5月楼市交易量反弹 房价拐点可望在四季度出现

　　楼市寻底进行时

　　调控政策若能持续，房价调整的拐点将可能在今年四季度来临

　　□ 本刊记者 付涛 | 文

　　地产调整“黑五月”结束，一切迹象显示着价格拐点仍在酝酿―如果拐点还会出现的话。

　　5月，全国各主要城市住宅交易量急剧萎缩，一线城市降幅高达六成至七成，各大房企的销售业绩惨淡，几乎全军尽墨。然而，在地产新政满月前后的一段“真空期”，市场交易量出现跌幅放缓或止跌的迹象。在5月底最后一周，沪、穗、深三个城市的新建商品住宅销售量，甚至出现环比(较此前一周)增长约30%。

　　这一小幅、局部的反弹，在调控背景下，格外惹眼。有分析人士认为，市场的普遍预期在调控中并未发生实质性改变，对政府实现较高的调控目标(如一线城市房价下调30%)和持续较长的调控时间(如一年以上)，并无充足信心。

　　“我们预计，中国本轮房地产紧缩调控的持续时间应该在六个月左右。”渣打银行驻中国的一位分析师在接受本刊记者采访时称。

　　6月初，随着“第二套房”从严认定等新一波政策出台，市场上对调控持续性的预期得到强化。眼下，一个普遍看法是，国内主要城市房价将继续寻底，随着开发商纷纷试探性调价，新建商品住宅价格实质性下调才刚刚开始。调控政策若能持续，房价调整的拐点将可能在今年四季度来临。

　　降价虚实

　　房价真的下降了吗？

　　各家房产中介机构统计的数据显示，一线城市5月二手住宅销售价格大多出现下跌，表明价格环比下降的趋势得到普遍认可，降幅大小则看法不一。

　　中原地产研究报告称，京沪穗深津五大城市，除了天津，其余四城市二手住宅价格5月均出现下跌。其中深圳和上海价格下跌最明显，环比跌幅分别为2.9%和2.5%；北京和广州跌幅分别为1.6%和1.5%。天津仍有小幅上涨，但涨幅已经明显回落。

　　国家统计局最新公布的70个大中城市房屋销售价格指数显示，5月二手住宅销售价格同比上涨9.2%，涨幅缩小，环比则出现0.4%的下降。

　　新建住宅销售量下降亦很明显，价格走势则由于各类统计数据差异很大，显得扑朔迷离。国家统计局70个大中城市房屋销售价格指数显示，5月新建住宅销售价格同比上涨15.1%，环比亦上涨0.4%，但涨幅均在缩小。中国指数研究院和北京市房地产交易管理网的统计数据则显示，北京与上海两地新建住宅5月交易量环比有接近50%的降幅，均价环比跌幅亦高达10%-20%。

　　“均价并不能反映具体房价的真实走势。”一位房地产开发商对本刊记者称，在地方政府近期限制高价楼盘入市的情况下，新建住宅均价是最容易“被做低”的指标。

　　5月以来，数家房企先后曝出采用或明或暗降价促销策略。恒大地产[2.44 2.09%]最先高调宣称全国85折优惠。万科在北京和深圳低调试探性打折，随后公开否认将进行普遍降价。绿地则以18周年庆的名义进行全面优惠促销。在北京前期房价涨幅较大的通州和望京地区，新盘价格也出现明显调整，龙湖一个位于通州项目价格目前定于每平方米1.8万元，远低于两会前后的价格。

　　但是，大多数房地产新盘项目要么延后开盘，要么很难看出降价。一家房地产广告公司的总经理称，目前北京新盘供应比较少，很多项目都推迟了开盘时间，新盘打折的幅度其实微乎其微，真实房价尚未回落到今年春节前后，通州和望京地区可视为特例，因前期上涨太猛。

　　链家地产副总裁林倩亦认为，目前北京房价尚未回落至年初水平，5月北京新房成交价环比降幅在3%左右。

　　上述地产广告公司人士认为，若要客观考察调控以来北京房价走势，最典型的参照楼盘是万科蓝山项目。这个住宅项目位于北京东四环附近，2009年底开盘时单价为每平方米3万元，今年春节前后至全国“两会”前，涨至3.5万元，“两会”结束后随着北京“地王”频出，猛涨至4.5万元，至调控新政后价格开始回落，目前为3.8万元。

　　“调控开始之后，政府把单价3万元以上的房子都压住，方法是个别与开放商约谈，就说你这房子5万，有点高，你再回去研究研究，不说不给你发证。这样一来北京3万元以上的新盘都压住了，不能说没作用。”一位北京开发商对本刊记者说。

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　　预期难变

　　对大多数投资者来说，市场的底部往往是一个不可琢磨的谜团。2008年8月，全球金融危机期间，百仕通CEO苏世民接受本刊记者采访时曾表示，他更愿意预测顶部，而不是底部。

　　与买房者一样，持观望态度的开发商并非少数。一些开发商抱有期待，认为今年年底前，目前严厉调控政策可能会出现变数，那时推盘不迟。

　　“现在很多盘都捂着不开，开发商不知道定多少钱，尤其现在政府要求‘一房一价’，要是该涨的时候涨不上去，不就亏了。不如先不开，等等看政策怎么变。”上述北京开发商称。

　　据统计，万科、中海、绿城、恒大、碧桂园[2.15 1.42%]、富力、世茂、龙湖、雅居乐、合景泰富[4.51 1.81%]、保利香港[7.42 2.06%]、复地、中渝置地[2.60 0.78%]、江苏新城等14家已披露5月销售业绩的上市房企，除恒大在新政之初率先启动降价策略，5月销售额环比上升8%，其余13家房企受4月新政影响明显，销售金额环比平均下滑42%。地产龙头万科销售金额环比下降34%，绿城降幅高达近七成，龙湖下降近四成。

　　“除了上市房企迫于资本市场的需要，不得不采取降价方式进行促销，大部分房企，尤其是民营房企，并不急于降价。”上述业内人士称。

　　一位资深地产界律师也对本刊记者表示，与2008年之前相比，如今民营房地产企业资金积累已不可同日而语，地产商多数手中资金宽裕。

　　即使是少数目前现金流为负的地产商，也有可能继续撑下去。前述北京开发商称，关键要看开发商动了几个盘子，“把所有的盘子都动起来，就难持续，可以放慢一些先不动”。

　　5月各银行公布的压力测试结果显示，多数商业银行在房价下跌三成的情景假设下，信贷质量恶化程度并未超过警戒水平。很多市场研究机构暗示，对于房价上涨过快的部分一线城市，政府本轮调控的目标或为房价下调约30%。

　　上述观点很难得到官方印证。相反，对于调控目标，更为保守的观点正日益占据上风。6月6日，清华大学经济管理学院教授、中国人民银行货币政策委员会委员李稻葵在公开场合表示，抑制房价过快上涨的政策还会持续，房价不会巨幅下降。

　　“房价最多下降20%，只要控制住不再疯涨的话，在我看来政策的目标就达到了，也就缓解了社会矛盾。”李稻葵说。

　　6月9日，中金公司分析师白宏炜等人在一份研究报告中称，中国的房地产处于泡沫积累的初级阶段，中国未来应该在维持房价稳定或小幅下跌的情况下，通过收入增长、结构调整消化高房价。

　　僵持之下，房地产投资者仍抱有看好房价上涨的预期。“若不是急需资金，手中持有多套房产的人，目前也不会轻易出售，因为一方面以往的调控历史表明房价长期仍会上涨，目前租金回报率正在提高，另一方面按照现有政策，卖出房产后再买回时杠杆小了，利率成本高了。”一位地产炒家称，“此外，房地产税在征收上估计还有不少技术问题。”

　　这场表面严厉的房地产调控，最终只是一次历史重演吗？

　　本刊记者李慎、实习记者王晓庆对此文亦有贡献

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