4月份起，国内房地产资金流向“转舵”，进入商业、写字楼市场。很多投资者注意到，目前商业地产尚处于2008年金融危机影响下从低谷迈向复苏的阶段，与住宅相比，商铺和写字楼的售价和租金仍处于较低水平，而且最近国务院和地方政府针对住宅市场出台诸多限制条款，而未涉及商业地产，由此导致大量投资者转投商业地产。

　　与投资者相呼应的是，目前不少银行也将贷款业务有意识地“住转商”；同时，调控政策也影响着开发商的动作。最近，包括万科、龙湖、远洋等开发商均加大对商业地产的投入。据公开数据显示，北京市6月计划开盘项目总数在减少，约有32个，而计划入市的商住楼项目多达9个。商住楼明显加快入市步伐，抢跑政策“真空期”。在新政出台后的5月份内，资本转投商业地产的迹象已经非常明显。

　　经济学家赵晓6月8日在由高和投资举办的百万俱乐部论坛上表示，政策调控市场，实际上是一个挤压泡沫的过程。很多城市的住宅并没有很高的投资属性，却被投机性资本炒作脱离了价值，相反，北京、上海等地的商办物业的价格却与住宅形成倒挂，政策调控促使房地产市场回归理性。

　　“我现在看好商业地产。”赵晓认为，现在政策打压的主要是住宅市场，商业地产现在存在一个巨大的价值洼地，这次政府的“挤压泡沫”行动让人们重新看到了商业地产的投资价值。

　　华高莱斯董事总经理李忠表示，对房地产市场产生根本影响的不是政策而是宏观经济形势，从长远看他并不看好泡沫化严重的住宅市场，但北京最核心地段的物业一般具有硬通货的属性，目前，投资者更看重的是投资的安全性和项目的性价比。

　　前SOHO中国副总裁、高和投资董事长苏鑫则认为，在淡市中，投资者更看重投资的安全性和价格的合理性。“投资价值决定价格。”苏鑫表示，租金回报率在5%以上的项目是可以保证长期给投资者以投资回报的，而回报率在2%以下的项目，则显然存在巨大的价格泡沫。

　　“在流动性比较充裕的情况下，募集资金并不是什么难事，难的是怎么寻找投资出口。”苏鑫认为，中莎广场之所以选择现在开盘，而且售价低于燕莎商圈周边多数同类商业项目价格，主要出于其对市场的判断，因为以寻求避险为主要目的的安全性资本主要看重核心地段价值和性价比。